主题：“小户型七成令”针对单个楼盘。6月1日后新盘单个项目严格执行“90平方米占70%”的规定。柏阳二期也会是70%“小户型”吗？

今后，购房人买中小套型的住宅可能不再是难事。昨天，购房人和开发商都期待已久的北京“90平方米中小套型实施细则”终于出台。北京市规委明确规定：2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目要严格按照国办37号文和建设部165号文的规定执行———这将意味着2006年6月1日以后北京新审批的住宅项目，将单个项目严格执行“90平方米中小套型占70%以上”的规定。
▇6月1日后新审批住宅单个项目90平方米以下住宅套数必须占70%
据介绍，这份名为《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》（20061101号）文件将从9月1日起执行。该文件对5月29日九部委下发的37号文，即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》所规定的“90平方米中小套型”和“70%”作了明确规定：凡6月1日后，北京新审批、新开工的住宅项目将严格按照国办37号文和建设部165号文执行，即建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
一位不愿透露姓名的市规委相关负责人解释，按照市规委9月4日召开的内部会议传达的“执行该文件的精神”，实际上北京新出台的这个实施细则核心内容就是：2006年6月1日前已取得土地证、规划证、开工证的住宅项目，就按开发商原来报批的规划方案进行开发建设。
▇6月1日前审批的“老住宅项目”没有拿到施工许可证的一律按新政策执行
该文件规定：对于那些在6月1日以前已经取得相关审批文件，但并未取得施工许可证的住宅项目，则要按照有关政策规定配合有关部门做好清理工作，即根据相关要求进行套型调整。
据介绍，按照市规委内部会议定的“执行精神”，这将意味着所有在6月1日前审批的“老住宅项目”，不管这些住宅项目是否已经拿到规划许可证，只要在6月1日以前没有拿到施工许可证的都要按照相关文件进行套型调整，即90平方米以下小户型必须占整个项目开发面积的70%以上。
▇别墅项目停止审批大套型住宅概念亟待出台
除此之外，该文件还同时规定，北京将继续停止别墅类开发项目审批，严格限制低密度、大套型住宅审批。
但对什么是低密度、大套型住宅项目，该文件并没有进行界定。有关人士认为，这些概念亟待明确。
▇套型结构比例不合要求相关单位和责任人都将受罚
针对有可能出现的开发商、设计单位以及施工图设计文件审查单位“作弊”套型结构比例的行为，此次市规委出台的文件还列出了具体的处罚措施。
对于开发商没有按照审查合格的施工图设计文件开工建设，擅自改变套型建筑面积，或者通过变相变更结构等方式规避套型结构限制标准的情况，市规委执法大队将向建设行政主管部门通报有关情况。
对于设计单位违反有关规定进行设计，对套型结构比例出具虚假证明的，由勘设测管办视情节给予设计单位登记不良记录、暂停办理设计项目审批、降低设计资质、撤销设计资格等处罚，同时给予相关责任人登记不良记录、暂停办理设计项目审批、降低设计资质、撤销从业资格等处罚。同样，施工图设计文件审查单位违反规定，核发施工图设计文件审查合格书的，审查单位和相关责任人也将受到处罚。
新政关注
607个项目面临户型调整
昨天上午的市规委，广渠门一个2万多平方米的住宅项目负责人逢人就问，“我还是‘8·31’土地大限签协议拿到的土地，我的项目用调整成中小户型吗？”像这位开发商一样，急于知道自己的项目用不用调整成中小套型的开发商很多。那么，新出台的细则中所指的“需要按照相关政策清理”的住宅项目，北京目前有多少个？ 
据透露，根据有关方面的统计，截止到6月1日，北京市拿到规划许可证但尚未拿到施工许可证属于九部委新政“需要进行套型调整”的项目约607个，规划建筑面积达到2000万平方米。而这2000万平方米住宅中，按照此前各项目所报的规划方案，面积在90平方米以下的户型所占比例还不到10%。
■15万套中小住宅有望明年年中上市
小户型在北京供不应求是不争的事实。8月下旬，位于崇文门附近的保利蔷薇开盘，虽然开盘价超过了9000元/平方米，但却出现了几百人排队抢购的场面，而几乎所有的抢购人在回答缘何抢购的时候都说“小户型，总价低”。那么，此次北京市规委出台的新政策所力挺“中小套型”，在什么时候能上市销售？老百姓什么时候能买得上？对此，业内人士分析认为：明年年中，607个面临调整的住宅项目约15万套中小套型住宅将有望上市销售。
据了解，自5月29日建设部、国土部等九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”之后，事实上，北京市规划部门和建设部门几乎不再受理开发商办理项目手续的“报件”。
统计数据显示，2006年上半年成交的商品住宅期房每套平均面积为144.7平方米。也正是如此，由于北京市有关“90平方米中小套型”的实施细则一直在拟定中，从6月开始至今，北京市只有保利蔷薇等4个“90平方米中小套型”达到70%的住宅项目拿到了规划许可证，而此前一直在报批相关手续的607个住宅项目都“停”了下来静等北京实施细则出台。
