主题：今天下午七点接老婆下班,没有参加小区的活动,很不好意思,现将国务院对<物业管理条例>的指导意见贴出来,该指导意见十月一日起开始正式实行,适用于我小区.也算稍进棉薄之力.括号里的内容是我的一些注解.

与改去前相比较,新版的主要内容在管理物业权限,业主投票,及业主大会的权限,等方面作了相应的补充.对物业,及业主委员会的监督力度有所加强.
同时,也加强了业委会和业主大会的决议对业主的约束力.括号里的内容是我个人的一点注解.

以下是详细内容.

国务院关于修改《物业管理条例》的决定

根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：

一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”(注:对于不成立业委会的,共同共有权利的业主可通过共同联名方式行使业委会职权.房屋的所有权人为业主。  业主，从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。)

删除第十条第二款。

二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：

“（一）制定和修改业主大会议事规则；(注:业主大会议事规则是有关业主大会召开时应当遵循的会议程序、决议通过的要求等有关规则。这些规约直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。)


“（二）制定和修改管理规约；(注:此条为新加条款,目的是加强对业委会和物业的监督和管理.管理规约,即业主公约，是指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。)

“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(注:业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。业主能够享有选举业主委员会委员的权利，也决定着业主自己的意志能否在业主委员会的工作中得以传达，从而决定业主的利益能否充分保护。同时，业主享有成为业主委员会的被选举权。被选举权是指业主作为物业自治管理组织的成员，有被选举为业主委员会委员的权利。)

“（四）选聘和解聘物业服务企业；

“（五）筹集和使用专项维修资金；

“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但

是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。(注:旧版为持有1/2以上投票权的业主参加,所需要件范围进一步扩大)

“业主可以委托代理人参加业主大会会议。

“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(注:旧版为

“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。(注:进一步扩大了业委会的权利.
旧版为:业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力.)

“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

”(明确诉讼主体为人民法院,加强对业主大会及业委会决议的监管)

四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区

、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通

告全体业主。”
(注:增加行政主体:街道办事处,乡镇人民政府)
此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“

业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修

改。

本决定自2007年10月1日起施行。

《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。

谢谢了