一、并购时代：优秀房企的春天，弱势房企的冬天
行业走低，地产并购将进入加速期。2017年中国房企并购还会加剧，甚至迎来爆发期。
国庆乃至国庆后的房地产调控连环炸，导致房地产的预期大大改变，限地价，限房价，限购限贷的加码，以及房地产交易环境的纪律规范，而且如今没有一点放松且继续告知不要心存幻想的市场警告，导致2017年，新一轮房企之间得并购整合也将随之而来。
所谓地产下半场，在老潘看来，正是优秀企业的春天到了，而落后企业的冬天来了，今天的房地产还是一个良币驱逐劣币的市场氛围。尤其是百强房企，尤其名列前茅的优秀房企，在白银时代，反倒规模继续更大幅度上涨。
而所谓寒冬的并购，市场预期走低，尤其是销售资金回笼变慢，最终中小房企现金流不畅，而这个时候，往往是手握现金的大型实力房企并购的最好时机。因为所谓的谈判就是往往在你生病的时候，最容易取得谈判的筹码和更低的收购代价。
二、内伤问题：房地产短期繁荣背后的结构性问题严重
2015年、2016年这两年“短期繁荣”，但在2016年调控之后，如今的 房地产预期改变，繁荣不再。
首先，商业地产供过于求。目前，商业地产的库存压力进一步升高，已达到住宅市场的2-3倍。随着2016年新开工面积的复苏，潜在的压力则在进一步升高。未来，一旦销售有所下滑，这些写字楼市场将面临更大的空置率压力。
其次，高企的地租成本侵蚀了利润率。仔细观察房地产市场，不难发现即使是在销售下滑的情况下，地价也在上涨，而销售的复苏则进一步推动了地价的“疯涨”。相比之下，地产行业最重要的几项成本，即土地成本、税收成本和融资成本，只有融资成本在下降。不过，随着地价的上涨和 物业占比的上升，地产企业的资产负担却越来越重。截至2016年中期，地产上市公司总的带息负债额已达到3.65万亿元，较上年同期增长25.9%，利息支出平均已占到上市地产公司同期销售额的9-10%。
所以，降息的效应正被快速上涨的地价和日益积累的商业物业所耗用的资金成本抵消。也就是说，上涨的地价冲击着每个地产企业，但却不是每个企业都能从基准利率的降低中获益的，因为基准利率在降低，但信用风险却在上升，信用利差也在扩大。而频发的风险事件使得潜在的信用成本上升，高风险企业的资金成本不降反升，利润率也呈现下降趋势。
据悉，上市地产公司平均的营业利润率则从2010年的24.5%下降到2016年中期11.4%。因此，土地成本和信用成本的双重压力下，销售的复苏也只是暂时减缓了行业利润率和周转率的下降趋势。
此外，高地价不仅侵蚀了利润率，还使地产企业的前期 压力增大， 回收周期延长、周转速度减缓，尤其是当土地成本在销售均价中的占比已较高时，企业被迫推迟开盘日，使 回收周期进一步拉长，其中，半数地产上市公司的 率已低于债务融资成本，降息也无法创造更多的价值空间。
第三，债务期限普遍短于 周期，导致六成地产上市公司将面临再融资风险。由于土地成本和 物业占比的上升，地产行业的 回收周期延长，当前地产上市公司 回收周期的中位数已达到33个月，低谷中将延长到54个月，而全国地产企业平均的 回收周期更长，已超过5年；
但地产企业平均的债务资金期限只是从两年轻微延长到两年半。
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一、并购时代：优秀房企的春天，弱势房企的冬天
行业走低，地产并购将进入加速期。2017年中国房企并购还会加剧，甚至迎来爆发期。
国庆乃至国庆后的房地产调控连环炸，导致房地产的预期大大改变，限地价，限房价，限购限贷的加码，以及房地产交易环境的纪律规范，而且如今没有一点放松且继续告知不要心存幻想的市场警告，导致2017年，新一轮房企之间得并购整合也将随之而来。
所谓地产下半场，在老潘看来，正是优秀企业的春天到了，而落后企业的冬天来了，今天的房地产还是一个良币驱逐劣币的市场氛围。尤其是百强房企，尤其名列前茅的优秀房企，在白银时代，反倒规模继续更大幅度上涨。
而所谓寒冬的并购，市场预期走低，尤其是销售资金回笼变慢，最终中小房企现金流不畅，而这个时候，往往是手握现金的大型实力房企并购的最好时机。因为所谓的谈判就是往往在你生病的时候，最容易取得谈判的筹码和更低的收购代价。
二、内伤问题：房地产短期繁荣背后的结构性问题严重
2015年、2016年这两年“短期繁荣”，但在2016年调控之后，如今的 房地产预期改变，繁荣不再。
首先，商业地产供过于求。目前，商业地产的库存压力进一步升高，已达到住宅市场的2-3倍。随着2016年新开工面积的复苏，潜在的压力则在进一步升高。未来，一旦销售有所下滑，这些写字楼市场将面临更大的空置率压力。
其次，高企的地租成本侵蚀了利润率。仔细观察房地产市场，不难发现即使是在销售下滑的情况下，地价也在上涨，而销售的复苏则进一步推动了地价的“疯涨”。相比之下，地产行业最重要的几项成本，即土地成本、税收成本和融资成本，只有融资成本在下降。不过，随着地价的上涨和 物业占比的上升，地产企业的资产负担却越来越重。截至2016年中期，地产上市公司总的带息负债额已达到3.65万亿元，较上年同期增长25.9%，利息支出平均已占到上市地产公司同期销售额的9-10%。
所以，降息的效应正被快速上涨的地价和日益积累的商业物业所耗用的资金成本抵消。也就是说，上涨的地价冲击着每个地产企业，但却不是每个企业都能从基准利率的降低中获益的，因为基准利率在降低，但信用风险却在上升，信用利差也在扩大。而频发的风险事件使得潜在的信用成本上升，高风险企业的资金成本不降反升，利润率也呈现下降趋势。
据悉，上市地产公司平均的营业利润率则从2010年的24.5%下降到2016年中期11.4%。因此，土地成本和信用成本的双重压力下，销售的复苏也只是暂时减缓了行业利润率和周转率的下降趋势。
此外，高地价不仅侵蚀了利润率，还使地产企业的前期 压力增大， 回收周期延长、周转速度减缓，尤其是当土地成本在销售均价中的占比已较高时，企业被迫推迟开盘日，使 回收周期进一步拉长，其中，半数地产上市公司的 率已低于债务融资成本，降息也无法创造更多的价值空间。
第三，债务期限普遍短于 周期，导致六成地产上市公司将面临再融资风险。由于土地成本和 物业占比的上升，地产行业的 回收周期延长，当前地产上市公司 回收周期的中位数已达到33个月，低谷中将延长到54个月，而全国地产企业平均的 回收周期更长，已超过5年；
但地产企业平均的债务资金期限只是从两年轻微延长到两年半。
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