主题：《安家》杂志6月刊——2002-2006中国地产政策年鉴

本文转帖自安家北京网（www.anjiaihome.com）
一边是供需两旺的火热开发态势，一边是沸沸扬扬的舆论批评；一边说地产的进步是中国经济大发展的最佳典范，一边说高房价是中国贫富分化最突出的祸因。各种土地政策的摇摆正是此两种认识及背后力量作用的结果。
2002年5月9日国土资源部签发了11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令被业界称为“新一轮土地革命”。 
11号令只是一个序幕，此后土地、金融等宏观政策接踵而至。
政策的日趋严厉表明政策的决定层对于地产的认识已经逐渐靠近，而地产本身对于政策的自然反弹造成的种种后果使得各方警惕越来越高。
2003年，决策层已经很清楚地认为经济出现通货膨胀。长期建设国债发行由1500亿元减到1400亿元。2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。 
2004年的形势已经相当明朗，中央明确提出宏观调控，防止通货膨胀。
2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被地产界称作“大限”。 
与此同时，房地产业被国务院列为5大过热行业，明确限制投资。为配合政策执行，银监会和央行多次联手检查商业银行对房地产业贷款，或常规或突击，以严令其提高门槛约束放贷。 
期间，政策年的呼声就从没有断过，以前业界称某年是政策制定年，某年是政策执行年，而现在我们可以看出，2003年至2005年，年年都是政策年。

一、行政、财政、法规方面 
2003年6月：国务院公布我国首部《物业管理条例》。
2004年7月底：国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。
2003年8月12日：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。 
2004年5月13日：《经济适用住房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台。
2005年年3月26日：旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见。
2005年4月27日：新国八条。国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
2005年第二季度：讨论物业税开征相关问题。 

二、金融 
2003年6月5日：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)。
2004年4月25日：经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。
2004年4月27日：国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。
2004年10月29日：中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。
2005年3月17日：央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调！调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 

三、土地 
2002年5月9日：国土资源部11号令(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》) 
2003年2月18日：国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量，整个上半年中国范围内进行土地市场的整顿清查工作；下半年国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知(7月国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知)，年底统计，全国撤并整合各类开发区2046个。
2004年3月30日：国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。 
2004年4月28日：国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。
2004年12月2日：国土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》要求，全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。

补充北京的两项政策： 
2002年6月28：33号令：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》。
2004年2月：4号令：北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。


政府出台房产政策的真实意图
在最近的两三年中，中国政府对房地产行业的政策出台之频繁，让人们记忆深刻。所有的政策都旗帜鲜明地抑制房地产过热，但是为什么房子价格却越抑越高？ 
2004年10月29日，中国央行宣布9年来第一次加息。房地产业是与利息最为密切相关的行业之一，为火箭般蹿升的房价而叫苦不迭的人们欣喜不已，大部分人认为，加息不管是对开发商还是炒房者，都是直击要害之举，房价将会下跌。
果然，至2004年10月末，统计结果显示，全国商品房销售价格分类指数为102.13，比9月份下降0.53点。国家统计局当时的报告说，全国房价在持续3个月破纪录地上涨后，涨幅回到了7月份以前的水平。“全国房价的涨幅在10月份首次出现了一次较大幅度的回落”。 
可是，当人们沉浸在喜悦中还没有完全回来神来的时候，11月份房地产价格强劲反弹。国务院发展研究中心市场经济研究所的一份报告明确无误地说，“房产价格仍然上涨，2004年的平均涨幅更将远远高于上年4.75%的上涨幅度”。 
对于房价的反弹,一般的看法是加息幅度太小，引不起市场足够的反应。北京首旅华远房地产开发有限公司董事总经理徐培建说：“从行情分析，如果持续不断进入加息周期，可能影响会比较大一些。” 
回顾近两年中频繁出台的一系列地产行业政策，尽管每一次的政策出台都有其具体的情况，但其中一脉相承之处是：每一条政策都是为了防范经济过热，限制房产投资。政府从来没有公开宣称政策的意图是使房地产价格下降。 
事实上，希望再一次落空的人们一开始就是错误的，他们误读了政策，政策本意与他们的希望根本就是两码事。 
政府加息政策本意是抑制过热的房地产投资，政策对地产投资方的影响确实效果明显。据有关数据，从2004年10月后，北京新开盘的房产地项目数量开始明显减少，10月份北京新开盘项目在18个左右，而11月份亮相的新项目不足10个，也就是说，房子供给减少。 
但另一方面，加息对大部分消费者来说，只是“每月多交一两百块钱的月供”，影响并不大，而且对于大部分人来说房子是一种必需品，价格弹性不大，所以“月供该交还得交，房子该买还得买”，需求并没有因加息而冷淡。 
需求依然旺盛，而供应减少，价格上涨当然在情理之中。那些把政府加息政策解读为抑制房价政策显然是有些南辕北辙。抑制房地产投资与抑制房价并不是一回事，甚至相反的。 
事实上，消费者关心影响切身利益的房价，而政府关心的是宏观经济稳定。