主题：行动起来！

       一个多月前，筹备组为召开业主大会和选举业主委员会开始做准备工作。部分业主向筹备组提出了一些问题，希望筹备组通俗易懂地做出解释。在交流过程中，共总结为三十一个问题，现向全体业主宣传，帮助大家更好地理解筹备进程。
        
 
 第一部分 关于业主的权利

 一，谁是小区的主人？小区的事情由谁来决定？
        答：业主是小区的主人；根据《物权法》，小区的重大事情由全体业主共同决定，或根据《业主规约》和《议事规则》，非重大事情由全体业主授权业主委员会等业主自治机构决定。

二，业主在小区的事务中有哪些权利？
        答：主要是所有权和管理权。在小区里，除去业主专有面积以外的公共部分，都属于全体业主共同所有；对这些共有部分的管理，构成全体业主的共同管理权，包括选举权、被选举权和监督权，公共收益的分配权和使用权，对侵害自身权益的诉讼权，等等。

三，业主的权利为什么要去争取？
       答：因为小区的物业管理分为“前期物业管理阶段”和“集体合同物业管理阶段”两部分，以成立业主委员会并签订新的《物业合同》为界。只有在集体合同阶段，全体业主才能确保公平公开公正的履行共同管理权。业主不团结、不积极争取集体权益，是业主无法签订新的集体合同并在小区里真正当家做主的根本原因。

四，因为种种原因没交物业费能参与小区成立业委会的活动吗？有选举权和被选举权吗？
       答：能。业主的选举权和被选举权，都是《物权法》确立的法定权利。不交物业费并没有改变业主的身份，因此就有权参与小区业主的共同管理事务。但是，在集体合同阶段，无理由欠费对全体业主利益确实有损害。
       物业费是业主与物业公司之间的合同关系；选举权与被选举权是全体业主内部事务，与是否交纳物业费无关。

五，小区的事全交给物业公司，何必自己操心受累？这样行吗？
       答：没有监督，就不会有安全和放心。没有监督，就不知道物业费时候花在何处，物业服务是否到位。业主不主动监督物业服务质量，只会助长不当服务的发生。

六，物业公司是不请自来，还是需要业主同意？
       答：前期物业服务企业由开发商通过公开招标产生，成立业主委员会后，无论是继续聘用前期物业服务企业，还是聘用新的物业企业，都要由全体业主通过公开招标决定决定。

七，用不交物业费表示对物业公司不满，算维权行动吗？
       答：不算维权，只能说是消极做法。如果业主没有取证技巧，没有法律意识，当物业服务公司起诉未缴费业主的时候，往往由于被诉业主无法举证而导致败诉。因为前期物业服务是包干制，如果业主败诉，则所欠物业费均成为物业服务企业的利润。

八，您知道我们小区哪些资源是属于业主的吗？
      答：根据《物权法》，小区除专有面积之外的公共部分（除专门约定外，如地下车库） ，都属于全体业主所有，包括绿地、道路、电梯等等。

九，您知道哪些属于业主的资源被侵犯了吗？
      答：现在电梯广告未经全体业主同意被出租，其资源属于业主，但业主并没有得到收益。还有其他方面也存在权属不明的争议。

十，您关心小区的物业费收得是否合理吗？
      答：您应当关心。这是您的切身利益。如能在今年7月份以前（也就是下一年度收取物业费前）成立业主委员会，我们就能尽快终止“前期物业合同”，重新签订新的经过全体业主同意的物业服务合同，那才是公平合理、质价相符、方便监督的物业合同。

 第二部分 关于业主委员会

十一，为什么要成立业主委员会？
        答：不成立业主委员会，就无法终止《前期物业合同》，无法与物业服务企业签订符合全体业主要求的新的物业服务合同。

十二，成立业主委员会有法律依据吗？
       答：成立业主委员会，是《物权法》规定的法定权利。

十三，如何体现业主委员会的群众性？
       答：业主委员会由全体业主选举产生，接受全体业主和由业主选举产生的监督机构的监督。业主拥有对业主委员会的质询权和罢免权。业主委员会的活动要公开化、阳光化，业主委员会的办事程序和办事范围，要取得业主大会或业主大会常务机构的同意。

十四，用什么方式选举业主委员会？
       答：业主委员会由全体业主投票产生，业主委员会候选人要向全体业主公示基本情况，以便全体业主了解和熟悉。我们建议，业主委员会候选人要在选举前，与全体业主公开见面并接受大家的提问。

十五，谁来监督业委会的委员和他们的工作？
       答：全体业主是监督业主委员会的主体。其次，业主大会决定设立的监督委员会和业主大会常务机构也都可以随时监督并质询业主委员会。政府部门、媒体也有监督业主委员会的权利。业主发现业主委员会的行为损害了自己的利益，还可以向人民法院起诉。

十六，成立业主委员会，会不会把小区的事务搞得更乱了？
      答：没有监督的权力，带来绝对的腐败；绝对的腐败必然带来混乱。因此，成立业主委员会，只是小区管理民主化秩序化科学化的第一步，关键是全体业主要积极参与监督和决策。

十七，业主委员会、物业公司、居委会三者是什么关系？
       答：业主委员会与居委会都是基层自治组织，均是为服务小区业主和居民而设立，应平等协作，共同促进小区和谐建设。业主委员会受全体业主委托和批准，与物业公司签订物业合同并监督物业日常服务质量。

