主题：房价暴涨原因是什么

    陈真诚：房价暴涨原因是什么

                                                     ——陈真诚答《广州日报》记者问

   （采访记者：《广州日报》记者汪绍文；记者文章分别见：1、《广州日报》12月14日汪绍文、张玉云报道“明年房价涨还是跌？” http://gzdaily.dayoo.com/html/2007-12/14/content_96990.htm；2、《广州日报》11月30日汪绍文报道“楼市调控为何没再重复老路？”http://gzdaily.dayoo.com/html/2007-11/30/content_89638.htm；3、《广州日报》11月23日汪绍文报道“楼价暴涨的主要原因是什么？” http://gzdaily.dayoo.com/html/2007-11/23/content_85767.htm）

 

记者：2007年的东莞楼市波澜起伏，请您总结下今年东莞楼市发展的突出特点？

陈真诚：今年东莞楼市发展的突出特点主要表现在：

9月28日房贷新政之前，尤其今年上半年，东莞和全国一样，房地产投资回报预期高攀，消费者普遍对房价可能继续大幅度上涨持有恐慌心理，楼市处于典型的卖方市场。尤其是6月份开始，在全国房价普遍飘红、楼市房价走高预期高涨的情况下，东莞楼市的投资成分加大。再加上深圳、广州楼市高位滞涨，深圳投资客等流入东莞等周边市场，导致东莞房价飚涨。总的来说，东莞房价处于非理性上涨期。

而到了下半年，准确说是9月28日房贷新政出台后，东莞楼市发生了异变，一改以前的相对火爆，整个市场弥漫着一股浓烈的观望氛围。楼市预期遭受严重打击，土地拍卖创新低，房价走势开始逆转，由卖方市场开始进入买方市场。市场出现明显缩量，高价楼盘卖不动，部分房价已经开始事实性地下降（二手房跌势比新房更明显）。一部分开发商已经开始采取折扣优惠、带精装修或豪华装修等间接降价手段促销，还有部分开发商开始直接降价或直接调低期望定价。当然，也有一部分开发商护盘力挺房价意图明显，甚至不乏在高唱“空涨”戏。

目前东莞楼市正处于空多双方力量角力的胶着期，楼市观望期将进一步延长，房价继续下降的可能性很大。

记者：您认为今年东莞房价暴涨的主要原因是什么？

陈真诚：关键原因在于楼市投资回报预期过高、低利率而高通货膨胀、流动性过剩、持久调控不见成效下的“经验”驱动、消费者恐涨等方面的综合作用。具体在于如下等主要原因：

一是，受全国楼市火热、房价快速大幅度上涨的大势影响，东莞房价跟随着集体追涨。

二是，楼市投资回报预期过高，投资比例很大。

三是，在流动性过剩背景下、人民币持续升值预期、货币供应量快速增长下，尤其是存款利率实际为负、通货膨胀和消费者对房价继续快速大幅上涨的恐慌，各种需求放大或提前释放，造成阶段性的供求扭曲。

四是，房贷新政前，持续的宏观调控持续难见成效，“经验”助推房价上涨。

五是，深圳、广州楼市高位滞涨，深圳投资客等流入东莞等周边市场。

六是，地价不断攀升，地王频现，舆论上以地价刺激房价上涨预期。

在包括上述原因在内的各种原因共同作用下，导致东莞房价飚涨。

记者：目前观望气氛颇浓，您认为还要持续多长时间？为什么？

陈真诚：还会持续一段时间，甚至到楼市全面进入下一个周期。下一个周期，可能有5年之久，甚至有可能长达10年  

(2007年调控政策分析, 2008年房地产趋势展望,请参考《国房分析咨询报告》，基本介绍见《国房分析咨询报告》：房市存五大调控悬念尚可掘金http://blog.fang.com/11537906/1571625/articledetail.htm) 。

其理由主要在于：

由于此轮房价上涨周期比较长，房价上涨幅度大，不但上涨的空间不够，而折扣优惠促销乃至直接降价的空间很大。

一方面，后续的部分需求被抑制。阶段性内，遭受需求提前透支而所剩余的消费者，大多数承受力、支付意愿与支付能力不够。

国内政策因素方面，系列调控政策的滞后效应正在持续发酵，日趋完善、的经济政策，以及政治性影响因素，迫使房价继续下行。

在行业环境方面，中央政府调控房市的态度越来越明确、越来越坚决。土地政策无疑日趋严格，商业银行将收紧贷款政策。

同业竞争也将更加激烈。其他不少行业要高的诱人的利润回报表现和财富增加，正刺激、吸引着象海尔这样的在其他行业经营比较成功、资金实力又比较足的企业等许多其他行业的企业或投资进入到房地产开发中来，一方面增加了供应或供应预期，另一方面因竞争更激烈而势必分薄行业整体利润。

行业内成员之间的竞争也将加剧。在时下房市情势下，这些同业竞争中，价格竞争将是一个重要的有效手段。在楼市，存在“二八定律”，只是在不同情况下是有区别的。当20%的楼盘房价上涨时不一定带动整个房价快速上涨，但一旦有20%的楼盘房价开始下降时，往往会带动整个房价下降，而且速度要比上涨快得多。

