主题：1 三线城市：卫星城vs非卫星城

据德银报告统计，从宏观角度而言，三线城市的房地产前景是 关键的。从销售面积而言，2016年三线城市的土地拍卖面积占全国的70%，三线城市还占据了全国房地产 的46%。

德银称，首先应该注意的是，三线城市内部是具有多样性的，也就是说，不同的三线城市之间的房价有着很大的不同，尤其是卫星城和非卫星城之间。

2008年以后中国经济转型， 率到达临界点，制造业必须转型，固定资产 顺理成章带动了城市化进程。

中国正在形成大大小小的城市群，这些城市群有各自的经济特色，也有各自的发展阶段。目前，中国正在形成三大国际级城市群，长三角、珠三角较为成熟，而内部落差最大的城市群京津冀，终于在 的关心下，有形成城市群的趋势。
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城市群形成，就有核心城市，就有卫星城，我们分析了核心城市之后，进一步分析哪些卫星城比较靠谱。

在筛选卫星城的标准上，我们团队挖掘了统计公报、城市规划中与卫星城发展密切相关的数据。

首先，卫星城在核心城市200公里范围以内，利用轨道交通在90分钟以内可以到达。卫星城有自己的独立基因，但没有强大到像天津、杭州、苏州这样不可能成为其他城市卫星城的地步。

其次，所谓的核心城市必须已经有溢出效应，卫星城才能成为承接地。以前北京有灯下黑效应，华北 的资源都往北京集聚，现在北京受制于自然资源等因素，资源必然向周边溢出，才可能在北京周边形成一圈卫星城。

换句话说，只有有资源溢出效应的大城市才有卫星城，其他城市再重要也无法形成卫星城。从这个角度出发，只有北上广深有卫星城，而武汉、郑州还像20年前的北京一样，不断向外拓展城市边界，周边城市的资源在向武汉、郑州集聚，不可能形成卫星城。

第三，承接核心城溢出，卫星城必须有区隔于卫星城的 区划，有经济基础，既有资源又有人才又有文化特色，不会被核心城市这个黑洞所吸附。

卫星城，主要是指距离一线城市和热点二线城市200公里以内，或1小时之内高铁车程的城市。2015年年中以来，这些卫星城跟随着一线城市和热点二线城市，房价有了较大的涨幅。而非卫星城的三线城市，房价走势就要弱很多了。