主题：什么情况下能买到低于市价20%的房子？
- 发表于2016-11-19
对于正在卖房子， 是急着卖房子的人来说，最近市场不太妙；不过，正是这个不太妙，急售的人才可能 啊~~
如果你也和我一样，计划买一些低于市价20%的房子，那就市场走起！
去年也是这个时候，办过一次“怎样买到低于市价房子”的分享；参加活动的一对夫妻，就买到了一套低于市价15%的房子，省了近100多万。这也是我为何想写此文的原因。
今天我们重点聊聊这三点，相信你们会有兴趣的
第一点：拍卖房，在什么情况下才能买到低于市价20%的房子？
第二点：二手房市场中，折价20%的房子有何特征？
第三点：一手开发商，会在什么情况下割肉卖房？
注：今年3月份，在几位朋友的强烈要求下，我写了一本以上海市场为背景的买房实战攻略 点击免费试读,在市场中看房子的话， 有实用价值。推荐阅读。
- 发表于2016-11-19
01
拍卖房在什么情况下
才能买到低于市价20%的房子？
对我们买家来说，拍卖房比二手房复杂得多、资金压力大得多、风险更是高得多，那我们为什么还来折腾拍卖房，图什么？
&价格 ！
我是冲着这两点才来征战拍卖市场的，不知道你又是为了什么？
关于 ，我们已在第二封信中详细盘点了五种 的房子，在这里就不再聊了，今天只聊“价格 ”这事。
今年的拍卖市场真的伤了我的心，从四月到十月，参拍不下于十次，可惜90%的房子最后都市场&溢价成交，那些为断举牌的家伙真的不差钱啊~
不过，最近情况好些了；不像之前动不动一套房子就有几十次上百次的竞价，上周参加竞拍时只有54次竞价（这套房子差不多是5折起拍的），虽然有超出了我们的目标价，但还是低于房子的市值价大概10%得标的。
低于市价10%得标，真的意味着你买到一套 的房子了吗？事实也许并非如此！
在下一封信中，我会到公拍网上找一个案例，具体来跟大家算一算帐，今天大家先记下这个结论！
我们今天的目标是在拍卖市场中买到低于市价20%的房子，因为拍卖房的评估价<=市场价，我们可以考虑这样来锁定标的：买到低于评估价20%的拍卖房。
怎么买到低于评估价20%的拍卖房，需要做到以下三步：
第一步：搞清楚评估价、市场价、起拍价、得标价之间的关注；
第二步：搞清楚怎样的房子会低于评估价20%出售，如何找到他们；
第三步：锁定这套房子，并买到这套房子；
接下来，我们好好的聊聊每一步怎么操作，有什么地方需要注意的等等。
- 发表于2016-11-19
第一步：搞清楚评估价、市场价、起拍价、得标价之间的关注
只有搞清楚了这中之间的关系，才知道我们要找的目标是什么。
我在公拍网上找了一套10月份刚成交的房子作为案例来跟大家详细讲解。
我们来简单的盘点一下这套拍卖房的基本信息：
评估价：846W
起拍价：846W（第一次拍卖的起拍价就是评估价）
成交价：930W（成交价也就是得标价，竞价18次，每次加价5W）
链家网成交价：960W（2016年9月的成交价）
链家网挂牌价：1200W（8月挂牌，目前总带看量11组，是同类户型中带看量最大的，预计可能成交价在1050~1100W左右）
从上面的数据，我们可以得出他们之间的关系如下：
此拍卖房的起拍价 == 评估价
拍卖成交价 >评估价 ，在拍卖市场中最爽的情况就是只举了一次牌就拿到了这套房子，这个是竞价了18次才拿到的；
评估价 846W <最近的市场成交价 960W（链家） ，其原由可能是年前做的评估，毕竟今年房子涨得快；也有可能是这套房子有较大的瑕疵，具体原由在详细调研方可知；
以上就是拍卖房的起拍价、评估价及成交价与市场价之间的关系，以上 数据，都来自公拍网＆链家网。如果你看中了一套拍卖房，也可以用相同的方式做初步调研，只需10分钟你就可以搞定以上这几个价格，就可以清晰的看出他们之间的关系了！
第二步：搞清楚怎样的房子会低于评估价20%出售，并找到他们
怎样的房子会以80%的评估价出售？要搞定这事，需要弄明白拍卖房的定价游戏及规则，我们简单聊聊~~
一拍：起拍价 == 评估价
二拍：起拍价 >= 评估价*（1-20%）==评估价 * 80%
三拍：起拍价 >= 二拍起拍价 *(1-20%) ==[评估价*（1-20%）]*(1-20%)== 评估价* 64%
