主题：大家看完后有没有受欺骗的感觉?上东三角洲策略调整与广告配合方案三、下一阶段宣传推广思路

上东三角洲策略调整与广告配合方案三、下一阶段宣传推广思路
1.在整个宣传推广中，针对“上东三角洲”的都市精品住宅概念，赋予新的内容.在原来的上东新区的概念上,提出上东北区的概念。为了使”上东北区”在概念上不至于牵强,根据现有的上东三角洲的划分,可以提出上东东区、上东西区、上东南区、上东北区等相对应的概念，并提出“东农西贵”、“南白北贵”——西区是富人区，南区是白领，北区多是公务员（贵人）、东区主要是农民。进一步细分市场。同时还可以向媒体借力，为今后的新盘开盘奠定舆论基础。
2.在整个营销活动中，提出都市高品质住宅概念，主要是为了提升项目的心理价位，通过营造都市精品住宅的氛围，使人们对上东三角洲产生“物超所值”的印象，提升项目在人们心目中的价位等级，激发其购买欲望。
3.从宣传推广方面来说，单纯的都市住宅概念，如果没有实在的项目内容很难得到消费者的认同。因此，应该在宣传推广中，真正展示项目作为都市住宅的实际内涵，提升人们的好感度和信赖度，在人们心目中建立“名副其实”的都市住宅形象，从而促进销售的成功。
4.由于本案与周边的一些楼盘，在价格上存在较大的竟争性，客户的选择相对较大。这些楼盘在社会上已有一定的知名度和形象、也有一定量的客户追随，所以，我们在以后的宣传中，应重点分析他们的特点，抓住其弱项，发挥自身的独特卖点，如大盘项目集约化装修降低造价成本，有档次、有规模、有配套。重点宣传本案与他们的不同之处，才是制胜的关键，才能起到抑他扬我的作用。可以从大盘的角度去谈,未来房地产的大盘化是一种发展趋势.

