原来，08年初，地下室就被开发商出租，并且是出租性质是‘居住’。文中还提到，地下空间的产权应归全体业主共有（开发商有产权的除外），开发商对地下空间无权擅自支配使用，且 出租收益也归产权人，即全体业主。


地下室悄悄打隔断建百间出租小屋 遭业主集体抗议

丰台区三环新城小区7号楼地下室原是作为自行车存放处使用，可就在一周前，业主却意外发现地下一、二层已经建起了近百间“隔断房”。昨晚8时，一场拟向开发商和物业讨说法的业主大会紧急召开。

据该小区7号楼1单元住户张女士称，从今年3月份开始，就看见陆陆续续有工人往地下室运送水泥和砖头，当时物业解释称，是收拾地下室，并改成物业 区。“直到不久前才发现里面墙全建好了，几十扇门也运进来了，现在自行车也不让存了，没办法只好停在外面，已经丢好几辆了。”

记者在地下一层看到，近百间的隔断已经打好，但施工极其粗糙，二十块“泡沫砖”搭起一面墙、三根木头钉起一扇门、多数墙面已经出现了裂缝，再往里走，“隔间”的面积由2平方米扩大到6平方米，每间多开了一扇小窗户。小区的燃气管道、下水道等均在房间上空，与地面间距不足4米，还有多处私接的电线冒出。在配电室旁边，记者还看到了一张床和散乱的被褥等生活用品，旁边热水瓶上还插着“热得快”，插头就接在“赤裸裸”的电线上。

而地下二层属于人防工事，也正在改造施工，墙体全部用铁皮包裹起来，其中水箱间、洗消间全部暴露在外，“太不安全了！墙碰碰就摇晃，还很容易发生火灾，一旦出了事，人防通道还被堵死了。”张女士感叹道。

另据6号楼的住户反映，6号楼地下室前不久也在施工，不少小隔断也已经建起来了。“我购买的是1层复式房，在地下室有一个出口，可现在出口全被砖给堵死了。”

据1层住户魏女士出示的《商品房买卖合同》中表明，地下1层的使用权归业主 。依据《物权法》，业主认为地下室作为《商品房买卖合同》中的地下设备层和人防，应该为全体业主共有共管。

面对全体业主的追问，该小区物业北京新城康景物业管理有限公司工作人员称，地下室的改建工程全部是由三环新城的开发商，即北京懋源房屋开发有限公司决定并实施的，作为下级的服务公司，物业无权干涉，该名工作人员在与其经理通话后，转述称，小区地下室的产权归开发商 ，开发商有权决定地下室的使用权。

最终，物业和业主共同决定于今晚8时，康景物业、懋源开发公司与7号楼业主代表将就地下室改造一事进行商讨，该物业称，开发商会给业主一个交代。

记者了解到，近年来，类似三环新城小区地下室使用的问题，在其他小区也曾多次发生，甚至引发业主和物业、房地产开发公司的纠纷，《物权法》也没有明确规定地下设施的产权归属和使用者的权利义务等问题。

盛廷律师事务所毕文强律师表示，原先作为自行车库使用的地下一层为小区的配套设施，使用权和产权理应归全体居民 。而作为人防工事的地下室则属于国家 ，按照“谁 、谁使用、谁受益”，具体应核对开发商的财务报表，才能最终明确使用权和受益权。但开发商将人防工事改为出租房使用，应在市规划委和有关业主同意后才能施工，不能私自改造。