按照此次出台的新规定，规划建筑面积达到2000万平方米的607个项目都面临套型结构调整，这将意味着607个项目按90平方米以下的住宅面积占70%计算，中小套型将达到1400万平方米；如果按照90平方米一套计算，中小户型的住宅套数至少有15万套。
而按照北京的施工周期计算，这607个将要进行调整套型结构比例的住宅项目最早将在明年年中以后上市销售。
■中小套型房价涨幅明年年中或将趋缓
“明年年中，至少15万套中小套型住宅的陆续上市，将使得北京中小套型住宅供应充足，这将意味着北京中小套型房价涨幅有望在明年年中趋缓。”北京中原地产总经理等业内人士分析认为。
5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的政策出台，此后，建设部、国土资源部、商务部等部门陆续出台了多个关于稳定房价的政策。但北京的房价从5月开始，一直在快速上涨也是一个不争的事实。分析其中原因，包括开发商、市场人士以及专家学者甚至政府有关房屋土地管理部门的负责人都一致认为是阶段性供应不足引起的房价上涨。而新政出台后规划部门和房管部门停止审批住宅项目而引起的“新盘减少”现象似乎更加引起了购房人的恐慌，从而也间接地给开发商一个涨价的理由。
此次关于“90平方米中小套型实施细则”出台后，业内人士分析认为，至少607个有待调整套型结构比例的住宅项目将按照有关政策进行调整，并在明年年中以后陆续形成有效供应。虽然此前曾有人分析小户型将加大建安成本，从而引起中小户型住宅房价的上涨，但以中原地产李文杰为代表的一批专家学者昨天分析认为，房价的决定因素是供需，明年年中以后，北京中小套型住宅供应充分势必会减缓中小套型住宅房价的上涨势头。 
而谈到具体能降低多少房价涨幅，李文杰等人则表示还要看中小套型住宅最后上市的速度和供应量。
■住宅规划审批本月起实行新流程
昨天，市规委出台的《北京市规委关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》同时还明确了北京几百家开发商三个月来一直在期待的新政下住宅规划许可证新的审批流程。按照新的流程规定，9月1日后，新审批的住房项目必须标明90平方米以下的住房套数。
据介绍，从9月1日开始，市规委将对新审批的住房项目执行新的审批流程。
首先，审批部门在办理规划意见书时应当填写“住宅建筑套型密度”指标；在审查设计方案时，应审查“住宅建筑套型密度”是否符合规划意见书提出的要求。在办理建设工程规划许可证时，应当在许可证附件中填写住房项目总建筑面积、90平方米以下住房的建筑面积、单栋住房项目总套数、单栋住房项目90平方米以下住房套数等指标，同时要审核套型结构比例是否符合规划意见书和审定的设计方案的要求。
新启用的“建设项目规划许可证及其他事项申报表”中，套型结构比例明细表中一定要列出：住房项目总建筑面积和总套数；套型建筑面积90平方米以下住房的总建筑面积及其占住房项目总面积的比例；套型建筑面积90平方米以下住房总套数；单栋住房的建筑面积和总套数；单栋住房90平方米以下住房建筑面积及其占该栋楼总建筑面积的比例；单栋住房套型建筑面积90平方米以下的套数。
各方看法
开发商：好坏消息同时来
昨天上午，京城许多开发商都不约而同地直奔市规委，静候北京市“90平方米实施细则”出台的消息。一位看到文件的开发商表示“一个好消息，一个坏消息”。
“好消息”是等待3个月之久的“90平方米”实施细则终于出台。“坏消息”是出台的细则严格按照国办37号文和建设部165号文的规定执行，“这么严格执行国家调控政策，对购房人有利，对开发商实在太不利了。”据这位开发商介绍，他们的项目在4月25日已经拿到了建设工程规划许可证但还没来得及办理施工许可证，根据这次出台的实施细则，被归纳到了“清理范围”。这就意味着，项目已经做完的规划设计等都要重新调整，“规划设计重来，损失的不仅是规划设计费用和时间成本，关键是住宅套型结构也变了，90平方米的中小户型必须要占项目的70%，打乱了我们所有的营销定位方案。”
购房人：面积小了单价会不会涨
昨天的采访中，购房人的反应既高兴也担心。
即将要买房的张先生的想法颇具代表性：买的总是没有卖的精。我担心开发商在实施这项利民政策的时候走样：户型面积是减少了，但总价却抬高了。“虽然说有了这项政策，中小套型房子多了，但别忘了，北京购房人对中小套型的需求也很大，如果政府的经济适用住房、限价房不能及时推出，很多购买经济适用住房的人都该买总价低的中小户型，那么在不愁卖的情况下，开发商肯定会抬高房价。”
专家：新政将给楼市带来变数
北京大学不动产研究所所长冯长春以及包括中原地产李文杰、中国建筑设计研究院副院长崔凯等在内的房地产业内专家则认为，中小套型住宅政策给北京楼市带来的将不仅仅是房价的变化，还有住宅形态以及住宅设计等。 
    他们认为，对6月1日以前没有拿到施工许可证的“老项目”进行中小套型的调整以及6月1日以后新审批的住宅项目，90平方米以下的中小套型住宅要占到70%的规定，有可能使北京住宅市场目前以板楼为主的住宅类型改变为“塔楼”或者“板连塔”楼，因为按现有的规划设计条件，在开发商要求保证面积的情况下，很难在板楼作出“90平方米以下中小户型占70%”的设计。