主题：2008后中国房地产的短期挑战与远期机遇

2008后中国房地产的短期挑战与远期机遇
    即将过去的07年，中国房地产创造了太多的之最——拍出高价土地最多；房价最高；房价增涨幅度最快；地产公司开发利润率最高；创造一夜暴富人数最多；土地政策、金融政策出台密度最频繁；社会对房价的关注度最强烈；出事的地产老板最多；政府关注部门最多；关注政府官员级别最高等等。回顾过去的一年，中国房地产身上发生的每一件事无不牵动政府和社会的神经，吸引着社会的眼球。2007年中国房地产的确轰轰烈烈的走了一条路，堪称中国房地产之最年。2007年总算在兴奋中过去了，那么2008年是不是还能轰轰烈烈的走下去，如果能走下去，还能走多远？从大环境看未来中国房地产存在着短期严峻挑战、远期巨大机遇：
 
短期严峻挑战
                   ——房价居高临下，市场亢奋程度不减
    这种挑战主要表现在07年房价过高，远远超出作为社会主要阶层的中产阶级的购买能力，而市场走向似乎也没缓和之势。房价居高临下，使得整个地产业处在高危地带，正所谓高处不胜寒。这种高危状况可能导致的结果一是软着陆将缓慢转入低迷。二是硬着陆跌入低谷，出现地产泡沫破灭之势而进入寒冬。目前从三个方面因素分析看，进入08年后一段时间会出现第一种情况，房价会有缓慢小幅下降：
一、政策调控层面——政策调控力度更强，出台政策更具可操作性
    目前楼市已经引起了中央包括一些重要部门的重视，所以说在调控房价的意识上，几大部门分别出台了各种更具可操性、更严厉的政策来规范市场，约束房价猛涨。
1、土地政策：曾加土地供应量、增加经济适用房，限价房供应量，发展廉租房。如11月19日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知，12月12日发布的《北京市城市廉租住房申请、审核及配租管理办法》；
2、金融政策：继续提高贷款利率，第二套房限制。如经过六次加息后，五年期以上贷款利率已经上调至7.83%。贷款购买第二套房贷款利率提高至基准利率的1.1倍;第二套房的首付款比例也一律提高到四成，第二套房以家庭来区分。12月1日发改委、商务部关于《外商投资产业指导目录》的规定，限制外资进入地产。
3、监管政策：包括各监管部门加强监管，金融部门紧缩银根，加强信贷监管。严查屯地。如11月19日国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知； 12月5日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》；从08年1月1日起，业主先验房再收房。许多房产新政，在2008年会逐渐加快实施。在北京，开发商建房验收后向物业的移交，也会由居委会一同参加，改变物业公司无监管的现状。对开发商的开发行为监控力度在2008年会加大
二、市场层面：市场销售量逐月大跌，销售速度减缓，08年市场供应量增加
    2007年下半年，如北京、深圳等城市市场销售量逐月下降，销售速度减缓，使得项目对市场预期度有所回归。还有许多07年拍出去的土地到08年也将进入市场。因而一方面销售压力增大，另一方面市场供应量增加，使得房价趋于理性。如2007年开始，北京房价一路猛涨，月飙升10%左右，4环内房价超过2万元，4至5环间达到1.5万元，5环外房价达1万，08年后这种暴涨的局面将不会出现。
三、消费者层面：消费者回归理性，物价上涨，住房需求受影响
    随着市场成熟，各种促销方式不断在市场销售过程中出现，以及房价远超消费者购买能力，使得消费者不会轻易冲动，而是逐渐回归理性。物价上涨，对中产阶级影响最大，如果CPI在继续往上走，如果人民币升值的速度不加快，通货膨胀的压力还会更大。大家都感受到通货膨胀的压力，因而消费者不得不重新考虑家庭或个人的收支情况，在买房上会更谨慎。 
 
远期巨大机遇
            ——要实现和谐社会，13.5亿中国人（9亿农民、4.5亿市民）都需要居者有其屋
    “小康不小康，关键看住房”。老百姓是不是过上了小康生活，主要看居住条件。因而要实现全面小康，就要改善老百姓的住房。而且中国城市化进入快车道，城市化速度加快，意味着大批的农民会变成城市居民，大批的农村居民都要改变住房条件。这就需要房地产商来开发。如果按人均还需要15平方米住房面积计算，中国还需要202.5亿平方米的住宅开发需求量。

很看好，不错