主题：莱茵河畔业主对车位的看法

 关于停车收费问题之我见: 


没有人能否认小区围墙之内的土地使用权归全体业主所有,因为我们在购买房子的时候已缴纳了这片土地的"土地出让金",并享有长达70年的土地使用权,这在世界上都是少有的(除中国外).在这个前提下,我们应该如何看待停车收费问题呢.
首先,既已花钱买下这片土地的使用权,就已有权利用、经营或处置它.这当然是不争的结论.但他们又是小区内的公共财产，不是哪一个业主可以随意决定的。对于它的使用、经营、管理的权力应属于全体业主，其操作方式是通过业主大会，并由业主大会授权常设的业主委员会来代表全体业主做出决定。而其收益当然的应属于全体业主。 

第二、按现行的政府法规，楼盘入住超过一年，入住率超过50%的都应召开业主大会，选举业主委员会。但由于多种原因，本小区虽已符合这个条件却尚未完成这项事宜。尽管如此，是否就可以由别的什么人来代替完成土地的使用经营的事项吗。回答应该是否定的。应该说任何人都没有权利来代替土地的所有者来经营并利用这块土地获利。物业公司是由业主请来从事符合业主要求的服务工作的，并根据其服务质量和市场价格通过与业主协商来获取相应的服务报酬，当然也不例外。这就存在着：

第三、目前物业公司提出的停车收费问题属于什么性质的呢？根据上述理由，物业公司无权对小区内的停车位从事经营。因此只能属于向业主提出新的服务合同的邀约。意思是物业公司除了提供以往的服务以外，还要向业主销售车辆管理的服务，并额外地收取原物业费以外的一定量的报酬。这自然就面临着以下的问题：1）原来业主已经缴纳的物业费是否已包含了车辆管理的项目。2）“车辆管理”的这种服务是目前业主所需要的吗？3）物业公司提出的服务内容对大多数业主来说是有意义的吗？4）在没有业主委员会的情况下，我们是怎么知道大多数业主的意见的呢？

第四、关于目前购买了土地使用权的新型小区的车辆管理问题，可以有以下几种方式：1）经营车位：可以将建设好的车位以一定的代价出让给每个业主，或其他需要的单位或个人，经营收入用于社区的公共管理费用或大修基金。2）免费给业主使用，只对外来车辆收费经营，收益属于全体业主。3）聘请某个有经验的经营单位来开发经营，对任何车辆一视同仁，以获取最大利益为目标。收入全部用于业主的福利。（这在凉水河成为旅游开发区后存在可能性）4)非经营方式:任何车辆可以免费使用,并委托物业公司管理秩序，管理费用一并在物业费中核算。还可以有其他方式，比如楼盘的业主都是亿万富翁，可以每辆车缴纳物业每年十万元。要求物业提供下列服务：每天保证锃光瓦亮、代人泊车、免费修理加油保养、随时备用，上下车服务人员接送，类似五星级饭店服务标准，…… 但无论可种方式，其前提都应由业主大会决定。 

第五、综上所述，我对物业的车辆管理办法有以下看法：1）将政府用于“社会公共停车场”的方针原则拿来用于我小区是错误的，颠倒了权利的主体。2）未经业主大会的提议和决定，用混乱不清的概念向业主表示意思不明确（法律术语）的邀约，有诱惑业主强买强卖的嫌疑。3）物业提出的服务内容在本小区并没有什么实际意义。购买这种档次楼盘的业主大多是白领的工薪阶层，有很多都是贷款买房，加之工作行业不稳定，收入保障面临残酷的社会竞争。故而需要更多的有实际意义的服务，并尽可能的降低服务费成本，而不是相反。4）无论如何，停车收费管理的事关系到业主的切身权益，也是只有业主才能作主决定的事，在没有召开业主大会之前的任何决定，都有失合理，缺少必要的法律依据。甚至是不合法的。因此我建议，敦促物业公司尽快协助业主召开大会，并成立常设委员会，然后再决定有关车辆管理事宜。