主题：赵晓：房屋“预售”制度不宜取消的三个理由

赵晓：房屋“预售”制度不宜取消的三个理由
 

http://www.fang.com 房地产门户-搜房 2005年08月25日11:30 南方都市报  赵晓 
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央行日前发布报告，建议“取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”，立即引起各界广泛关注，并被市场放大为房地产市场降温的又一次信号。面对各方的激烈议论，建设部24日明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。笔者认为建设部的表态是务实和恰当的。

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不宜取消房屋预售制度，一个理由是政策时机不合适。


自宏观调控以来，房地产固定资产投资增长逐渐回落，中国经济的增速也开始放缓。尽管今年以来增速与去年相当，但动力大不相同，主要是靠净出口拉动，由于近来国际贸易摩擦加剧，增长前景令人怀疑。


政府和各界更需要警惕的是：当前企业的生产要素成本，尤其是国际资源和能源价格处于趋势性的上升之途，中国经济有陷入增产不增收的“悲惨式增长”的危险。在这个时候，取消房屋预售制度的一种危险就是：它会降低房地产业的流通性，进一步加大房地产开发企业融资的负担和融资成本，使得房地产开发投资继续萎缩，房地产经济乃至整个宏观经济都有可能因此受到冲击。


众所周知，任何一项政策的出台，必须要考虑其成本和收益。而目前微妙的宏观经济形势，决定了紧缩性房屋预售制度已经不合时宜。


不宜取消房屋预售制度，更为重要的理由是其效果可能适得其反。


央行研究报告建议取消房屋预售，主要目的是防范金融风险。但是防范风险要靠金融机构自身具备风险管理的能力，而不能靠取消房屋预售这种简单的做法。事实上，风险和收益本来就是并存的，防范风险不能因噎废食，规避风险不能以更大的收益的机会成本为代价。作一种极端的考虑：银行为了规避风险不发放贷款，把钱全都留在银行，那样银行是不是就没有风险了呢？不是的。银行的钱来自储户，每年要交纳高额利息，就算一分钱不贷每年也将新增数千亿人民币的亏损。因此，商业银行不能被央行捆住手脚，而是要靠提高自身的风险控制、管理能力，才是防范金融风险之本。当前，各家银行房地产信贷政策的松紧程度不一，有的银行具备较强的风险管理能力，有能力也愿意为期房提供贷款而从中获利，一刀切的做法是不合适的。


取消房屋预售的另外一个政策意图是希望减少房地产泡沫，同时规范房地产市场秩序，但亦有可能出现适得其反的效果。比如，在目前房地产开发企业融资渠道不健全的情况下，取消房屋预售制度可能会极大影响房地产开发投资规模和市场上商品房的供给数量，在当前需求依然很旺盛的情况下，反而加剧推动房价上涨的压力。


取消房屋预售制度最大的好处也许是降低了监管的难度，也可以在一定程度上减少交易纠纷和烂尾项目的出现。但是，房屋是非常复杂的商品，普通民众不可能有很丰富的知识来认识和把握这种商品的特征，所以，即便完全是现房销售，也只能部分地避免当前存在的销售纠纷问题。而且，房屋销售过程中存在的弊端完全可以通过预售制度的完善来消除，不是非得通过取消预售制度来解决。


有业内人士认为，取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，中国房地产业将迎来大开发商时代。但是，在中国，一些中小民营房地产企业可能会因此出局，但国有房地产企业即使山穷水尽，往往也会因地方保护主义而得以留存。房地产业的整合不是单靠取消房屋预售就能够一蹴而就的，还有赖于多方因素的共同作用。


不宜取消预售制度，最主要理由是因为任何政策出台都有必要坚持一个原则--不能以一时之需牺牲市场制度的长远建设。


我们知道，市场需求与交易方式的多元化是市场繁荣的重要条件。在期房销售过程中，购房者实际上分担了开发商的一部分开发风险，但相应获得了期房和现房的价格差异作为回报。在中国当今房地产市场上，不少购房者买到满意的期房，同时也不乏购房者，因为期房的价格优势而乐意购买期房。政府怎么能因为一部分人群倾向购买现房，而否定其他人群选择购买期房的权利呢？取消预售，强制剥夺房屋预售的交易方式，本质上是对愿意购买期房的消费者消费权的一种侵犯，有悖于房地产市场的良性发展。


事实上，不只是房屋，任何一件商品，只要市场行情看好，就可以进行预售，包括一个大学生提前和企业签订用人协议(相当于把自己“预售”出去)，一个当红作家提前支取出版社稿酬然后再提供书稿。反之，市场行情不好，预售将无法开展。因此，房屋预售制度的存留以及是否成为主流应该让市场去调节，而不应假手于行政干预。(作者赵晓系国资委研究中心宏观战略部部长)