主题：律师解答：开发商擅自更改合同应承担责任

我在去年年底看中一套商品房，并与开发商就该商品房的买卖签订了认购书，约定今年双方再换签正式的商品房买卖合同。认购书签订后，我支付了该商品房的全部房屋价款。在开发商于今年通知我签署正式商品房买卖合同时，我发现在开发商提供的商品房买卖合同中，开发商对原来谈定的条件进行了变更。我对开发商这种违反诚信的行为及其所变更的条款不能接受，双方未能就该商品房签署正式的商品房买卖合同。对开发商的行为，我应如何应对？——王先生

 
解答：首先，如在签署认购书时，开发商已取得该商品房的销售许可证，则认购书合法、有效，认购书中对签约条件所作出的书面约定也合法、有效，王先生可以据认购书要求开发商签署正式买卖合同。

其次，如在签署认购书时，开发商尚未取得该商品房的销售许可证，则开发商在未取得销售许可证的前提下，根据《商品房销售管理办法》的规定，其不具备合法预售商品房的资格，更不允许其收取任何预订性质的款项，因此其与王先生所签订的认购书无效，相应地认购书中所约定的条款也无效。对于此无效认购书的签订，开发商负有主要的过错责任，而王先生在明知开发商不具备销售许可证的前提下，仍与之签约并交纳房款，也存在缔约上的一定过失。

最后，王先生与开发商之间虽然未能签署正式商品房买卖合同，但王先生已实际支付全部房屋价款，双方已经形成了事实上的买卖关系，正式合同不能签署的原因在于开发商变更承诺，双方不能就买卖合同的条款达成一致意见，在此情况下，缔约不能的主要原因在开发商。如开发商与王先生之间最终不能签署正式商品房买卖合同，则王先生有权要求开发商退还其已支付的全部款项及支付该款项的相应利息。

-北京市同达律师事务所李玲