主题：等不到北京房价下跌的理由

看了太多的媒体报道，开发商言论以及老百姓的抱怨，抛去非理性的成分，我实在找不到北京房价长期向下的真实理由： 

1，短暂的调整不能掩盖房价长期的上涨趋势：世界上很少有永远上涨的商品，无论是黄金，石油，还是期货，股票； 在长期向上的趋势中出现调整甚至回调并不能改变其长期上涨的趋势。要谈论北京的房价，或者说对目前关注房地产的老百姓有意义的未来10年或20年的房价，我们必须清醒地认识到中国正处在由于GDP的增长和经济结构的转型而带来的房地产行业快速增长的初期，对房地产需求的快速增长将是未来几十年的大趋势。宏观调控可以在相对短的时间内影响房地产价格的短期走势，但不可能对抗基本的经济规律。试图等待房地产出现最低点无异于想在股市中抄底，试问有几个投资者能够做到？还是考虑一下自己真实需求吧！ 

2，北京房价降不下来的N个理由： 

任何商品的价格都是由基本的供求关系决定的，而对北京房地产的长期需求是不断增长的：1）本市人口的自然增长；2）外来移民的进入；3）家庭构成的小型化，4）GDP增长带来的对更大住房面积的需求；5）生活质量的提高带来的对房地产地段，交通，生活配套的更高要求；6）首都与国际化大都市带来的全国甚至世界范围内对北京房地产的居住和投资需求； 

而北京房地产的供给从长期看是有限的：1）能够提供便利生活与工作条件的地段越来越稀缺--如二环内不再批商品房；南二环已北，东西北四环以内的可供开发的土地基本建设完毕，未来的项目基本上是需要通过高昂的拆迁来解决新增土地，房屋的价格低不了，2）土地价格的不断走高，如果有人认为北京的土地价格会下降那不异于痴人说梦。我们在这里不讨论土地成本在房产价格中的构成比例；房屋建设必需的原材料价格的不断上涨，包括钢材，石油，建材；人工成本的不断提高；包括设计，施工，监理，开发等；拆迁成本的不断提高。 

尽管我支持调控打击投机房地产的行为，但是我认为如果不从根本上解决房地产供应层面上的数量 价格 品质（包括地段，面积等）的问题，而单纯依靠政府调控，通过媒体力量制造短期的观望气氛来抑制正常的房地产需求，是无法从根本上长期解决房地产市场的供求矛盾，也就无法避免法地产价格的产期上涨。 

同时短期的市场观望会抑制企业的短中期房地产投资，会进一步恶化市场的供应情况，导致调控后期的一定时期内的供应短缺，带来房价加速上涨。 

相信大家同意我的一个市场感觉：相同面积户型的房屋，在给定价格的前提下，已经盖得离市中心越来越远，6000元/平米的房屋3年前在西三环，北三环还可以找到，现在恐怕只能到四环甚至五环以外去找了；相同面积户型的房屋，在给定地段的前提下，价格已经越来越高，如国兴家园4年前卖的时候只有7000元，而现在一个马路之隔的主语城已经涨到了13000。三环内的力鸿花园开盘时只有7000-8000，可是现在同样方向四环外的瞰都，阳光上东单价都在12000以上。 

3，通货膨胀因素：即使每年维持3%的平均通货膨胀率，房地产的名义价格10年后也是要远高于现在。 

4，房地产的真实成本：最近有消息报道合作建房者在东北四环内芍药居地段预计建房的成本价为每平米7300元，扣除商业部分的回报，实际可达6000元左右。如果实际情况如此，考虑到合作建房在时间，精力等方面的投入以及资金的时间成本因素，以及合作建设的房屋与市场专业化生产出的房屋在品质上的差异，那么我看周边由专业房地产开发公司销售的均价在7000-8000的价格就显得十分合理了。 

5，到底是谁买不起房？买不起什么样的房子？ 

媒体一直在报道普通老百姓买不起房，对于98年房改以前参加工作的绝大多数北京家庭来说，都以某种优惠形式取得了属于自己产权的房产；难道是这些已经有了基本居住条件的老百姓买不起房？对于98年以后参加工作的年轻人，买不起100平米，甚至80平米以上的房屋非常正常。在讨论房地产价格不合理时，我看十分有必要想搞清楚是多大比例的北京家庭买不起多少平米的房子。 

6，国外房地产的真实价格： 

当大家都在大谈特谈香港楼市下跌的惨状时，请大家看一看上一期三联周刊的报到，目前香港房屋的均价在400-600美元/平米，基本恢复到大跌前的水平。 

7，看不懂的房地产税： 

一直有人鼓吹国外房地产每年收不动产保有税，所以我们也要征收类似的税种，可是难道没有人指出：1）房屋和土地的所有权为终生，2）国外购买房屋的房贷利息是可以从工资中税前扣除的；3）每人一生有50万美元的房地产交易增值部分的免税额度，即在你一生的房屋买卖中，差价盈利在50万美元以内的部分是不需要交税的；4）国外房屋的折旧一般在40-50年，届时房地产的主要价值构成部分为土地，并非房屋；因此通常随着房地产的不断增值，业主每年交的1%的保有税是可以在未来收回的。 

而我们在国内面临的又是什么情况：1）70年使用权，2）购买房屋利息不扣税，3）要交各种3-5%的维修什么税，提前买要交5%的营业税，差价部分要交所得税；4）一方面随着使用权期限的缩短，房屋的价值不断降低，一方面每年还需要交物业税；而且70年后还要重新来谈土地使用权的价格。不知道设计税种的专业人员是否真的不明白这其中欠缺的基本逻辑。 

8，经济适用房： 

再问一句，当初批准开发商建设大于100平米的政府部门是如何设想的？政府主管部门与其讨论按照纯粹市场行为运作的开发商的行为，不如先把自己分内的经济适用房管好，把有限的稀缺资源用到最需要他们的人身上。 

总而言之，当我们安静下来，问问自己需要的商品房是什么样的面积，户型，品质，地段；问问自己有多少人和我们有类似的需求；问问自己的收入有多少没有体现在工资单上；问问自己用来买房的钱有多少来自于父母朋友；问问我们不满意的是住不到房子还是买不到价格低而又喜欢的房子，问问市场上我们喜欢的房子的供应是太多了还是太少了。 

我不是开发商，我目前买不起房子，写了这么多，因为我很闷。明知道自己买不起，而且越来越买不起，可是看到的消息却是房价会越来越便宜。是的，等到5年后我有一点钱可以买得起那越来越便宜的房子时，我的房子一定坐落离我心目中的理想家园十分遥远的平谷或延庆---华润要盖的清河的房子也准备卖到6000-9000了。 

还请各位高人告诉我是我错了，房价真的原来越便宜！

攒着钱，等老了，找个风景区养老去。

其实现在北京南三环才每米5000,小两口每月共计5000元收入,用2000元还贷款,贷30年,就可以轻松买100米.当然你要是连这个收入都达不到,只能说你还要努力,才有资格买新房子.

拖拉机和奔驰比价还是镶钻的拖拉机和奔驰比价？

那你的意思是上海房价不贵了?物有所值?