主题：商品房面积误差怎么办

我在网上有一个专栏，为网友进行法律咨询。这两天很多网友控诉自己买房时遭遇到的面积误差事件。一位大连的朋友在网上向我咨询：他买的商品房总共才80多平方米，快交房时，发展商的人把他叫去说，由于统计有误，现在算下来他购买的房子是90多平方米，要他补交两万多块钱，否则就不给钥匙。这位朋友很有东北人的特有气节，就是不愿意补交钱，发展商则真的就不给他钥匙。

 还有北京、上海的朋友询问这样的问题，可见这个问题的普遍。一般讲，面积问题往往仅次于质量问题而倍受购房者关注。我们在这里就几个重要的问题提出一些探讨，希望对大家有所帮助。

 一、 什么是面积误差 我们通常称面积误差为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，不但有“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时的房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符，比如前边案例所提到的大连朋友的遭遇；有些是套内使用面积与约定的不符，也就是我们所说的使用率问题。有些人买的房子很大，可是却发现屋里面好象并没有想像中的宽敞，这就是使用率的问题。在房屋预售活动中，发展商声称自己房屋的使用率为75%，结果最后只有70%，这就产生了误差，就会在买卖双方之间产生纠纷；有些则是因为公摊面积的问题，可能购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能，就是公摊面积绝对数不变，但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积，消费者也受到损害。

 实际上，在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划（试行）》以及国家质量技术监督局《商品房销售面积测量与计算》中明确规定：商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。

 我们一般的购房者，没有这方面的专业知识，不了解这么复杂的背景。但更主要的是我们的消费者非常善良、宽容，不愿意费劲折腾。只要最后的销售面积不错，基本上就无人再有多少不满。但就是这样，面积纠纷仍然遍地都是。

 二、 谁来判定面积误差 讨论面积误差纠纷的前提是要确定面积确实存在着误差，这可不是张嘴说说就算的。

 从时间上看，面积误差纠纷大部分发生在房产证确权前。由于没有国家确权，就有些消费者凭感觉认为自己的房子面积少了或多了，更有一些朋友拿着皮尺一个房间一个房间地量面积，再去找发展商理论。不少发展商也以自己计算的数目为依据，要求购房者追加付款。即便颁发房产证后，有些购房者仍然对其载明面积不服，认为可能存在不准确因素，这时也可能出现纠纷。

 购房者自己测量的结果是否可以作为依据呢，严格地讲，倒没有禁止性的规定，但购房者个人很难做到测量准确。从国家质量技术监督局颁布的规定可以看出，测量房屋的面积，有比较复杂的公式、方法，另外还要求全面而专业的测量工具以及具有相关资格的测量人员。普通的购房者很难做到这一点，所以其测量结果难以成为法律意义上的证据。

 现在问题出来了，究竟什么样的机构作出的测量结论才是权威性的呢？很麻烦：在国家技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第三条中明确规定：“国家质量技术监督局负责全国商品房销售面积计量监督管理工作。

县级以上地方质量技术监督部门负责本行政区域内商品房销售管理工作。” 这显示出国家质量技术监督局是归口管理的单位，但实际上，全国各级房地产主管部门长期对商品房面积问题进行管理，确认，基层房管机构下属的测绘单位进行测量的结果，就是房产权证记载的面积，象征着国家的确认。所以，双方的管理职能是抵触。由于房地产管理部门负责房产证的制作与发放，所以还是其起主导的作用。

 这也是一种立法不规范的表现，政出多门的结果是谁都能管，结果谁都管不好，而消费者的权益仍然难以得到很好的维护。

 目前的现状是，由于受到很大的反对，《商品房销售面积计量监督管理办法》基本没有推开。国家正在考虑改革我国房地产面积测量体制，但在新体制出台前，对于商品房的面积测量，还要以房管部门的测量结果为法律依据。 有一个问题，假如对房管部门的测量结果不服怎么办，能不能提起行政复议或行政诉讼。这个问题的核心是要弄清出对房屋面积进行测量的行为是不是具体行政行为。

 我个人认为，现在的房屋面积测量基本上都是房管部门下属的测绘部门完成的。有些地方称为测绘队，有些则称为测绘科、室，但他们都是房管部门的直属机构，他们进行测量的行为是代表房管部门对当事人进行的国家确权行为，所以应该是一种具体行政行为。那么，当事人如果有不服，应该是可以对测量结果提出行政复议或行政诉讼的。

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 作者：郭玉涛