主题：乱扯升值与房市

    人民币甫一升值，就立即被众多房地产多头当作特大利好消息大肆宣扬。一夜之间，似
乎房地产市场已经峰回路转，光明无限。老古门外野汉，隔岸观火，多有感触。几番思量，
不妨与高人讨教讨教。

    纵观宣扬升值利好的各家言论，大致可以归为以下三类：

    一、政府救市论

    这种论调是老古这种怀疑一切的极端悲观主义者（呵呵）最喜欢的论调，却也是老古最
反对的论调。即使老古这种无知无识的村夫，也明白它的荒谬。从人民币升值的背景看，本
次人民币升值，既有国外以美元为代表的货币贬值造成的压力，更有国内外汇储备急速增
长，国际游资大量进入造成的金融风险，人民币升值与汇率改革是经济全球一体化下的必然
选择，而汇率是一个与各行各业密切相关的玩艺儿，又岂是政府可以拿来作为一个房地产行
业的救赎工具的？所以这种论调不说也罢。

    二、天上掉馅饼论

    这种论调持有者不多，但杀伤力强（不是观点有力，是唱多方式较为阴暗——避开升值
对房价的影响，谈对房地产行业的影响），这种论调是有两种版本，一种版本说人民币升
值，更多的国际资本将会进入房地产行业，有利于房地产融资，进而增加房地产市场供给。
但傻瓜都清楚，国际游资的本性是投机而不是投资。

    另外一种版本说人民币升值为这个那个“洋务房企”带来了巨大的汇率回报。其依据是
“这些企业与外资签订合作协议都在人民币升值之前”，现在人民币升值，“即使还没有实
质性开发，就已经有了2%的收获”；同时，还指出这些企业的股票价格也因为人民币升值有
所上升，这些房地产企业也将在中长期受益。

    老古不清楚这些“洋务企业”与外资签订合同时所采用的货币类别，但可以猜测外资在
下笔之前肯定考虑过人民币升值的可能；就算外国佬智商为零，他投资在国内的资本总是在
国内使用吧？假设事先协定以人民币计算，现在人民币升值了，外商不过多掏点美元兑换人
民币，洋务企业又得到什么好处了？假设事先协定以美元计算，人民币升值，洋务企业到手
的美元在国内的购买力反而下降了，又是什么馅饼？同时，股票市场每日有涨有跌，影响因
素众多，凭什么依据个别交易日，个别股票的变化，就断言是升值带来的利好，并扩散开
来？再退一万步，纵使这些“洋务企业”和上市公司真的得到好处，它们在整个房地产市场
中又占有多大份额？这点好处就可以让房地产行业乐呵下去？

    这种论调的两个版本，看似没有直接宣言升值推动房价，却以比较隐晦的方式继续唱
多，值得警惕。

    三、升值通道论

    这一论调是最合乎情理，也是最普遍的论调。因此老古重点谈谈。从当前人民币所面临
的升值压力看，2%的升值既与国外各方的预期相去甚远，也难以真正解除国内金融市场存在
的巨大风险。目前对于人民币升值的预期，国外官方、媒体和经济界各有不同，但都超过了
10%。因此，我们可以断言，本次人民币的升值，只是一个开始，或者是一个试探。抛开国
外压力不谈，要彻底根除国内金融市场风险，人民币再次升值就不可避免。换言之，人民币
升值的通道确实已经形成。

    但是，人民币升值通道的形成并不能作为房地产利好的依据。从理论角度看，人民币升
值通道的形成强化了国际游资的预期，热钱大量进入不可避免，在股市投资回报欠佳的情况
下，房地产无疑是热钱的最佳去向。这一点正是升值通道论者用来唱多的主要曲子。

    然而，从政府角度来说，放弃了一次到位的升值，选择了渐进性的升值，目的就是为了避免
热钱迅速撤离给中国经济带来灾难性的影响，同时兼顾了以价格取胜的出口贸易不致于因为
人民币升值幅度过大而伤了筋骨。政府可以考虑到这一点，就同样可以考虑到逐步升值所存
在的风险，并找到应对之策。

    从房地产市场本身的情况看，人民币升值2%之后，现有的热钱基本上会有两种去向，一
是获得汇率回报撤离市场，一是继续留守观望。采取何种策略既取决于热钱对房地产市场的
判断，也取决于热钱对人民币继续升值的预期判断。因此，2%的升值已经对现有热钱实现了
分流，部分热钱将撤离房地产市场，二手房供应将有所增加，房价回落找到支撑。

    再看新进入热钱。单就汇率利润而言，对于还没有进入中国的国际游资，在人民币升值
2%之后，进入中国所面临的获利空间较之以前更小，风险较之以前更大。获利空间与风险的
变化将影响热钱的热情。

    就热钱的预期而言，即使预期人民币仍有较大幅度的升值空间，但对升值的时间缺乏把
握。虽然未来的升值大体可以确定，但人民币本次升值已经部分缓解了国外的压力和国内金
融体系的风险，以中国政府一贯的谨慎，很难预料下一次升值在什么时候，所以，热钱对机
会成本的考虑将影响进入的热情。

    就房地产市场投机的利润看，热钱进入房地产市场，其最终撤离需要市场的支撑。目前
中国房价已经达到相当高位，而且投机成分较大，热钱如果真的大量进入，势必进一步拉高
房价，而到其撤离时，谁来接这个盘子？ 而且，5%的营业税，甚至更为严厉的房地产政策
将成为热钱不可不重视的因素。

    最后，也胡乱说说老古自己的论调：

    1、政府选择逐步升值的做法基本上是明智的，是从经济全局考虑的，决不可以被多头
用来唱高房价。

    2、人民币升值对房地产行业既非利好，也非利空，总体影响不明显，别什么事都往房
地产身上扯太多。

    3、人民币升值空间已经形成，但与房价无关。现有热钱少部分会撤离，多数会留守，
消化部分金融风险；新的热钱短期内进入增加，但随着政府对下一次升值时间的控制，热钱
获利无望，将会陆续撤出。
    
    4、为挤出现有热钱，并防止热钱继续进入房地产行业，政府将出台更为严厉的政策，
打击房市投机，规范行业运作，有节奏地控制市场需求。
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古兄你第一条观点我最赞同，人民币升值要放在经济大环境看。
局部利益服从整体利益，不能光盯着房价走势

呵呵,砖抛玉现呀

呵呵,砖抛玉现呀

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乱扯升值与房市changhai_a 2005-7-27 8:55:54发表于房地产门户-搜房网〉业主论坛〉楼市话题业主论坛 
一、政府救市论
我也怀疑，赖丝走了，米国白皮书公布后，据说内容中国尚能接受，接着RMB就升值了，内幕。。。
二、天上掉馅饼论
没哪好事。
三、升值通道论
晕。。。
怎样，还是来北京论坛转转好吧？


好呀,不错不错,呵呵

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乱扯升值与房市changhai_a 2005-7-27 11:44:00发表于房地产门户-搜房网〉业主论坛〉楼市话题业主论坛 
估计不出几天你就是超级元老了。哈、哈。。
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文章出来,有人捧场,足慰夜深人倦之苦,呵呵

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现在的开发商，那怕天上飞过一只金屎头苍蝇搜房ac331 2005-7-27 22:47:41发表于房地产门户-搜房网〉业主论坛〉楼市话题业主论坛 
现在的开发商,那怕天上飞过一只金屎头苍蝇,也会说那苍蝇要拉金屎啦,房子跌价是不可能滴啦!!云云.
我们只能说不信!!!!!!!!!!!!!!!!靠!赖得理你,没空!
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