主题：10.4新政满月 那些被误伤的人

今年的104新政是深圳楼市 最严的一次调控，今天是新政满月的日子，这一个月以来，作为一名专业房产律师，最直观最深刻地感受到了众多买家的忧心忡忡和部分卖家的无奈。现举几例让大家感受下:


案例一：


2016年9月，买方甲与卖方乙在中介处签署了一份《二手房买卖合同》，甲为非深户，社保已经连续缴纳了35个月，还差一个月就满三年了，双方考虑到申请按揭贷款、赎楼也至少要一个月的时间，而购房资格的认定是以在房地产登记 的网签合同时间为准的，等买方申请到银行的贷款承诺函、卖方赎完楼后，双方去网签时，按旧政，甲就已经具备购房资格了，但谁知，新政一出，社保要求连续满5年，由于甲在新政之前社保未满三年，因此，甲也无法适用新政“缓冲期”，即无法按旧政处理。

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案例二：


新政前，买方甲女士委托其姐与卖方乙先生签署了一份《房屋买卖合同》，甲有购房资格，其姐没有购房资格，当时，由于甲不在场，于是甲的姐姐在中介的建议下以自己名义与乙签署了合同，并同时签署了一份《合同主体变更确认书》，主体变更书上新买方是甲的名字，且甲的姐姐于当日用自己的卡刷卡交付了18万定金，104新政一出，由于政策要求必须是“买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证”方能按旧政处理，而本案中，由于款项不是从甲的账上付的，于是甲也受到了新政的影响。


上述两则案例都是属于被新政误伤的买方刚需，在案例二当中，也许有人会问甲的姐姐为何不以代理人身份签合同，当事人告诉我，当时真没想那么多，且听中介说以自己名义签合同也是可以的，只要同时签一份主体变更确认书就好了。的确如此，本人也曾代理多起关于房屋买卖合同主体变更类纠纷的案件，只要三方(买方、卖方、新买方)都协商一致同意，变更买方主体是合法有效的，不会存在法律障碍。然而，当偏偏赶上了这波悄然无息突击实施的新政时，买卖双方就都有苦说不出了。


对于上述情况，本人认为假若买卖双方协商不成，由于买方确实受到了新政影响，因此，买方是有望通过诉讼途径拿回定金的。


此外，也有买卖双方原本看好了房子，谈好了价钱准备在国庆节后签署合同的，但因事耽搁了几天，结果新政一出，买方买不了（首付成数提高，无力履行）、卖方也卖不掉了(市场变冷，无人问津)。还有卖方因买方弃定不买而导致卖方资金周转出现严重困难的，或者卖方原本准备换房的，且也交付了购房定金，结果因买方违约而导致卖方也买不成了，不得不也弃定。


新政是一把双刃剑，在调整市场的同时，也伤到了不少刚需买家和正常卖房的卖家。相信政府也是无奈的，若不及时调整，房产市场风险将会越来越大！只是，经过这一波调整之后，在以后买卖房产的日子里，大家会不会都战战兢兢呢，有没有更好的办法来调整市场？或者对于某些特殊情况能够特殊处理呢？