主题：新《条例》9月实施

新《条例》9月实施 
—— 物管费进入“讨价还价”时代 
 
http://www.fang.com 房地产门户-搜房 2003-08-26 09:27:00.0  
 
地产资讯播报：http://news.fang.com  
    -报道提示 

按照今年9月1日正式实施的新《物业管理条例》，今后，物价部门对物业管理费不再承担审核责任，只对业委会和物业公司“讨价还价”的结果进行备案。原则上，只要业委会和物业公司关于“委托物业管理服务合同”签定，物业费的高低就已经决定了。 

今年9月1日开始，物管费将进入“讨价还价”期！今后，物价部门对物管费不再承担审核责任，物业费的高低由业委会和物业公司“讨价还价”，物价局只对其结果进行备案。原则上，只要业委会和物业公司关于“委托物业管理服务合同”签定，物管费标准就已经确定了。 

物管费关系到每一个人的切身利益，长期以来，不同的定价一直是一个困扰每一个居民的问题。“讨价还价”定物管费将促使更多的人来关心小区物业管理，对今后物管费走上正轨有很大好处。 

不过，在物管费出现一定之规之前，一定会出现一个相对混乱的时期。事实上，上海很多小区已经开始讨价还价，今年是物管费官司最多的一年。 

业委会代表谁 

9月初，申城最高物管费官司二审即将开庭，代理律师计时俊认为新条例借鉴了许多《合同法》的法理，按照“意思自治”的原则，由当事双方自行约定。计时俊说，“在这种情况下，选择一个真正代表业主的业委会很重要。” 

锦绣X园并不起眼：50多户人家的小高层，仅仅一幢楼房。使X园出名的是其天价物管费——每平方米每月7.4元。“这么高的物管费物价部门是怎么审核的？”一些业主告上法庭，结果一审输了：物价部门是根据业委会和物业公司签定的合同批准的物管费，业委会代表的应该是业主的利益，7.4元物管费就是合理的。 

一心讨个公道的业主大喊冤枉：X园50多户住户中有30多户是开发商的人，业委会中5个委员3个是开发商的人。 

一园何有三标准 

因为炒物业炒不掉而“闻名”的徐汇区四季园，最近又有动静：前期物业公司以拖欠物管费将几户业主告了，打官司的过程中，业主们却发现——前期物业公司在整个管理过程中，不时出现三个物管费标准，有的是2元，有的是2.61元，有的是2.2元。 

据悉，2元是最初的标准，小区建成后，物业公司以小区环境比过去好了，管理难了，将标准提到2.61元——但是，还有一些住户仍然维持原来的2元。接着，在某次物价审核的过程中，物价部门又将2.61元的标准降了下来，变成了2.2元——奇怪的是，这时候出现了三个标准并行的情况。 

两招撒手锏搞定物管费 

第一招：一楼居民无需交电梯费 

一楼居民，是否要交电梯营运费？记者在采访中了解到，部分小区做法有别，那么到底该不该交呢？ 

按政府有关规定，小区公共设施的受益人需承担费用，根据细化，底层居民无需向物业公司交纳电梯营运费。凡是权益受侵犯的底层居民完全可以理直气壮、有凭有据，轻松为自己说上话、争取到合理权益并有效解决实际问题。 

第二招：换个公司摸“底线” 

有读者向本报反映：小区物业公司更换，随之物业费降低0.1元/平方米，敏感的居民疑问，这是“底线”吗？能否再降呢？ 

记者向市物价局核实。有关人士指出，更换物业公司，并不一定发生费用变化，价格调整的关键是看物业公司提供服务项目有否增减。 

经分析，降价原因有：其一，若在前期物业时期，即业主委员会尚未成立，当事人并未出现，其价格由政府定，而当开发商和第二任物业公司签约时，合同关系转移，新物业公司仍需向物价局报批。根据其实际成本及服务协定内容，价格会出现有所调整的情况；其二，处在后期物业时段。业主委员会可能是通过招投标或选聘物业公司的方式确定物业公司，而各家公司依照自己的服务项目、成本及市场因素，致使价格变化。 

据介绍，当业主委员会没成立之时，物业公司根据其提供的服务、项目、标准、实际服务发生的费用为依据，向物价局申报制定收费的标准，物价部门根据质价相符、优质优价的原则，经批准审核后确定费用，并公示业主；而当业主委员会成立，其后期物业费用则由物业公司就这些方面与之协商，而政府也就在此时退出舞台，前期的物业标准同时宣告无效。