主题：没交费的业主真的不能进业主委员会吗？

北京某报2003年2月17日刊登了一篇记者采访《欠费者不能进业主委员会》，引起了不少读者的关注，笔者认为此报道有几个问题需要加以澄清： 1．报道开头所说的市国土房管局出台业主委员会新规定，除“开发商在住宅尚未售完之前，其拥有的产权超过全部住宅物业20%的，召开业主（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20%份额计算，超过部分不再予以计算”的提法首次公开外，其它都是2001年国土房管局发文的内容。而目前北京市“正在开展的物业管理规范化服务活动”是要“规范物业管理企业的服务行为，提高物业管理企业服务水平”，并不涉及报道中采访的那些内容。 2．国土房管局并没有发文说过“欠费者不能进业主委员会”、“不能担任业主委员会委员”，只是在京国土房管物字 【2001】891号给朝阳区小区办答复中提到“欠费业主不宜作为全体产权人的代表。”“在指导管委会改选时，欠费业主亦不宜作为委员候选人。”在《关于物业管理委员会委员任职、停任有关事项的通知》（京国土房管物字【2001】1082号）中提到任期内欠缴物业管理费三个月以上的业主委员会委员“应经管委会会议讨论委员的停任议案，并提交下一次业主（代表）大会决议”。 一字之差、性质不同 北京某报记者报道中的“不能”和国土房管局文件中的“不宜”虽然只有一字之差，确有原则性的区别。“不能”表达的是“禁止”的含意，具有限制性，而“不宜”则仅仅表示一种看法，只是一种“建议”。 为什么国土房管局的文件起草者认为“欠费业主不宜作为全体产权人的代表”，却不在文件中规定“欠费者不能进业主委员会”呢？道理很简单，那就是国土房管局的权力没有那么大！ 我国《立法法》第八条第五项规定：对公民政治权利的剥夺只能通过制定法律进行规定。业主担任业主委员会的权利是业主的公民政治权利之一，除了全国人民代表大会制定的法律外，任何行政管理部门都不能自定规矩予以剥夺。 同时，业主选举或担任业主委员会委员是行使自己的私有财产权，而这个权利是受我国《宪法》保护的，即使是行政管理部门也不能加以干涉。 正因为如此，国土房管局对业主委员会的选举虽有行政指导权，却没有行政干预权，它可以提出自己的意见，但最终的决定权在业主委员会和业主大会，因此，对任期内欠缴物业管理费三个月以上的业主委员会委员，可以要求“管委会会议讨论委员的停任议案，并提交下一次业主（代表）大会决议”，而无权直接撤销任期内欠缴物业管理费三个月以上的业主委员会委员的委员资格，更无权限制欠费业主进入业主委员会。 目前，北京市确实存在某些国土房管局派出的执行机构对小区业主委员会的选举横加干预。对此，国土房管局应该予以及时纠正，被干预的小区业主也可以通过行政复议或行政诉讼的方法要求有关管理部门依法行政。 没交费≠欠费 没交费只是一种现象，做和没做一目了然。欠费则反映着债权关系，需要通过合同进行约定，如果没交费的人与收费的人并不存在合同关系，谁“欠”谁根本无从谈起。现实生活中，确实有一些业主没有缴纳物业管理费，不交费的业主分两种情况： 第一种情况，身为业主委员会委员，不执行业主委员会和物业公司签订的物业管理委托合同，不缴纳物业管理费。 第二种情况，认为发展商制定的物业管理公约不合理，没有签订物业管理公约，认为物业公司的收费不合理，也没有和物业公司签订协议或合同，因此，不缴纳物业管理费。 对于第一种业主，业主们可以根据公约认定他们欠费，由公约的各签约方依照约定决定他们是否可以继续担任业主委员会委员，即应由业主大会做出决议。物业公司也可以根据物业管理委托合同与相关业主商议解决办法，如协商达不成一致，也可循司法途径进行解决。由于欠费纠纷属于合同纠纷，行政部门不能采用行政手段进行干预或直接处理。 对于第二种业主，我们只能说他们没有交费，而不能说他们“欠费”，因为他们并不需要承担交费的义务。特别是一些已成立业主委员会的小区，房地产商和物业公司的物业管理委托合同自动终止，在业主委员会和物业公司签订物业管理委托合同之前，物业公司不存在继续收取物业管理费的权利。身为业主委员会的委员，在这种情况下，不仅没有缴纳物业管理费的义务，而且还有告知其它业主在新的物业管理委托合同签订前暂时停交物业管理费的责任。 第二种业主往往自我保护意识比较强，是积极要求成立业主委员会的业主中的骨干份子，他们如果能够得到多数业主的认可，由他们担任首届业主委员会委员，行政主管部门对业主的自主选择没有任何法律依据加以干涉。 声明：本稿件为刘宏诚提供，观点不代表搜房。转载请注明出自搜房网。