主题：租赁市场10亿风险谁来承担——60万保证金无力保证交易安全

租赁市场10亿风险谁来承担
——60万保证金无力保证交易安全

随着北京市城市建设的高速发展，居住半年以上的外地来京人员正以每年7.2%的速度增长，据首创金丰易居市场部调查统计，2005年外地来京居住半年以上的人数达到了350万人，而有长期住房需求的以50%的比例来算，就有近200万人的住房需求。
今年五月底，九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中以营业税开征时限由2年延长至5年对二手房市场的影响最大，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，转而把房产出租。房源与客户量的同时增加使得租赁市场异常活跃，首创金丰易居专家预计2006年房屋租赁成交量将比去年增加20%。


但是，在多数人为房屋租赁市场的火爆而兴奋不已的同时，我们也应看到交易背后的隐忧——租赁代理的风险。相信大家对2003年的“坚石卷款潜逃事件”和2005年的“佰家事件”记忆犹新，而更多小中介损害客户利益的事件就更是数不胜数，至今，仍有部分受害者仍然没有拿到他们赔偿，甚至已不可能拿到。
一次次的卷款潜逃事件让我们触目惊心，不敢再与中介公司打交道。面对市场的不完善、机制的不健全，交易双方应该如何规避交易风险、保障切身利益呢？首创金丰易居市场专家将从三个方面解答以上问题。
制度欠缺——租赁风险产生的“根源” 
首创金丰易居市场分析人士认为，租赁风险的产生与北京二手房市场的发展现状是分不开的。
首先，部分房地产经纪公司存在制度缺失现象，经纪公司操作不规范，也就为一些交易隐患的发生提供了机会。在房屋代理租赁的整个交易过程当中，经纪公司作为双方的中间人，既负责收取承租的方的租金，又负责将租金转交给房东，完整地参与了交易的全过程。对交易当中的现金拥有完全的支配权，交易风险也就产生了。例如：某房地产经纪公司，其代理租赁房屋五千套，代理周期为一年，即使按每套平均租金1850元计算，其月租金流水可以达到925万元，也就是说如果该公司在交付房东房租与收取承租方租金上有一个月时间差的话，则其月占用租金额近千万元。当经纪公司的需要大量资金的时候，这种完全支配权使这笔本来仅仅是通过经纪公司中转的资金就很自然地被挪用了。
据首创金丰易居市场专家不完全统计，市场上各经纪公司所代理的租赁总套数在6万套以上,月租金额可达上亿元，无论对消费者还是市场来说，这都是极大的风险。
以月租金为1850元计算不同的付款方式中介公司占押金额数
承租方 出租方 中介公司占压金额 以整个市场代理租赁
6万套计算占押总额
押一付三 月收 押三个月5550元 3.33亿元
季度收 押一个月1850元 1.11亿元
押二付三 月收 押四个月7400元 4.44亿元
季度收 押两个月3700元 2.22亿元
押二付一 月收 押两个月3700元 2.22亿元
押一付六 月收 押六个月11100元 6.66亿元
季度收 押四个月7400元 4.44亿元
押二付六 月收 押七个月12950元 7.77亿元
季度收 押五个月9250元 5.55亿元
押一付全年 月收 押一年22200元 13.32亿元
季度收 押十个月18500元 11.1亿元

一旦市场预期发生变化导致资金链断裂,以其几百万甚至仅几十万的注册资金根本无法承担上千万元的风险，代理租赁的套数越多，期限越长,其风险也就越大。那时，多米诺骨牌效应就会再现，“坚石事件”、“佰家事件”必将重演，最终受损失的还是广大的业主和消费者。

其次，北京经纪行业目前仍处于起步阶段，政府相应的一系列配套监管机制不够成熟和完善, 这就要求政府除加强对租金监管外，还要积极推行对买卖市场的二手房资金监管业务。2004年5月1日，市国土房管局开始实施《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，规定：房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务将实行保证金制度，保证金的金额不得低于60万元。
目前，北京已有22家房地产经纪向光大银行或交通银行交纳了60万元的保证金，如果房地产经纪机构未能将房屋出租，或是承租人未能按期交付租金，银行将从该房地产经纪机构交纳的租赁代理保证金中划转相应金额向出租人支付。首创金丰易居的市场分析人士认为，即使是这样，也无法避免交易风险的存在。22家经纪公司所交纳的保证金总额1320万元，而目前租赁代理市场风险额高达几个亿，一旦出现问题，租赁双方的风险仍无法把控。
针对目前房屋租赁市场的发展现状，如何能尽快解决房屋租赁过程中的安全问题，消除老百姓对中介公司的顾虑之心，成为目前摆在政府和中介公司面前的一个亟待解决的问题。
选择居间——避免房屋租赁过程中的风险
在房屋中介市场发展相对成熟的市场如香港、广州、上海等地，经纪公司的赢利模式普遍采用的是居间服务收取佣金。因为居间服务是简化操作程序、减少运营成本、降低经济纠纷的健康操作模式。
因此，在目前暂时还没有找到租赁代理业务的有效管理手段的情况下，首创金丰易居房产专家表示，北京的中介行业从业门槛过低，不适合发展租赁代理业务。从“坚石事件”、“佰家事件”的教训来看，建议房屋租赁转向全面居间业务。
同时，首创金丰易居专家提醒业主：尽量不要选择租赁代理模式，居间(公司只收中介费，不代收房租)是比较安全的；如果确实需要选择代理，一定要查清公司的信用记录；租户尽可能不要交纳过多的租金，业主也不要选择过长的代理期。 
“月付代理”——让您放心租赁
为了有效规避房屋代理租赁过程产生的风险，首创金丰易居房地产经纪公司最近推出了一种全新“押二付一”的经营模式，即“月付无忧代理”，从三个方面入手，保证租金在经纪公司不滞留、不挪用，将承租方所交纳的押金和租金即时交到房东的手中，这一方式可以有效地解决这样几个问题：
第一， 解决了中介公司占押或挪用资金风险的问题。
“月付无忧代理”的操作模式，即是将承租方所付的租金押金全部且一次性的付给房主，首创金丰易居不占押租金，有效的避免了交易双方对中介公司占押或挪用资金风险的顾虑。
第二， 有效地解决了承租双方的资金风险。
对房主来说，“押二付一”以两个月的押金做保证，保证了每个月租金可以及时收到；而对承租方来说，中介不占押租金，避免了被不法中介卷走而蒙受损失的风险。，同时，采用“押二付一”的付款方式，承租方以后可以月付租金，也是绝大多数人愿意接受的付款方式。
此外，对于有资金短期需求的房主，可以采用“年付无忧代理”的操作方式，即预先支付出租方一年的租金，以解决房主的燃眉之急。
第三，中介公司合理规避操作风险。
在房屋租赁过程中，为了避免承租双方的恶意违约行为，首创金丰易居采取与双方签定代理合同，使用合同与押金对等违约机制，即任何一方违约必须按合同规定付给对方两个月的租金作为违约款。
总之，“月付无忧代理”可以有效地地解决房屋代理租赁市场的资金风险问题，保证了承租双方和中介公司的利益，有利于房地产三级市场的合理、有序、规范的发展。