主题：转发：重新整理“亮点”工程师的总结性回答！不可不看，有很多猛料哦！

对《城市亮点》有关问题的答复 我是荣达伟业房地产公司的工程师，直接参与了《城市亮点》住宅项目的开发建设全过程。做为一个网友和多年从事房地产专业人员，我最近游览了新浪网和焦点房地产等网站对该楼盘的广告和论坛。凭良心说这些网站是免费给我们做宣传，并不是我公司自己的网站，大家什么话都可以讲，不用承担责任。我对论坛中部分网友提出的问题表示关注，有些问题我已向主管人员进行反映，并协商改进措施，有些问题是网友不了解情况造成的，我也不能怪罪，倒是我们应注意及时答复为妥。我也希望有关专业人员在此多进行交流，对提出的好意见予以感谢！ 以下就我个人的常识对一些问题做出答复，谨供诸位网友参考。 1、国有土地使用权证问题 《城市亮点》住宅原规划设计方案总建筑面积为45000㎡，当时依据此面积与国土房管局签订了土地出让合同，预付了地价款。之后因为优化户型设计，规划许可证核定的面积减少到42862㎡。现我公司已按许可证核定的面积交齐了地价款，经与国土房管局协商，对原多算的面积应进行核减。这就需要重新安排测量和重签出让合同，这些变更手续需要时间，基于此特殊原因，房地局同意先发B座(2号3号楼)预售许可证，后补办B座土地使用证，预计近期该土地证可下发。 2、关于产权证的约定 建设部和国家工商总局在其商品房买卖合同示范文本（标准号GF-2000-0171）中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条款并没有要求出卖人必须在多少时间内为买受人办理完产权证，因为这涉及双方原因与政府机关效率。据北京市国土房管局产权登记办法和工作程序，在相关税费和测量登记资料齐备后，报房地局审批时限为30个工作日，在这之前还需有房地局测量制图时间，房屋测量需排队，不排队情况下一般为15个工作日。如果在此期间经审核某些资料不齐，还要重新申报。审批通过后，还要有制证周期，这个时限没有规定，一般一个月内可完成。由此可见在正常情况下，三个月内是可以拿到产权证的，但如果是办理了按揭贷款的客户，其发证前还需到银行办理它项权力手续。综上各种原因，不是能由开发商所能左右的，为回避风险一般不愿就短期内是否给客户办成产权证作为合同处罚条款。依据我国相关法规，产权登记应由产权人到产权登记机关办理登记手续，但在实际操作中，为便于管理和方便客户，一般由开发商统一代为办理。但由于各种原因目前一些地方办证周期较长是不争的事实。为此我们也在多方做工作，力争部分客户在入住时就能拿到产权证。谁也不愿免费提供了服务，反倒可能受到处罚。所以目前多数开发商承诺办证周期在3—6个月。此外，办产权证和开发商实力没有直接关系，大公司楼盘多办证可能更慢。 3、价格上涨问题 《城市亮点》项目的销售价高低是依据房屋所处朝向、位置、层次不同而不同。自从去年开盘试销后，因户型小和周边环境规划利好因素的影响，普遍受到客户青睐。这一市场需求上升带动了部分户型价格的上涨。特别是一居室，麻雀虽小、五脏俱全，其单位造价高于二、三居室，加上总价较低，价格上涨难以避免。这也是楼盘有升值潜力的表现。 至于价格是否合理，客户可依据市场同等同位置的楼盘进行比较，作出判断。本项目最低价的几套房屋为4380元/㎡，这是参照周边危改回迁经济适用房价格确定的。我们知道经济适用房项目大都在四环以外，免交土地出让金和减免其它20多项费用。该房如果变成商品房上市，还要办理手续，补交费用。此外，经济适用房的结构和配套设施的设计是不如商品房档次高的。我们敢把房屋起价与经济适用房价相同是付出了让利风险的。要知道本项目单土地出让金一项就比经济适用房每平方米多出590元，不要说其它费用了。同为二环路中轴路附近，北二环与我们同类的楼盘单方价格在7000元以上，比我们高出2000元/㎡。只因人们对南城历史遗留的印象，造成这一带楼盘卖不了高价，利润空间很小；这也是那些运营成本较高的大开发商不愿意在南城开发小规模项目的原因之一。 4、关于顶层房屋有渗水、走道管边问题 有客户在看房后提出墙面施工粗糙和部分顶层房屋有渗水现象。这是因为现在房屋内外装修正在进行，水泥墙面还需做找平层和抹灰，厨卫间需做防水，楼顶目前防水工程尚水开始，在部分施工缝处留存的积水造成渗水。待填缝及防水工程做完后，望客户在7、8月份雨季来看，如有渗漏可对该房进行退换。此外，顶层公共走道顶棚上的水管为给水管，今后要在管表面包防露套。为了美观，我们也在考虑是否做吊顶。 5、再论《城市亮点》的涨价与升值 香港地产大亨李嘉诚在选择地产时唯一的要点是看其“地位”。楼盘是否能升值，主要看其所在“地位”是否有升值的利好因素。 《城市亮点》住宅项目开盘半年多来，均价从4700多元涨至4900多元，就是由于地理位置优越，周边建设规划出台，造成预售期间的升值。举个例子，2001年10月份我们曾对该项目拆迁户承诺，以拆迁款抵扣购房款，拆迁户可享受4300元/㎡价格优先挑房。但当时未见到房子，有关许可证不齐，拆迁户不敢签约，全部拿钱走人。去年当我们开盘试销时，有拆迁户想回来购房，发现原来他们看中的房子已定价为4800多元，为此后悔不已。 由此可见，任何契约是建立在双方信任的基础上的，所以是否能承担信任风险与预期利益相关，这也可能与股票或期货情况相近吧。 《城市亮点》周边环境和交通状况客户可以实地考察，但对一些细节和将来规划可能不清楚，我们在开发前是做了大量的调查研究的。比如公共交通路线在永定门桥附近有34条之多；还有关于永外大街扩路、民主北街扩路、望坛危改小区建设和铁路北社区绿地等规划方案。今年可见到的是与《城市亮点》隔河相望的永定门城楼重建工程和两坛露墙绿地工程。至今已经开工的地铁4号线、5号线和规划中的地铁8号线（中轴路线）及其4—5号线的连接线，使永定门桥为“卅”形城市铁路的交汇点。如此方便的交通对上班族来讲，用买车养车的钱就可以买这一套住房。