主题：房市牛涨时期百姓生存之道——接《08全国房价、股市暴跌已成定局》

首先感谢大家关注本人上一篇文章！为能够继续探索百姓在房战中的生存之道，特此完成本文仅供参考。
    一、近期购房弊大于利
    正如笔者在上一篇文章中所论述，几大城市房价08将呈现迅速下跌走势。然则，由于各方因素影响，下跌将呈拉锯式下降。也就是说会象股市一样有几个不规则反弹。在这段时期对普通购房者来说是危险期。预计在这些城市最早适合购买住房的时期至少要等到08年底至09年初之后。如果有不理想因素加入可能会推迟预期。因此，笔者认为近期绝对不适合购房。
    笔者先分析其原因：
    1、从中国土地政策算现在住房价值
    与国外的土地私有制不同，中国的土地所有权是属于国家的，使用权最长期限为70年。就是说，不论什么样的高楼大厦，非共有的建筑是不可能实现“百年工程”的。通常居民住宅建筑能平均能维持50年就已经是很不错的了。基于这项政策，我们来分析一下居民住房的价值。以北京为例，五环附近现在每平米最低也要1万元，购置一套两居室住房通常在100万左右。这样的一套房子使用50年，每年价值2万，每个月1667元。加上装修、维修、物业等费用，该房价值粗略估计2000元/月（条件稍好的小区远不止这个数）。而这个价值成立的基础是：首先房价不能降；其次，您要住满50年。
    再看看现在北京租房信息，三环左右1000-2000元/月的两居室就有不少，更不要说五环。日前笔者甚至发现一些三环的二室一厅一卫的房子租金不到1000元/月，且基础设施齐全。
    上述两者对比不难看出，现在买房子实在不划算。若真说起来，买新房子还不如租一套新房呢，实际的使用价值是完全一样的。那么为什么还有那么多人风抢呢？笔者认为，一是中国人的土地情节，二是随大溜思想和盲目危机感，三是赢利思想。实际上，不论哪种思想，都是很不划算的。
    2、房价泡沫经济严重，且即将崩溃
    居民住房，说穿了就是个安身之所，是人们的生活用品之一。那么这个用品应该有多少价值呢？由于住房的特殊性，造成了很多开发商利用人们的定性思维让人们错误地估计这个用品的价值，造成价格远高于价值，达到投机赢利的目的。有兴趣的朋友可以查一下日本早些年的“房价泡沫经济”事件，就可以看清现在的中国几大城市的房战根本。日本曾一度房价过热，居民住房一度达到增长250%之高。然而，就象美国的“网络泡沫经济”一样，日本的泡沫房价一过高峰期就迅速下跌，直至增长之前价格。现在的中国几大城市就是日本泡沫房价的翻版，结合笔者上一篇文章的分析不难看出：泡沫必然且很快会崩溃。正如日本当年的泡沫房价一样，中国从03年开始逐渐过热的几大城市的泡沫房价正处于泡沫崩溃的过度期，虽之而来的就是两年的房价下跌，最终会跌回03年状态。
    3、按运行周期看，大城市房价进入准回落期
    从经济学角度来说，一项商品的价格波动都是成类正弦函数分布的，房价也是一样。宏观分析，一项商品的价格运动是以时间、价格、货币价值三个轴为坐标系的分布函数，因各时期因素影响在时间和价格平面里呈类正弦函数形式周期变化，在价格货币价值平面呈慢螺旋上升函数分布。单就房价来看，2000年左右，房价在中值位置；03之后呈正弦上升趋势；根据现在各项分析，08是最大值点；之后开始呈类正弦下降分布。因此，08是房价的分水岭，而目前购房就象高价时买进股票一样，风险大、价值低。且房价必然回落，回落期开始点预计决不会超过一年。
    二、房价牛市中百姓如何自保
    既然现在不是购房好时期，那么我们应当如何自保呢？
    1、积累、运转资金以备后用
    不适合购房时期未必是坏事，这个时期，我们可以不必背负巨大的还款压力，积累剩余资金。不妨简单算笔帐，我们在高价期买房，除了支付高额房价外还要支付高额贷款利息！但如果我们先不买，将资金积累投资，不但省了几十万的利息，又可钱生钱，等到适合买的时候崭够了钱一笔买下来岂不是更合算呢？与其每月辛苦的把钱还给银行，不如自己留出来存进银行或者投资获利呢。有多少人是因为做了房奴导致好多事业都做不了呢？既然已经买不起房，不如随遇而安，把用于烦恼的精力用来思考开展事业，把购房计划后延（当然，建议该结婚的结婚、该要孩子的就要，不要影响其他计划）。
    2、如果思维观念上能够接受，对买不起房的年轻人，长期租房也是条不错的出路
    正如笔者在第一条第1点中计算的，租房比买房可以节省大量资金，而房子真正的使用价值丝毫没边变，暂时买不起房子的年轻人不妨考虑一下长期租房。好处有一下几点：
    1）可以节省积累资金用于开创事业。年轻人开创事业最重要的一个条件往往是第一桶金，如果没有房子压力的话，第一桶金积累也就有望了。等到事业有成时，又哪里会在乎区区一套房呢？
    2）不被住房束缚，活动空间大。现在是个运动变化大于稳定的时代，很多年轻人会从一个城市发展到另外一个城市。笔者就曾经看到不少三十左右的年轻人本来有到另一个城市发展的很好的机会，因为已经买房子了，为了房子放弃了机会，成了真正意义上的房奴。
    3）可以提高生活水平。这里笔者不赞成年轻人铺张浪费，只是说在积累资金的同时可以适当提高生活。毕竟，有一个好身体比有一套好房子更重要！
    4）说穿了， 一个商品真正的意义在于使用价值而不是价格。如果算经济帐的话，租房比买房价值更高。何况租的房子旧了可以随时换，条件好了换着也方便，买的就不一样了。万一买错了，想退就不是件容易的事。
    综上所述，笔者认为，现阶段老百姓最好的选择是先低价租房一待合理时机，将计划购房的资金定存或投资生财，在房子问题上最好做好两年计划，因为那时正是最佳时期。通俗一点说，叫做放长线钓大鱼！

