主题：房产新政“国八条”明晰八大问题，请大家多提意见。
- 发表于2011-02-11
国务院26日常务会议研究部署新的房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地 税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。那么“国八条”会不会像国十条、国十一条那样雷大雨小，没有起到实际的作用呢？我认为不会，“国八条”的政策对前两轮调控中未落实的部分政策给予了补充与收紧，主要体现在八大问题上。
第一，政府问责制明确化，让问责制有据可纠。2011年的“国八条”第一条就明确了落实地方政府责任。“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”。
房地产调控政府责任制在以往的调控政策里虽然有所表现，但至今为止没有影响到房地产市场的稳定，更没有影响到政府对调控不力的责任人。因此，“国八条”重提政府责任制表明 对房地产调控的决心与对政策补漏行为。在“国八条”里的政府责任制与以往政策的责任制有很大的区别，此次问责制明确了政府对调控房地产的任务与目标，量化了房地产价格控制的标准。主要体现在两点：一是人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。也就是说政府每年公布的收入增长速度要与房地产价格挂钩，如果不符合标准的，政府责任人将被问责同时将受到公众的拷问；二是合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这让地方政府工作标准得到了量化，向社会公布就等于是接受社会监督，这对房地产市场的利益集团是致命的打击。
第二，加大保障性安居工程建设力度。“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。”
从国家公布的数据来看，2011年国家对保障性住房的投入与监督力度加大很多。2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，以此计算，2011年保障性安居工程 或将达1.4万亿元。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。以浙江省宁波市为例， 2011年宁波市六区，包括国家高新区和东部新城拟建住房套数约为4.7万套，总建筑面积达376.4万平方米。其中，经济适用住房、经济租赁房、人才公寓、外来务工人员公寓等各类保障性住房，拟建套数6000多套；中低价位、中小户型的商品住房，拟建套数3万套。同时2011年宁波市将新增可供应商品住房用地约208.9公顷。其中，约140.7公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房；新供应政府保障性住房用地总量约18.6公顷。其中，经济适用住房用地约8.3公顷；人才公寓、外来务工人员公寓和经济租赁房可结合商品房开发进行适度配建建设，建设用地约5.6公顷；廉租房、限价房可结合商品房开发进行适度配建建设，建设用地约4.7公顷。房地产市场的充足供应将有效地控制了 者的投机者行为，同时保障性住房的供应也给外来流动性人口减少了刚性需求的欲望。
第三，调整完善相关税收政策，加强税收征管。“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地 税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地 税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。”
此次调控再三强调了房地产的税收政策，我认为税收政策主要体现在两个层面上，一是个人交易税收层面，国家首次提出了个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这一点是 厉害的，对 者是最直接的打击，同时也堵塞税收漏洞。原本营业税的征收方式有两种，一种是差价的20%，另一种是房价总额的1%～2%。因此，有些中介通过帮助客户制定假合同，导致买卖的差价减少，规避了税收。所以，全额征税让 者没有利润的空间。第二个层面是开发商税收力度为住房供应提供了保障，避免了 、捂地的行为。
第四，再次强化了差别化住房信贷政策。“国八条”明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。二套房首付从五成提升至六成，对于普通购房者而言压力不小。以杭州为例，一套300万的房子，首付50%的首付款为150万元，而首付60%的首付款为180万，因此比原来50%的多出30万，这给投机者带来了资金的压力。
第五，严格住房用地供应管理。“各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地……”此次调控针对土地市场推出了一些新的调控手段。其中提到，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。这意味着未来推普通商品住房用地的出让公告中，还要规定该地块入市的价格。在限房价的基础上，再让各个开发商竞拍。这种方式将大大压缩开发商利润空间。该政策的条款出台意味着以后竞拍，叫价越高，开发商的利润则越低。
第六，合理引导住房需求。“对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本 区域内向其售房。”这是限购令的再次升级，是结合信贷政策对手头充裕的投机者的再一次挤压。之前上海、宁波等地规定只能新购一套住房，而现在则是手中有2套以上，就不能再在本区域买房。这种一刀切的政策力度是斩钉折铁的，毫不妥协的，相比之前的政策无疑更为严厉。
第七，个人住房信息系统建设滞后纳入约谈问责机制。“国八条”中除了明确未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力的地方政府要进行问责。还 强调个人住房信息系统建设滞后的问题，同时也把个人住房信息系统建设纳入约谈问责范围。这解决了原来政策中的一些严重的漏洞，比如原来规定不能在本 区域购房，但 者完全可以选择在其他城市购房，一些 者通过 、借用他人名义购房。因此政府意识到了问题的所在。所以在在“国八条”中 强调各地要加快建立和完善个人住房信息系统，个人住房信息系统建设如滞后，地方相关负责人将被约谈问责。个人住房信息系统的建设工作量化后，无疑给政府带来了压力，但同时也给房地产投机者带来了丧钟。
第八，强化舆论引导，给噪声交易者严厉的打击。“国八条”中首次提出了宣传理性购房概念，并对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。纵观这几年来的房地产市场，我们发现在疯长的背后隐藏着一个不被人意识的经济学概念——“噪声交易理论”。我早在去年2月份就发表了《噪声交易利益集团加速地产泡沫》文章，明确分析了噪声交易对房地产的影响。房地产的利益相关者大致由地方政府、开发商、职业 人、房地产资本机构、一般房地产 者构成，他们为了自身的利益往往会采取噪声行为去干扰市场对房地产价值的判断。主要表现形式有四种：一是开发商对产品价值的宣传拔高，制造繁荣与 的假象吸引 者；二是有些地方政府为了抬高土地价格，有意制造城市化运营概念，制造区域环境 来提高土地卖点；三是房地产资本机构雇佣经济学者、 进行价值与趋势的误判而从资本市场中获利；三是职业 者以金融机构为支持，故意捂房制造供不应求的假象。显然，国家已经意识到噪声交易对房地产市场的影响，因此出台政策给予严厉打击。这也许是国家房地产价值观的一种矫正。
在这寒冷的冬天，我们即将迎来2011年的春天。房地产新政策“国八条”在这春冬交替的节点推行是否寓意着什么？我们暂且不说“国八条”的出来有着房地产市场革命性的变化，但最起码可以看到 为民着想的诚意，可以看到 对房地产市场调控的决心。虽然前两轮调控效果不明显，但“国八条”的出台可以看到了房地产回归理性的希望，百姓安居乐业不再是梦。
- 发表于2011-02-23
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- 发表于2011-02-24
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- 发表于2011-02-25
- 发表于2011-02-25