主题：杜猛：中国房地产业驶入规范轨道

杜猛

发表于2004-01-14

２００３年可谓房地产业的规范年。因为所有政策的出台都是为解决近年来我国房地产业发展中暴露出来的问题、规范行业发展，也是为房地产市场的持续繁荣注入更为强有力的后劲。
从２月份开始，中国人民银行发布“货币政策执行报告”，吹响了今年信贷调控的号角。与其相呼应的是３月份全国土地市场秩序治理整顿也拉开大幕，首当其冲的是别墅土地供应叫停。紧随其后，今年５月，最高人民法院公布了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，被业界称为新司法解释，以保护作为房地产市场中“弱势”主体的购房者的合法权益。６月１３日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称央行１２１号文）加强房地产信贷监管。８月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称１８号文）公布。９月１日，我国正式实行第一部《物业管理条例》。
从这份时间表上不难看出，今年我国对房地产业的调整可谓紧锣密鼓，触及到了房地产领域的各个层面。这主要是基于近年来房地产业的发展进入一个困惑期。一方面，全国３万多家房地产企业，良莠不齐，市场混乱。另一方面，自２００１年开始，房地产泡沫论像梦魇一样缠绕着房地产业，对房地产泡沫可能引发金融风险的担心使房地产业几乎成为专家学者喊打的“过街老鼠”。
可以说房地产业经过多年的发展已经到了关键时刻，眼前面临着两个拐点，一是任其发展，经过优胜劣汰，自我调整，形成一个良性市场，其间的过程将是漫长而痛苦的，而且极有可能因市场的盲目性而形成泡沫，引发金融危机。另一个拐点，就是政府运用宏观调控手段将房地产业引入健康有序的发展轨道，其间也必然会经历阵痛，但前景却很光明。从目前的情况看，房地产行业在２００３年的政策规范工作已经进行的差不多，目前和以后的一段时间内，房地产业都会经历一场良性的、温和的阵痛，房地产企业在不断的通过政府政策的指导与限制进行自身调整，伴随着的是金融、土地、市场、产品走势都会更加明朗。
在今年出台的所有政策文件中，最有决定意义的是国务院１８号文和央行１２１号文。１８号文，确定了房地产业在国民经济中的支柱产业地位，为促进房地产健康发展指出了更加明确的方向，对解决一些地区住房结构性矛盾，规范房地产开发和交易行为产生重要作用，是一份引领我国房地产市场在今后几年甚至几十年持续健康发展的纲领性文件。而央行１２１号文件则确定了明年房地产业的主题：房地产金融。其实还未到年底，业界人士已经基本达成一致，明年将首先是房地产业的金融年。
今年以来，央行为防范金融风险，采取了以央行１２１号文件为代表的一系列收缩房贷、加强房贷监管的金融措施。这使一向严重依赖银行贷款的房地产业大为紧张。其实，从长远来看，正是银行信贷的收缩和调整将推动房地产和房地产信贷走向成熟。
在此之前，银行信贷是房地产最为主要的资金来源，有专家估计，房地产业中７０％至７５％的资金来源于银行。房地产的开发离不开银行的“喂奶”，正是有了这个温顺的“奶妈”，房地产就像一个撒野的小孩，一方面在挥霍着供给，另一方面失去了自己寻找食粮的动力和能力。
因此，业界专家纷纷认为，作为一个资金密集型的行业，房地产融资已经成为目前企业面临的最为现实和紧迫的问题，而其能否解决好，也关系到今后房地产业能否持续繁荣。

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