房价的波动周期实际上是可以预测的，只是需要大量数据累计及运算。笔者不希望因个人疏漏造成支持笔者的网友造成损失，因此不对此预测进行具体分析。这里只是谈谈分析房价走势的一点个人思路：
    房价走势可以用不同方法进行预测。在这里，为方便计算，笔者根据其性质将其设定为一个服从连续的类马尔可夫的随机过程函数，其分析步骤为：
    1、首先统计您所预测的地区10年前至今的房价数据并生成走势图作为主线图F（X）；
    2、查阅2000年后国家出台的相关法律，尤其注意地方性法规，作为参数X1；
    3、统计该地区固定人口、估测流动人口，计算人口密度并作为参数X2’；
    4、统计目前该地区已有住房及土地可用数求出土地使用率，作为参数X2’’；
    5、将3、4生成参数相除得出参数X2；
    6、统计该地区现有成品待售房及在建商品房，作为参数X3；
    7、调查近期房地产开发商动向，并作出估计变量函数X4；
    8、了解当地人均收入与支出，作出参数X5；
    9、调查当地百姓购房兴奋值，作出参数X6；
    10、调查五年内适婚年龄人数及已婚无房人数，作出参数X7；
    11、将2-10所得参数加和到1中主线F（X）函数，并加入一个随机高斯变量。
    根据现有其他条件对函数曲线简单调整即可得出房价发展曲线，预测下阶段房价。

本文中所论述的房价形势主要针对北京、上海、广州、深圳等几个房价暴涨的大城市，对于中小城市而言，房价将受上述大城市影响，在08前后大幅度上涨。其回落期也会慢于大城市。

笔者认为,只要忍耐1年左右时间即可基本达到购房适合期,请大家提前准备好,勿失良机.

谢谢支持!

没办法啊,经济学本身就是以数学运算为统计分析依据的啊.还有种简单的办法,准确率会下降,但也是个办法:
    1、看新闻,分析国家政策动向；
    2、看开发商投资方向，分析下一步其下一步可能方向；
    3、分析当地百姓购房热情度，看余温。三个因素合起来，多做换位思考。
    其实老百姓不见得就比国家分析员、大商人笨，只是他们有资金、会运算公式、在那个岗位而已，在智商上不见得高多少。百姓可以从心理学方面入手分析房价。房价高低本质上并不是取决于开发商或国家对房价的定位，而是全体百姓的接受度，定价再高没人买的商品只能将价；反之，有人抢的商品自然涨价。其实主动权是掌握在我们手中的，为什么要听命于人呢？应当把主动权拿回来。

周末笔者因出差未能及时回答读者问题，在此表示歉意！感谢对本文的支持，敬请多提宝贵意见共同探讨。