主题：坑爹啊 中海上半年销量凄惨？？

今年上半年重庆商品房成交排行榜出炉，令 跌眼镜的是，中海在重庆今年上半年卖得这么惨。

为什么说中海上半年在重庆市场惨淡甚至是惨败？

去年年底房管局的数据显示，中海在重庆销售业绩达50亿，位列房企销售金额榜第5，这个成绩在向来是一片恶战的重庆市场，已经算不错了。

中海旗下的国际社区、寰宇天下也分别在去年重庆主城单盘销售额top10中，占去两席，分别以22.6亿的成绩和18.77亿的成绩排第二和第七。

然而，到了2014年，我翻看了一下上半年数据，中海地产则直接从各类top10榜单中消失了，十多个榜单中，一个中海的字眼都没有找到。

和一些业内的朋友闲聊了下，把大家的看法简单整理了下，供看官们看看吧（由于国际社区是中海三大主推项目中贡献量最大的，今年上半年占了整体销量的71%，就以国际社区当成案例来分析吧，希望能管窥一豹）。

解剖国际社区

今年上半年，国际社区6次开盘，成交套数较去年猛降50.2%，而建面成交均价也有4.6%左右的环比降幅。

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而同在弹子石的蓝光coco时代，今年上半年仅开盘两次，就收获362套成交，开盘去化率超过62%，其主推的38-63平面积段的户型十分受购房者欢迎，套内售价达到了11000元/平。

上半年中海，国际社区都玩了哪些手段？

简单分析总结了一下，大家公认的看法是，今年上半年，中海的营销策率，从价格方面来说，很简单，就是“老组团 促销跑量+新组团抬价保利润”。

老组团 促销跑量：

【国际社区】：今年6月份的建面成交均价甚至比11年1月成交价格跌了76元/平。前段时间更是以“特价尾房”等方式喊出了5966元/平的“震撼价”。

【紫御江山】：在11年12月的一次开盘中，建面成交价格是8800元/平左右，而今年6月份，紫御江山紫峰组团的所谓清盘特惠价，甚至降到了7300元/平，可谓一夜回到解放前。

【寰宇天下】:11年5月时当月的成交建面价就达到了23655元，但14年6月份，当月的成交建面价则是21273，甚至今年5月份还出现了16321元/平的月成交均价。

的这些低价，中海均选取的是老组团，用尾房、清盘等名目来执行 促销策略。

新组团抬价保利润：

另一方面，相信利润率仍然是中海重庆相关负责人不得不考虑的KPI。

国际社区将要推出来的“海悦府”组团，估计就是进行的这种操盘策略，同一个地块、同一个小区，仅仅因为这期组团是所谓的景观楼王，基本上每平米要比二期的贵了两三千元，贵的一平米接近14000；而中海可能也是为了让这个组团和之前的组团做个区分，在各个房地产网站上，为这个组团还单独建了一个页面。以便与国际社区以前的组团页面区分开。

而据说国际社区的别墅组团，做得更绝，原先叫国际社区·峰墅，中海为了让这个项目有更大的溢价空间，一度传言要改名成长江首袭或者中海峰墅，总之从案名上与国际社区割裂开。

聪明反被聪明误？

这种操盘策略看似美好，但现实却很肉感。

虽然现在来说，有点马后炮的意思，但也算总结经验教训吧。这种定价策略，一方面其对老组团 促销的做法，不仅导致老业主的抗议，潜在的业主也担心价格可能会继续下探而不敢入手——毕竟购房者对中海这几个项目的 空间是比较看重的。

另一方面现在购房者已越来越精明，仅仅更换案名或者以景观楼王的名义对新组团进行提价销售，又会有多少人买账？有多少购房者在担心现在高价买新组团，过段时间同样的组团又会被当尾房低价处理？

他山之石，看看其他房企都在做什么？

都说今年市场环境不好，但在相同的市场环境下，龙湖、融创、金科、保利、万科、恒大等等重庆本地或者“外来”的房企，都有不俗的成绩。

龙湖、金科、融创等房企的产品品质、物管服务水平等等，为其楼盘打造了最为核心的产品竞争力，也由此赢得了购房者的口碑和认可。而恒大，今年在照母山导演的一出大戏，以实实在在的让利（很多业内的朋友都评价恒大买的几乎就是成本价了），创造了今年上半年重庆楼市的第一个开盘热销奇迹，可谓一炮打响了这个项目的 度和影响力。

    而反观中海，今年上半年在重庆市场上摔的可谓不轻，到底是产品方面出了问题还是策略上出了问题？抑或其他更深层次的原因？

继续开摆，中海为何在重庆市场遭遇滑铁卢？

其中一个很大的原因，我估计是因为中海这几个项目，这几年几乎就没怎么 的。

中海的几个项目，都在江北嘴和弹子石CBD上，这种相对稀缺的地理位置，以及中海前期持续给宣传，都让购房者十分看重其项目的 空间和 价值。

然而实际的情况时，中海这几个楼盘，在持续多年的销售过程中，其售价没有明显任何增长，甚至部分项目今年6月份的售价比3年前的售价还要低。

“买涨不买跌”一直都是购房者最常见的心理之一，尤其是中海这几个项目的购房者，相当大部分是冲着其 空间而去的，然而多年来，这几个项目基本没有 ，甚至还有贬值的，一方面对老业主利益造成了损害，另一方面也让潜在客户不敢出手购置这些项目。

上图是从2011年至2014年6月份，中海在重庆主要的寰宇天下、国际社区、紫御江山的每次开盘的建面成交均价。可以发现除了紫御江山价格略有上浮的走势，国际社区和寰宇天下均处于持续走平甚至走低的趋势。