主题：业主如何与物业公司斗？

业主如何与物业公司斗？

银枫家园业主委员会主任 北野

常有人问我这个问题：业主如何与物业公司斗？
要想回答这个问题，业主首先要搞清如下两个问题：1，你到底想要什么？也就是说你斗争的目的是什么？2，你了解自己吗？或者，你了解“业主”这个特定群体吗？然后，你才能谈“业主如何与物业公司斗”。
1，你到底想要什么？如果你斗争的目的是不交或少交物业费，甚至水电费都不交，那你是没想明白，跟自己过不去。有经验的业主都知道，你给物业再少的钱，只要它给你干，就有自己的利润，没利物业就不干了。那么倒霉的是谁呢？是业主自己。房子跟车不同，不是消费品，是不动产，需要保值增值。你舍不得投入，（10年中，合理的物业费在房屋总值的约5%左右。）到时倒霉的是业主自己。如果你斗争的目的是物业公司的人得罪过你，因此，你要把物业赶走，报私仇，那可是糊涂。我曾经碰到过这么一位女业主，在投物业公司的票时，她投反对票。我问她为什么？她说，物业的工人长的太难看。我说，就我们付的这点物业费，估计在全世界都找不到好看的工人。她笑着改变了主意。如果你反对物业公司的原因是嫌物业管的太严，什么都管，那你可能不适合住在这个地方。物业没错，是你错了。的确有这样的激进分子，把小区作为实现自己个人意愿的实验场。我们小区就有这样的人，打算不要物业，在小区实行“激进的改革”，象外国那样，业主把钱都交到业委会，由业委会聘请专门的保安，保洁，设备维护公司等。在目前中国这种没有诚信，法制不健全的情况下，傻子都知道非乱套。如果你跟物业公司斗是为了捞取个人好处，那更是大错特错。有的小区，过一段就要挑起跟物业的矛盾，然后带头人借机跟物业要好处，铲平事态。所以，业主不管是作为个人还是群体，必须明白你到底想要什么？你跟物业公司斗争的目的是满足个人好恶还是为了整个小区，其中包括是否也是为了物业公司好？你死我活的斗争只能两败具伤，与物业斗争的目的既是为广大业主提供更好的服务，也是促进物业公司自身的发展，这样的斗争才是有意义，有未来的，是双赢的。一句话，明确目标，才能有美好的未来。
2，你了解自己吗？如果你的用心是良好的，目标是明确的，那你首先要对自己有个正确的估价。这个估价的内容是：你有足够的时间，精力，能力，勇气，耐心和牺牲精神吗？你们这个业主群体的基本素质怎么样？大家是否明确自己要什么？是否决心达到目的？另外，诸如，正义感，道德责任感，对社区事物的关心程度及群体的团结和组织动员能力怎么样？不了解这些，你会发现，结果是让你失望的。小区普遍存在的维权状况是要么虎头蛇尾，要么僵持不下，要么两败具伤。其原因一是目标不明确，或只为简单的利益。银枫家园初期的维权都出现过这种情况。目标不明，不了了之，或以失败告终，还在业主与物业之间结下了更深的误解和仇怨。单个或一群业主都要明白，你们是在与一个专业的组织在斗争。换句话说，你是在与数百万上千万的钱在斗，不知己知彼不行。光靠好心，热情，一时冲动火点起来了，最后烧的是你自己和大家。对你的群体的了解同样是重要的。相当一部分人由于工作忙，由于各种原因是沉默的大多数。少数喜欢发表意见的人，让他说，也能慷慨陈词，让他干，没时间了。还有些人是小声给你出主意，让你去干，成了，他得好处，败了，他当看客。很多业委会主任和维权人士都有这样的经验，在激情之下冲到了前面，过不了多久，回头一看，身后没人了。结果把自己弄得进退两难，甚至里外不是人。物业，业主都恨他，小区也完了。石家庄世纪花园，北京的大西洋新城都是这种情况。你也不能说业主维权有错，但目标，组织能力都有问题，结果好心办了坏事，把自己的家园给毁了。
3，业主与物业公司的斗争方法。
首先，业主与物业公司斗，不团结一致是不行的，但只团结，没有理性和智慧也不行。斗争是促进物业公司为业主提供更好服务的方法，不是目的。不能为了斗争而斗争。明确了这一点，业主会发现就连物业公司的老总都支持业主与物业斗！因为聪明的老总发现这种斗争实质是健康的，促进公司的发展。按银达老总的话说，你们业主按合同，公约与项目的经理斗争，还省了我的监督费用呢。实质上一个好物业公司是愿意接受业主的合理的挑战的。如果广大业主或业委会说哪个员工确实有问题，使业主不满，其实也伤害了公司的利益，银达总公司会毫不犹豫地处罚这个员工，哪怕他是经理。最近，由于2506拆承重墙一事，银枫项目的经理就被免职。尽管他为小区评优作出了巨大的贡献。
其次，业主与物业公司的斗争，更主要的是智慧的较量。这种较量体现在合同上。比如，我们与银达物业签的合同是酬金制。那么，这个酬金什么时候提？是签了合同就提走呢还是完成了管理目标再提？管理目标具体是什么？比如，出现了私搭乱建，拆承重墙的事，到底是由物业起诉还是业主，业委会起诉？
第三，监督内容及能力。审计不失为一个方法。日常监督同样重要。谁去监督？就要发动群众，社区的力量。物业费大致可分四大块：人员费用，设备设施保养费，外包项目费，公共能源费。人员费用，如果业主不用心，可能出现多报人，少用人的现象，叫吃空额。其他费用可从原始的工作单和合同，计量表检查。一个正规的大的物业公司本身就有质量管理体系，而且它重视自己的名声，相对比小公司的诚信度要高。所以，业主与物业公司真正的斗争体现在合同的较量和日常的监管方面这方面的压力越大，物业公司的工作干得越好，业主的利益越得到保护，其结果是共赢的。
目前，我们处在一个业主和物业都需要学习的阶段。毫不客气地说，现在小区出现的问题主要是业主不知道怎么当业主，物业公司的工作也的确有需要不断改进的地方。
我的斗争方法是发动群众参与，重视居委会和街道办事处在社区建设中的积极作用，爱自己的家，团结所有人的，包括物业公司的工作人员，保安，按合同，公约，《物业管理条例》办，原则问题决不妥协，坚决斗争，最后达到业主与物业公司共赢的局面，使自己的小区成为人人热爱的家园，不仅业主，包括物业公司的员工都为自己在银枫家园工作感到骄傲！