主题：楼面地价降了 为什么房价难降？

作为房地产“原料”供应地，土地市场历来被视为楼市“晴雨表”。去年，在全国土地收入普遍“缩水”的背景下，西安土地收入和楼面地价均出现下滑。 是年度成交量，成为四年来最低水平。
??去年西安等10城 土地收入集体“缩水”5.7%
??本周一，上海易居房地产研究院发布报告称，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆这10个典型城市2015年土地出让金收入为8333亿元，与2014年相比下降了5.7%。
??2015年，全国300个城市土地出让金总额为21793亿元，同比减少10%。其中，西安市去年为197.5亿元，比2014年减少了106.3亿元，降幅达35%，在40个大中城市中 第9。
??业内人士认为，各地土地收入普遍“缩水”，与地块成交减少有关。上海易居房地产研究院研究员曹倪娜指出，2013-2014年土地出让金基数高，加上房地产市场降温后回暖和复苏不及，也是土地出让金处于下行通道的主要原因。
??土地收入“缩水”，西安用地面积也出现下滑。去年，西安共成交589万㎡土地，比2014年的856万㎡明显减少，创下了四年来新低。“去年政策主基调是去库存，包括控制供应和增加需求两个层面。”美城机构首席市场分析师沈玮表示，从控制供应的角度看，西安土地成交量自然出现下滑。另一方面，开发商在库存压力下，也谨慎选择购置新地块。
??2015年流拍率升至33% 楼面地价降至1084元/㎡
??西安城西一家城改楼盘的负责人表示，西安很多待建项目的地都是在2012、2013年拿的，近两年楼市不景气，房企注意力都集中到了 地上，性价比一般的地块不少都流拍了。
??据监测，西安在2015年共推出259宗土地，成交173宗，流拍率达到33%，比2014年大约21%的流拍率上升了12个百分点。
??不过，低迷了一年的土地市场在年末有所回暖。华商报记者在西安市国土资源网看到，2015年12月全市有37宗地块成交，仅有4宗土地流拍。
??另一方面，西安楼面地价也从2014年的1122元/㎡微降至去年的1084元/㎡。中商联商业研究 工作委员会副主任王建红认为，自从2012年左右攀上千元每平方米以后，近几年西安的地价还是比较稳定的。他说，每平方米一千多的楼面价，是被大量郊区地、低价地拉下来了。其实很多核心区位的楼面地价都超过两千每平方米，部分区域“ ”单价更达到三四千元每平方米。
??财务、融资和开发成本上涨 致使房价难降
??“面粉”（即楼面地价）决定“面包”（即房价），历来是房地产市场中的自然规律。那么，西安土地市场在去年量、价齐跌，会不会对今年的楼市供应和房价产生影响？
??易道顾问机构副总经理张计卫表示：“不会。”他说，虽然土地成交量在去年下降了，但是从去年的新开工量上来看，下滑速度并不明显。这就是说，基于2013、2014年较高的拿地量，转换到今年的房产供应仍是充足的。另一个维度还要看库存，目前西安的房产库存去化周期在一年以上，不可能存在“断货”问题。他说，不少房企的资金面仍显紧张，今年的拿地动作仍会趋于谨慎。但实力雄厚的国有大型房企和外埠品牌开发商，为了长远发展，今年会积极出手“补仓”——这在元旦前后的土拍市场已有所体现：2015年12月多宗土地由沣东地产摘得。
??王建红说，虽然“面粉”价格稳中有降，但今年“面包”的价格，即房价下降空间也不足，这主要是由于开发商的财务成本、融资成本和开发成本不断上涨导致的。