四、广告发布主题回顾:
l        机场高速路沿线,熟便捷的生活圈
l        13000亩森林板块,168万平米的纯绿社区
l        4800米的超低价,超值的性价比
l        首付12万 搞定丽都商圈大三居,轻松改善生活.
l        丽都商圈 发现超值三居
l        移民上东三角洲 上东新区的世纪之行
l        4680元超低均价开盘 引发丽都楼市强势地震.
购房者因其经济收入与消费水平有限而重价格轻生活品质；关注离城区近的地段，重视交通便利与生活配套，等等。要打消他们的消费疑虑，亲近与选购上东三角洲，就必须为他们提供有较大保障、甚至是能看得见的“承诺”。从上述广告投放一览表上可以看出来，我们在宣传诉求主要是针对上东的区域价值，可以看出在对一些价值的探讨上,主要的是对未来的发展规划的一些展望。但是上东三角洲是一个日渐成熟的社区,因为缺少一些成型的东西,用这些卖点做支撑,则显得分量不够.比如现在去机场路还比较麻烦，主路还没有开通、科技园还是处在一个初步的发展阶段等.在今天看来上东未来的潜力还仅仅停留在“概念”的状态，而客户都是足够理性的，过多的透支未来的概念只会让他们观望、徘徊。
解决对策:
1．        标数字进行明确 
对绿化概念的营造是以前忽视的一个的一个主要卖点。现代人对健康生活的需求日益强烈，绿化概念具有很大的吸引力。在前段广告的诉求上我们提出了1300公顷的绿化带的概念，然而1300公顷究竟是一种什么概念，恐怕很难有人想象的出来。既然不能赋予受众客户一个鲜明的想象诉求点，那么广告的意义就弱化了。因此在广告创意表现上应该有一个形象化的说明.
2.社区配套匮乏，在社区配套价值的营造上应该突出。
在社区配套上加大宣传力度.三居的客户群是一个区别于一居、二居的群体，对社区配套环境的要求较高，这是我们项目的硬伤，如果不从加强配套上下功夫不足以对他们形成足够的吸引力。从某个角度上来讲，大盘的优势就在于物业完善，配套健全。
在很多人的观念中社区配套是衡量一个高品质项目的重要砝码,尽管社区配套不是我们的明显优势，但是作为业主最关心的问题之一，回避毕竟不是办法。建议应该有针对性的挖掘一些卖点.应该加强在物业上策划点服务新内容,比如借鉴引进国外或者香港的一些服务形式.让上东三角洲更富有时代气息和品质感,旨与”上东”的意义匹配和呼应。
3.针对不同的户型制定不同的推广计划，锁定不同的消费群体。提高项目的受众率。
如果某一户型的体量比较大,可以将一个单独的户型提出来进行宣传,阐明其生活格调与优秀的性价比,比如主打“我的三居生活”。可以开展一次征文活动,每一个参加征文的作者,都可以获得一份奖品.有针对性的投放户型广告，但是不能一味的营造概念,可以从居家生活的角度去阐述.比如开展”时代究竟需要什么样的大户型讨论,请专家提出一些看法,结合我们的三居户型.进行评价.同时配合一些软文在网站上发布,包括专家点评等.关键是在一个相对的时间里形成人们对上东三角洲的持续关注。
3.在宣传上强化2800亩的绿化林以及坝河与亮马河水韵环境。可以从项目的规划与产品形态上去谈。比如居室的观景性，生活环境的休闲性，营造一种生活氛围。
5.可以从地理位置辐射的角度，强调上东三角洲的独特价值。比如说珠江三角洲用十年带动了南方六省的经济奇迹，今天上东三角洲重新给您的投资带来又一大奇迹。在宣传上用数据说话。比如1000亿的概念，结合中国国民产值的GDP的概念上做类举。
四、广告推广与销售配合建议：
1.户型过大、总价稍高房屋的应对策略： 
(1）增加产品附加值、提高性价可比性。除初装修外还可提供菜单式装修。在精神层面，进行楼盘栋数和楼层间的区隔包装，以提高产品附加值，并帮助购房者实现心底“以现实的同样代价换取更美好生活”的梦想。 
(2)对区位、朝向差的房屋适时进行低价促销，以聚积购房人气并模糊总价稍高的缺憾。这需要重新组价。
2.户型没有个性的应对策略：
（1）针对不同户型的设计风格给不同的户型起一个名字，赋予它们以个性,进行包装.比如豪华三居,盛典三居 ,简约三居等等.
（2）将各旺销、滞销楼层进行分别包装：6～7层望福层、3～5层纳福层、1～2层踏福层，以增加亲和力与接受力。这是一个提高产品附加值、模糊总价稍高等问题、并对各栋各层楼盘形成较强销售拉动力的一个实用方法。
五、推广策略
1、客户心理要素
根据市场分析，本案最可行的市场定位应抓住最大的客户群体：有一定的经济实力，由于众多原因，不得不在市区中央购房的消费者。
他们心仪的房屋为建筑外立面有特点，社区配套齐全，有好的绿化生活空间，适用的住房面积，适中的售价，较长的按揭年限。
2、市场区隔
要使本案脱颖而出，成为该地区的热销楼盘，供我们使用的题材还是较多，如良好的社区配套，户型设计、环境布置、建筑特点外，还能与周边的学校，医院等相结合，形成独立的卖点。尽管某些方面不是优势，但是关键在于卖点的提炼与挖掘。
3、营销通路
A、常规营销：现场述求、广告述求。
B、利用口碑：在后期服务上下功夫，利用老客户的关系带动新客户。（重点方式，要求销售体提高素质、提供一次活动策划）
4、宣传推广目标
1、在上东三角洲已有的知名度基础上，建立项目品牌具体的新形象.
2、传输高品质住宅小区概念，（在适合居住、性价比方面）激发公众购房欲望； 
3、根据销售的分期任务，制定不同阶段宣传策略，最终达成总任务完成。
4.密切关注反馈信息进行合理安排与调整宣传推广计划。因销售不可预测因素，密切关注媒体反映，即时进行总结检讨，客户反馈信息的统计分析相当重要，在总体思路的延续条件之下，及时调整，安排宣传推广具体操作。
5、广告传播策略 
1.营销沟通主题的重新确定：鉴于当地购房者的务实心理与地段状况，将上东三角洲原的营销主题调整为：东四环以4080元平方米起价的花园小区”，以突出“丽都商圈”的规划，彰显“起价4080元/平方米”的价格竞争力，说明其优异特质，并与原传播重点“上东区的代表楼盘”形成延续。 
“东四环以4080元起价的花园小区”尽管理性，但却缺乏刚性，需要辅助主题来弥补这些不足。另外，从房地产产品的人性化来讲，也有必要以感性的副主题来促进上东三角洲产品与购房者之间的互动。辅助主题是：“家在伸展，城市在延伸”，以暗示和清晰点明上东三角洲就处在配套、规划、前景无限的丽都商圈城市中心地带；同时较明确的寓指：生活好了，不妨追求更扩展面积、更高品质的家，以弱化上东三角洲户型过大的弱点。 


附：下阶段卖点广告主题、表现手法的例举： 
中心广告语应该是实用性、健康性、性价比的统一。单从表面听读和第一感觉的效果来讲，具有时尚感，与本案的基本情况相符合，其次，内涵方面可从以下几方面来诠译，本案空间的合理性、完美性、实用性、美观性等等都可以充实这一句中心广告语，以此中心广告语来提升项目自身的档次，从而达到上述宣传推广目标的实现。
1、 地理位置
广告标题： 4080 尊享大都会都市生活.
广告文案设计：
与众不同的现代都市生活
自有其传奇的血缘
同是大都会的纽约和北京
虽遥隔千山
却在不同的精彩中闪灿出另类的温柔
……现代都市情浓……
广告平面设计：需都市感、时代感较强，体现都市的繁华感，可借用大都会的部分图片来表现……
备注：此则广告的标题结合平面设计等都给人以气势雄壮的感觉，其目的为可借此类型广告提升项目的心理价位。
2、 环境、外观
广告标题：自然不是单纯的模仿自然  自然是善待人类自己
广告文案设计：上东三角洲
以蓝天白云为底，绿树碧草为墨
在广阔天地间挥洒出巨幅现代都市风景画
广告平面设计：结合广告文案内容再加以本案效果图共同表现，其目的为借广告画面、文案等对美好环境与本案实际外观的勾勒，使人们

2.社区配套匮乏，在社区配套价值的营造上应该突出。
在社区配套上加大宣传力度.三居的客户群是一个区别于一居、二居的群体，对社区配套环境的要求较高，这是我们项目的硬伤，如果不从加强配套上下功夫不足以对他们形成足够的吸引力。

我们是不是应该突出的“宣传”一下社区的配套情况，也许能敦促他们在这上面加大一些投入呢

以下是引用gwssi在2006-5-24 13:25:37的发言：

完全同意，我支持你