主题：买房契税再调整(zt 余美英2002年10月10日)

个人购买普通住宅按购房款1.5%征收 交纳时间由过去签约时间改为立契过户时间 记者昨天从北京市地方税务管理处有关部门了解到，自前不久市政府对《北京市契税管理规定》做出最新修改后，最近，北京市买房契税又有新调整。自7月1日起，个人购买除度假村、别墅和每平方米单价在9432元以上公寓外的普通住宅，买房契税一律减半征收，即按购房款的1.5%征收，交纳契税的时间也由过去签订购房合同的时间改为立契过户的时间，即办理产权证时交纳。 这次契税调整和以前比，有两大变革。 其一是取消了原来根据面积是否超过120平方米减半征收契税的规定。6月中旬，市政府对《北京市契税管理规定》做了修改，规定从7月1日起，买房契税征收税率由原来总购房款的4%降为3%。而原来规定的120平方米以下的普通商品房减半征收契税也相应地由以往的2%调整为1.5%。而此次调整取消了原来根据面积是否超过120平方米减半征收契税的规定，自7月1日起，个人购买的房屋，以套为单位，除度假村、别墅和每平方米单价在9432元以上的公寓外，不管面积是否超过120平方米，都减半征收契税。每平方米单价9432元的界线是根据北京市统计局统计得出的去年北京市平均房价的两倍计算出来的。 按这个新规定，今年7月1日以后办理产权证、购买了120平方米以上普通住宅的买房人可以少交多少契税？以房价为5000元/平方米、建筑面积为130平方米的商品房为例。7月1日以后办理产权证，所需缴纳的契税为130平方米#215;5000元/平方米#215;1.5%=9750元。而按7月1日以前的契税政策，这个买房人需要交纳的契税为：120平方米#215;5000元/平方米#215;2%+（130-120）#215;5000元/平方米#215;4%=12000元+2000元=14000元。 其二是改变了交纳契税的时间：过去，买房人交纳契税的时间都以购房合同的签订为准，为此引发的纠纷不少。此次调整，明确契税的交纳时间为买房人办理过户立契手续时，即办理产权证时交纳。 据市地方税务管理处有关部门的负责人介绍，目前，本次契税调整还没有出台正式的新文件，但有关部门都已经通知各区县税务管理部门和代收机构，自7月1日起按新的规定征收契税。本报将继续关注契税调整情况。

缴纳契税的时间应该怎么算？(刘宏诚) [北京] http://www.fang.com 搜房网 2002-10-14 9:51:00 我在2001年10月24日《北京晚报》上曾发表一篇文章《维修基金和契税该谁来收》指出：北京市人民政府第29号令《北京市契税管理规定》（北京市政府2002年6月27日颁布的100号修改令没有对此条做任何修改）第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天”中所说的“合同或具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书”等是对权属转移而言，与房屋买卖合同是两回事。刚巧半个多月后《北京青年报》率先报道了北京市有关部门9月10日发的《转发财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（京财税[2001]1511号），引发了关于《通知》执行时间的争议，很多人包括一些记者问我缴税优惠的时间应该如何划分，我都坚持自己的上述观点：“以产权过户时间划分”。 可是政府有关部门的负责人后来的解释却是以签合同时间划分，并在2002年1月7日《对房屋有关契税政策的补充通知》（京财税〔2002〕9号）中加以明确。对政府有关部门负责人的解释虽然我感到差异，但为了不影响国家的税收，当再有人问我时，我只能说理解的要执行，不理解的也要执行。 近日，《北京青年报》再次报道政府有关部门将减税的划分时间由签合同时间改为产权过户时间，有些人对此提出怀疑，我觉得怀疑是没必要的，因为这次更改是尊重法律的结果，至于政府有关部门先说，而找不到正式文件依据也没有什么奇怪，因为上次政府有关部门的解释也先是11月中见报，第二年1月才下正式文件。 我为什么认为“按过户时间划分”是正确的呢？理由如下： 1. 预售合同不等于房屋权属转移合同，因为签订预售合同时发展商自己都没有取得产权，何来权属转移？ 2. 买房人在产权过户时还需和房地产商在房地局另签一份“买卖契”，这个“契”才是法规中所说的契约，而不是买房时签的预售合同。 3. 如果我们非要把预售合同说成是要交契税的那个契约，会引发一系列问题，因为法规要求在签订契约的十天内缴纳契税，可现在房地局实际是在办理产权过户时才收契税，这样全体买房人都成了逃税者，逃7、8年的都有，税务部门岂不变成了严重失职？ 4. 签订预售合同要交合同印花税，这是在合同备案时交的，如果它和交契税的那个契约相同，为什么契税不要求一起交呢？ 5. 最初京财税[2001]1511号文规定的是：“该政策自发布之日起执行，在此之前已纳契税的，不再退税。”如果这条是说明文件没有追诉力，有点多此一举；如果不是，难道有不签预售合同就先交契税的？ 由此，我认为出现京财税〔2002〕9号文的原因有两种可能，一个可能是写文件的人并不十分了解房地产的运作，文字运用上出了问题，而又没能使用正确的解释，另一个可能是京财税[2001]1511号文出来后，情况又发生了变化。 其实问题本来很简单，减税政策适用于什么情况，政府有关部门完全可以根据国家税收情况和财经发展需要综合考量后做出决定，当时京财税[2001]1511号文只要说明减税仅适用于2001年9月10日以后签订合同的买房人，就像以120平方米划界一样，在法律解释上并没有什么问题，完全没有必要硬拉上《中华人民共和国契税暂行条例》中并不适用这种情况的条款。 这次更改说明了我们的政府部门能够虚心听取群众意见，千万不要为了面子再走回头路，这种更改虽然表面上会暂时减少国家税收，但对推动房地产市场的发展非常有利，如果按过去的划分方法，很容易使人们对买期房产生更多顾虑，政府的任何政策都不能给百姓留下早买房吃亏的印象。 另一方面，作为买房人也应理性的看待国家的减税政策，任何划分都有一个界线，不可能做到绝对公平，买120平方米以上房屋的买房人认为以120平方米划界不合理，是否购买每平方米单价在9432元以上公寓的买房人就认为以每平方米单价9432元划分合理呢？以办理过户的时间为准，虽然优惠了不少没有办理产权过户的买房人，但同一小区刚好办完过户手续的买房人是否认为合理呢？ 如果政府有关部门的正式文件还没有出台，笔者建议政府有关部门在制定新的文件时一定要说明以下两个问题： 1. 如何处理2001年9月10日之前签预售合同、2002年7月1日以前缴纳契税人的税款处理问题，避免给公众一个老实人、按时办产权过户手续的人吃亏的印象。 2. 什么叫“已缴纳契税”，不然很难排除有些代收“契税”的发展商以此为借口侵吞或拖延退还“代收”业主的契税。 买房人则一定要清楚自己虽被“代收”了契税，但“已缴纳契税”要等到和房地产商在房地局签订另一个“房屋买卖契”后才真正算数，在此之前，房地产商“代收”的契税还在房地产商的腰包里，并没有“已缴纳”给国家。 声明：本稿件为刘宏诚独家提供，观点不代表搜房。转载请注明出自搜房网。