主题：第三代商住楼让纯写字楼欲哭无泪

lijun520

发表于2005-07-25

[font=黑体]要问问近几年北京的写字楼市场怎么样。答案是不好，确切的说是非常的不好。写字楼不好卖，使得许多开发商都不愿意开发写字楼。
第三代商住楼让纯写字楼欲哭无泪。何以这么说呢？
翻开北京写字楼市场发展的报道资料，几乎无不在为北京的写字楼市场诉苦，北京写字楼市场的低迷，写字楼销售难度之大，也是老生常谈的事情，有人说市场低迷、写字楼卖不动是因为写字楼开发量太大，也有人说写字楼不好卖是由于写字楼的档次太低、品质太差，不满足大企业、大公司的要求，难道真的是这样吗？答案是——非也，而不好的根本原因在于政府管理、在于市场。严格的说，是因为纯写字楼被商住楼给代替了，也就是说商住楼抢占了纯写字楼的市场。看看这两年出现的商住楼，基本都是写字楼的面孔，他们具有写字楼所具有的一切优势，也具有写字楼所没有的优势，就是这种东西在蚕食着写字楼的市场，给本来不好的写字楼市场又增添了压力。根据商住楼的发展历程，我把目前这种形态的商住楼定义为第三代商住楼。首先我们看看商住楼：
商住楼顾名思义就是可商可住，仅从字面意思上也能看出来，也就是所谓的SOHO，这种产品从投入市场开始，早已经被市场所接受认可，这种产品在一定的历史时期不但满足了某类企业的需要，也为发展商狠狠地赚了一把，它的出现也为房地产的发展启到了很大的推动作用，尤其在概念上影响很大。
商住楼在北京的发展过程：
第一代商住楼特征：建筑物的建筑形式、外立面、户型等，都和住宅没有区别，而且有卫生间和厨房，唯一不同的是户内增加了一些办公所需要的智能化，比如宽带、烟感、喷淋等，这种产品是真正的SOHO，可以办公也可以居住，从外观上看就是住宅楼，没有一点模仿写字楼的嫌疑。第一代商住楼主要以现代城、远洋德邑商务楼等为代表。
第二代商住楼特征：建筑物建筑形式、外立面接近写字楼，局部或部分做了玻璃幕墙，户型没有有变化，户型除了有卫生间，有的还有厨房外，其他部分基本是作为一个大开间或只简单的划分成几部分，不像第一代产品那样客厅、卧室很分明，这种产品虽然有卫生间和厨房，但基本上已经不能作为居住来使用。第二代商住楼代表项目有优仕阁、亮马水晶、华腾北塘商务楼、住邦2000一期等。
第三代商住楼特征是：建筑物的外立面和纯写字楼没有什么不同，有的项目甚至比一般纯写字楼的外立面更大方，大部分项目都是以玻璃幕墙的形式。户型格局和配套设施等完全按照纯写字楼的标准来设置，公共卫生间也取代了户内独立卫生间，厨房也已经去掉，电梯数量也增多，而且配套服务上还设置有商务配套，如会议室、员工餐厅等，这种产品如果不考虑其他因素，单从产品上讲就是纯写字楼。仔细看看第三代商住楼，唯一和纯写字楼的区别在于产权年限和按揭贷款。第三代商住楼有70年产权，而纯写字楼只有50年。第三代商住楼按揭贷款和住宅一样能做到2成20年。
第一代商住楼、第二代商住楼、第三代商住楼、纯写字楼对比表
第一代第二代第三代纯写字楼
产权年限 70 70 70 50
建筑外立面住宅形式住宅和纯写字楼之间纯写字楼纯写字楼
户型住宅格局（有厅有室）部分有简单分隔大开间大开间
是否可以居住可以部分可以不可以不可以
厨房有部分有（或入住后拆除）无无
公共卫生间无无（部分有）有有
户内独立卫生间有有（或入住拆除）无无
电梯数量少（满足居住）少多多
商务配套无无有有
办公品质低稍高高高
销售价格低于纯写字楼低于纯写字楼低于纯写字楼高
按揭贷款住宅住宅住宅办公
物业管理住宅式住宅写字楼之间写字楼式写字楼式

通过以上列表对比分析，可以一目了然的发现，商住楼发展到现在的第三代，从产品上、服务上等各方面都已经完全和纯写字楼相媲美，甚至从功能上有的已经超越了纯写字楼。而且第三代商住楼所具有的优势，纯写字楼却不具备，因而纯写字楼在第三代商住楼面前显得更没有竞争力。
商住楼本应该是可商可住的SOHO，那么为什么发展到今天就改头换面成纯写字楼的强敌了呢？
首先，发展商为了追求利润，弄虚作假。商住楼（写字楼）的价格明显高于住宅价格，开发利润当然就高于住宅开发，所以他们按照住宅报批，而按照写字楼来规划设计。
其次，发展商为了绕开市场竞争。发展商为了避开住宅开发的市场竞争压力，把本该建住宅的土地却建成办公楼，以稍高于住宅的价格做写字楼销售，却受到了小企业的青睐。
再次，政府监管不严，让发展商钻空子。住宅用地就应该建设住宅，可到头来建成的却是写字楼，而且土地功能却是居住用地，显然这种行为是违规的，但政府为什么就视而不见呢？
照此下去，如果政府不对开发商的这种改头换面地行为进行严管，市场上一定还会出现大量的这种产品，造成的结果是——纯写字楼的日子会更不好过，特别是对那些不是高档的写字楼影响最大。
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