说明，评估价<=市场价，如果你看到一套房子的评估价远远低于市场价，有可能此房有严重的瑕疵或是一年前的评估价。
现在你应该很清楚应该找什么样的房子，比较容易找到低于市价的房子了嘛。
现在能明白为何 人喜欢二拍&三拍的房子了嘛~~因为折价高，但是正是因为折价高，反而竞拍的人会更多，所以有时你会看到三拍最后的成交价会大于评估价，如何掌握好参与的时机，确实是一门学问啊
注：有时候一拍的价格也很 ，不比二拍或三拍差的，只是需要你花更多的时间去寻找并分析。
第三步：锁定这套房子，并买到这套房子
假定我们选中了一套低于市价的房子，要怎么锁定并买到手，可能是拍卖市场中最头痛的事！
拍卖市场的游戏规则就是现场竞价，价高者得，场内的技能技巧较有限，最多是心理战。
作为普通买家，只要在参拍前算好自己的钱袋子，如果要贷款的先打理好相关的渠道并做好准备即可！
锁定房子关键是场外的安排，这是正式拍卖前的工作，有灰色通道&绿色通道两种。
如果你只是普通买手，建议你把灰色通道的事交给专业人士去处理，只要价格合适你就接受嘛。
如果你没有灰色通道，又希望能有一定的主控权，这就需你对游戏规则有足够的了解及合理应用了，这就是我所说的绿色通道。
下图为公拍网上关于拍卖的 规定，请重点看第6条，如果你真的想有一定的控制权，又没有走灰色通道，可以考虑成为第6条中的对象。（话只能说到这里了~~）
- 发表于2016-11-19
小结：拍卖房在什么情况下能买到低于市价20%的房子？
从这段时间的市场信息来看，拍卖市场竞拍的人较之前少了些，如果真的想买拍卖房，差不多可以进场了。不过银行最近在收紧，这就意味着你可能得自己准备好足够的银子。
为了能更快速、精准的找到并买到低于市价20%的房子，我简单的为大家先理些拍卖市场 基础的知识、游戏规则又实用小技巧。
是拍卖房的定价规则：
一拍：起拍价 == 评估价
二拍：起拍价 >= 评估价*（1-20%）==评估价 * 80%
三拍：起拍价 >= 二拍起拍价 *(1-20%) ==[评估价*（1-20%）]*(1-20%)== 评估价* 64%
如果大家真的有兴趣，还可以研究一下评估价的游戏规则，结合目前所讲的一起来分析，相信会更有收获。真诚的希望我们都能在这个市场中淘到金。
- 发表于2016-11-19
02
二手房折价20%出售的房子
有何特征？
对于普通购房者：
如果你不是被限购了，
如果你在拍卖市场中没有 的渠道，
如果你不是 注重较高的价差，
个人建议还是不要去拍卖市场去玩，还是在二手房市场中好好看房、选房&买房。
二手房市场中，有 的房子吗？
——当然有啦！
只是与拍卖房相比，机率少些。大概拍卖房中每10套会成交一套8折的房子，而二手房中大概每100套中会有一套低于市价的房子。
二手房中
折价20%的房子有何特征呢？
这个问题对你来说有点难度嘛~~
我换一个问法：你会在什么情况下低价出售自己的房子？
以下情况，那些不好的事不会发生在你身上，只是让我们换位思考一下，更深刻的了解二手房折价的真实原因。
- 发表于2016-11-19
- 发表于2016-11-19
- 发表于2016-11-19
看明白了，谢谢楼主，我去买房了
- 发表于2016-11-21
真是好消息，谢谢楼主
很多人说，最近市场不太妙，
而我正在等这个不太妙！
最近发生了几件事，让我很开心：
1
上上周，接到一个老贷款中介的来电：肖然，最近你身边的朋友有没有要做贷款的？帮我介绍介绍，给你们 。
这可是有着15年行业经验的老贷款中介，以前可是我追着她，求着她帮我做案子的，还是一口价的。
——肖然很开心，现在找她，付一分钱能办成二分的事！
2
这段时间，从不同的渠道获得银行贷款收紧的消息，有些银行甚至房贷都暂停了。
———肖然 开心，难度加大，竞争者会大大减少对我们这些时刻准备出击的人来说，正是好时机！
3
上周的私密 沙龙，我问了在场的十个人：最近中介的电话是不是比以前多了？（私密沙龙暂未开放，有兴趣可留言）
几乎每个人都告诉我，前几个月电话比较少，有时几乎没有，这段时间真的多了不少！
———听完后，肖然又神秘的笑了，中介没客户，说明市场真的清淡了，市场中总有一些急售的房子，这是极少数的买家为主的市场啊~