主题：教你买房防骗术 点中开发商恶意违约的“死穴”

现如今，要说商海中最牛气的商人，可能很多人都会想起造房子卖的房地产开发商。作为房屋这种特殊商品的出售方，地产商的傲慢与唯利是图，让不少老百姓恨得直咬牙。当你准备穷一生之所有，去认购一套房子时，几乎每走一步，都有开发商在不经意间留下的“陷阱”。当你小心翼翼等来期望已久的房子，开发商并不会顾及老百姓“买房不易”而施以善举。他们看到的是，房价又涨了，不管是自己毁约还是逼别人毁约，都是“有利可图”的。

面对开发商的恶意违约，购房者当然不能沉默不语，想想对策，不让开发商牵着鼻子走才是最重要的！

情形一：房价上涨，购房者被逼退房

南京李强的烦恼是从他订购商品房时开始的。

买房是件大事，多耗些脑细胞本也是情理当中的事，问题出在南京的房价涨得太快。李强在市区的房改房拆迁那会儿，仙林的房价也就在每平方1800元上下。想到自己快要退休不用天天再起早贪黑地忙上班，离市区远一点也无大碍，所以他宁愿住得离新街口远些，也要住得宽敞些，可以这么说，李强是考虑晚年生活质量，才决定将新居最后选定在仙林的。令他猝不及防的是仙林的房价像是吃了特效增高药丸似的直往上涨，好在李强当初购房时，多阅读了一些购房方面的书籍，知道要和房产开发商签个合同。现在每平方已涨到3000元出头，屈指算来他订购的100平方米的商品房，不知不觉中就增值12万元。

就在李强喜洋洋、急盼盼地等着房子竣工入住的时候，烦恼不期而至。因为是自己的准新房，从施工开始干建筑出身的李强没事就去工地转转。有一天，他猛地发现房产商在施工中对原先设计好的图纸作了一些极为隐蔽的改动。这只是一个小小动作，却能多出好几间房屋的面积，原先设计好的楼梯却在“缩水”。他私下与工程队的小头头交换意见。对方说，那是大老板的意思。不言而喻，在寸土寸金的房产业，“省”下空间就是多出钞票。

烦恼接踵而来。首先是房产商拖延了交房时间，按说，过了合同约定期限当按违约定处，但因为购买此处期房的房主都因为房价上涨好像都赚了钱似的，没有多计较。问题是开发商却有了“居功自傲”的意思，原先售房时的一些承诺也明显“文不对题”，合同中约定好的“壁橱”成了移动衣柜等等，不少房产商与购房者之间的“恩怨”就发生在李强周围。李强的心一直悬着。

这种担心后来还是演变成了事实。从房产开发商手里接过钥匙后，李强发现他那100平方的新居的客厅上方突兀的多出了一条横梁，这也是当初房产商擅自更改图纸引发的后果。李强很窝火，这条横梁就横到了他的心头上。

李强找到开发商。房产商的底气很足，说这房屋已通过相关部门验收，合同中也没写客厅上方不可以有横梁。又劝王强说，买这套房你赚大了。李强想想也是，但还是不舒服，他想要在装修时吊个顶，将那根多出的横梁“埋”下去。这费用总该由开发商出吧？！房产商比李强还嫌烦，“不可能———不行你去办退房手续，我们按原价退款。”

买个房不容易，买个低价房更不容易。李强不敢再与他们交涉了，最后装修时自己掏几千元吊了顶，这钱是多花的，这梁也一直横在李强的心上。

情形二：违约金挡不住房价利润而毁约

李雨的二手房是在去年“非典”后相中的。因为“非典”阴影下的房市“瘟”了一小下，瞄了行情许久的李雨瞅准时机及时与新街口华侨路一家房产中介公司签了一处房产的协议书。双方约定，谁违约谁付给对方3000元违约金。

“非典”一旦远去，房价猛地就窜了上来，而且超出协议房价警戒线越来越高。这时3000元对于几十万的房产协议，已经构不成约束力。当李雨感觉到自己失策时，对方已经动摇并很委婉地表示，想毁约。

眼看着自己到手的二手房成了煮熟的鸭子———飞了。李雨很沮丧，却无计可施。

情形三：设置苛刻条件，逼买主毁约

市民李女士去年在江宁购买了某房产公司开发的一套别墅，房屋面积为200多平方米。交付后，开发商向李女士提出，要她补缴多出来的100来平方米私家花园的钱，以每平方米800元计算，这100多平方米花园一下子增加了八九万元的经济负担。开发商表示，如果不交钱，将拿不到花园的土地使用权证。李女士认为，开发商的行为明摆着是搞“强买强卖”，想逼她主动提出退房。在这种情况下，李女士能否主张适用《江苏省城市房地产交易管理条例》相关规定，“大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款”？她该如何保护自身的合法利益呢？

据了解，2002年2月出台了《江苏省城市房地产交易管理条例》。其第十七条规定：“商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3％的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过1％的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过1％的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过3％的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过3％的，预售人应当向预购人双倍返还超过3％部分的房价款。”

但是，南京市房屋产权市场处相关负责人介绍说，李女士的情况并不适用上述规定，因为条例是针对商品房的本身面积的，并不涉及其附属设施。此种情况，对开发商最有束缚力的应该是当初买卖双方的合同约定。如果合同对私家花园超出部分有明确的处置办法，但开发商不予履行，可以直接通过诉讼来维权。如果合同没有相关约定，双方可以进行协商处理解决。若双方达不成一致意见，可以申请由房屋仲裁机构进行仲裁。