十八，现在很多业主没有交纳物业费。那么，业主委员会成立之后，业委会会不会起诉这些欠费业主？
       答：不会。前期物业合同是由业主个人与物业服务公司签订的，二者之间构成合同关系。现在欠费的这些业主只对建工物业构成债务关系，与其他单位或个人无关，其他人也无权替物业服务企业主张债权。

十九，有人说，业委会建立后，会起诉“违规”业主。这样的说法有道理么？
      答：现在的法律体系，并没有明文规定业委会可以起诉业主。尽管《业主规约》、《议事规则》和业主大会决议对业主有强制力，但是这种强制力在物业区域的管理上，一般是通过与物业服务且集体签订的《物业服务合同》实现的。因此，在业主是不是“违规”这个问题上，业委会不是诉讼主体，也就不存在业委会动用公共收益去起诉“违规”业主的假设了。

二十，业委会的委员们是否拿津贴？拿多少？由谁决定？
       答：在全体业主没有同意之前，业委会委员是没有津贴的。在小区全体业主同意的情况下可能会有津贴，但是拿不拿、拿多少，都由小区全体业主决定。个别人是决定不了的。
       另外，工资是与劳动合同联系在一起的，业委会委员没有劳动合同，如果全体业主同意给业委会委员发津贴，也不能被叫做发工资。

二十一，谁是小区里最高权力机构？是业主委员会吗？
      答：最高权力机构是业主大会，业主委员会执行业主大会的决定。全体业主可以根据小区规模和现状，自行决定如何设立业主管理机构（即业主自治机构），包括是否设立业主大会常务机构和监督机构。

二十二，业主委员会是领导业主的吗？
      答：业主委员会是服务全体业主的，只有对业主大会的召集权和对物业服务企业的监督权。业主大会可以设立常务机构，作为小区日常事务的议事机构——草拟中的《业主大会议事规则》建议设立的，由各单元选举业主代表组成的单元代表议事会议，可以被认为是全体业主的领导机构。

第三部分 关于业主大会和单元代表议事会议

二十三，单元代表议事会议是干什么的？
       答：简称“单元代表会”或“议事会”，筹备组建议将其作为业主大会常务机构，即小区常设的决策机构——各单元代表每季度用半天时间，集体审议本季度业主委员会的工作报告、物业服务质量监督报告、小区财务账目，并批准下个季度工作计划。  

二十四，业主大会筹备的前景是什么样的？
        答：权利应该依法行使，权利受到侵害要依法维护。召开业主大会、建立业主委员会的目标，就是要建设安全、有序、文明的和谐小区。使每个人的“抱怨”有地放矢，使每个业主的权利得到保障。

第四部分 关于筹备组与筹备进程

二十五、成立业主委员会要有多少步骤？
        答：按照大的步骤来说，有九大步骤。

二十六，目前我们小区的成立业委会工作进展到什么程度？
       答：现在已经组建筹备组，正在邀请和征集各单元热心公共事务的业主们，一起商议和讨论《业主规约》（草稿）和《议事规则》（草稿），希望能在提交全体业主表决前，听取更多业主的意见。另外，开发商一直没有按照北京市政府规定，提交完整的《业主清册》给筹备组，给筹备工作造成很大障碍。

二十七：成立了筹备组是不是就成立了业委会？
      答：成立筹备组≠成立了业委会，只有全体业主中50%以上的人对将要发放的小区管理规约及议事规则投赞同票才能成立。如果您因为忙，放弃行使你做为业主的权利，那么极有可能因为最后没有达到超过50%的法定比例，而使小区成立业委会的工作最后夭折。

二十八：怎样避免个人或少数人控制筹备组（或今后成立的业委会），避免“一言堂”？
      答：从发起《倡议书》签名活动开始，志愿者们就在思考如何避免业主委员会专权，或部分委员通过控制业委会而损害全体业主利益。在筹备组正式建立之后，第一件事情，就是起草并通过了《筹备组议事规则》和《筹备组会议规则》，通过广泛和深入的讨论、通过集体表决，使筹备组的集体决定不会被任何一个成员所左右。
      公开公平公正的讨论、用规则限制任何一个人的权利、集体表决，是避免“一言堂”的有效方法。

二十九：筹备组成立了这么久为什么进度这样慢，问题卡在了那儿？
      答：在组织扩大会议代表一起讨论《业主规约》和《议事规则》草稿的同时，筹备组也一直向开发商索要《业主清册》和规划图以及办公场所。但是一个多月了，进展并不顺利，导致无法公示《业主清册》。

三十：业主产权信息是个人隐私么？
       答：不是。建工物业的这个说法没有法律依据。根据《物权法》，我国房地产实行登记制度，通过公示业主产权信息（包括姓名、产权单位位置和面积），向全社会宣示业主对其所有产权的法定权利。因此，业主产权信息不是个人隐私，必须公示。

三十一：怎样才能加快成立业委会的步伐，我能做些什么？
       答：每位业主都可以提出自己的建议，也可以通过向筹备组咨询和查阅筹备会议资料，了解筹备进程，了解自己的权利如何得到保护。
   业主们更可以通过旁听会议的形式，亲身感受集体讨论、集体表决的作用，如何保障业主们的发言权、监督权和参与权。
   归根结底，现在流传的一些负面说法，均为反对成立业主委员会的不实之词，甚至是恶意诽谤。因为筹备组始终坚持一个基本原则，所有与全体业主相关的事务（包括物业费的价格、公共收益的使用和业委会的办公经费）的最终决定权，属于全体业主，任何一个人都无权私自确定，筹备组从未具体讨论，更无权决定。
   尊重事实、尊重法律，积极参与，辨清是非，是每一位真正关心自身权益的业主，所应做的。