在经济规律方面，尽管中国房市是政策性很强的市场，尽管被一些因素扭曲，但经济规律还将必然地起着作用，经济周期终究存在。

记者：据报道，广、深楼市价格已经出现了松动，您了解到的东莞的具体情况怎么样？

陈真诚：据了解，东莞楼市成交也比较清淡，萎缩明显，房价也已经开始出现了松动，只是还没有广州、深圳那么大的幅度。

在东莞，高价楼盘卖不动，已有不少开发商开始采取折扣、优惠、送精装修或豪华装修等间接降价手段促销，还有部分开发商开始直接降价或直接调低期望定价。

据《东莞楼市10月分析报告》显示，10月东莞新增商品房供应46.1万平方米，较9月份减少六成；由于受深圳市场影响，如塘厦、凤岗两个镇的房价回落16%-18%。

东莞二手房跌势明显。二手房房价下降，直接打击投资回报预期，将力拉一手房房价下降。

记者：现在关于楼市拐点的争论很多，您认为东莞楼市出现拐点了吗？

陈真诚：只能说东莞的楼市已经开始异变，部分房价已经开始下降，但还没达到相对多的房价普遍性下降。因此，目前，还不能说东莞的楼市已经出现拐点，还只能说正在向拐点方向变化。

记者：您觉得东莞楼价的走向如何？会跟上广、深的步伐吗？

陈真诚：虽然东莞处于珠江三角洲地区，东莞城市处在深圳与广州之间，在地理上连接着两地，但不等于目前已经与两地一样位居于“一线城市”。再则，从东莞的城市功能、产业结构和人口结构特征来看，在一定阶段上还不可能与两地并驾齐驱。从某个角度而言，东莞和两地的关系，有点类似与深圳与香港、澳门的关系，但深圳终究不是香港、澳门。因此，从长远来看，虽然东莞楼市的长远前景向好，但在一定时期内仍处于不成熟阶段。在近期内，阶段性的东莞楼市不可能向广州、深圳看齐，不会跟上广、深的步伐。

记者：您认为到目前为止，中央出台的调控政策达到了其目的吗？

陈真诚：只能说，自9月28日房贷新政出台后，中央出台的系列调控政策开始真正起对市场有实质性影响的效果，累积效应开始显现，政府政策还在持续发酵，但目前还不能说已经达到了目的。无疑，目前，无论是中国的宏观经济形势或是房地产形势，依然很严峻。

记者：是否还会有更严厉的政策出台？ 

陈真诚：本轮以房价疯涨为核心的房地产问题，事实性地与通货膨胀、土地以及政府治理等问题纠缠在一起，又与人民币升值、存款实际利率为负、资本成本不高等问题相关。尤其是，恰逢党、政、人大换届，人民自觉或不自觉地会把房地产调控效果与反腐败、推进政治体制改革、扭转地方政府的政绩观、改变地方政府行为等方面联合在一起。种种迹象表明，各种信号也预示着，根据现实需要，政府必然还会出台一系列深化调控的政策。主要在： 

一是金融手段。主要是继续加息（包括可能大幅度加息），继续上调商业银行存款准备金率等，也可能继续使用发行央票公开市场操作、开展特种存款等金融手段，并综合运用汇率手段。二是财税手段。三是土地政策和行政手段。四是制度设计。五是市场治理。

记者：发展商该如何应对房市之变？

陈真诚：未来政策所释放的市场信号，散发的市场气息，将进一步降低房地产投资的回报预期，抑制过于集中暴发的需求，改变市场的阶段性供求情况，促使房市进一步异变，市场观望更浓，逼使一些城市房价下降、成交量下降。楼市由高度卖方市场向买方市场进一步转变，竞争日趋激烈，行业洗牌加剧，房市进入下一个周期。

面对新的市场形势，发展商应积极应对：

要及时乃至前瞻性地准确了解、分析、把握市场趋势，并在经营中做出必要的快速反应。这包括科学、合理地组织、储存、管控必要的资金资源、土地资源、人力资源，务实地研究、使用真正的营销策略，生产适销对路的产品，提高产品性价比，强化品牌建设和品牌竞争，真正做好产品营销推广工作等。

在目前，可根据产品的利润空间预估，适当采取降价销售或包含实质价格折扣优惠意义的促销，加快产品的销售、资金回笼，降低未来市场的机会风险。

发展商会应特别引起重视的是，在未来，创新会变得越来越重要。目前，已有一些发展商用送精装修来作为促销手段，加上增值税的作用，将会促进楼市的一个新趋势出现：在将来，卖不带装修的毛坯房的楼盘会越来越少。在中国，甚至会象一些欧美国家一样，出售的新房基本上是买了就能立即入住的装修房。楼市进入买方市场后，发展商必须做差异化营销之路。装修房在未来可能是大趋势，但早期仍不失为差异化营销手段之一。

注：采访时间：2007年11月21日，此发布时有部分修改过调整。【作者：陈真诚 转自：陈真诚的搜房博客】

供给不足和需求剧增也是要因嘛