主题：北京别墅市场价格继续平稳走高 中式别墅成新宠

    2003年政府开始在土地政策上严控别墅用地，2004年又分别在开发和购买双方面增加了金融门槛。但别墅市场的发展势头却丝毫没有减慢，供求双方继续保持平稳的发展，同时在产品方面也取得了长足的进步。

 

    2004年市场回顾北部市场供应占主导 


ஸஸ2004年北京市共推出别墅项目36个，同时还有10余个项目处在即将开盘的状态，与2003年相比略有增涨。总供应面积600余万平方米与2003年相比基本持平。


ஸஸ从目前别墅项目分布的区域来看，北部依然占据着绝对的主导地位，占新盘总量的60％以上。开发热点略有变化，海淀、密云取代了大兴、顺义成为了新的市场热点。


ஸஸ在新盘价格区间的分布上，均价10000元／平方米以上的项目最多，超过总比例40％，与2003年相比有明显的增长。


ஸஸ2004年新开发的别墅项目向小型化、独栋化方向靠拢，总体量在10万平方米以下的项目超过新盘总量的50％。


独栋别墅受追捧 


ஸஸ从需求来看，2004年北京市别墅市场需求总体趋稳，初步统计成交别墅600余套，与2003年相比略有增涨，但涨幅不大。销售的别墅主要分布在朝阳、昌平、海淀等热点地区。上半年供需缺口比较大，出现了供给不足的现象，到了下半年新盘大量上市，供需关系逐渐平衡，总体来看应该还是供需两旺的态势。


ஸஸ据戴德良行统计数据显示，独栋别墅以产品品质取胜，再次成为市场亮点；国内客户投资需求上升，购房者呈现年轻化趋势。北京别墅国内客户购买已占到很大比重，其中自住型客户的比例较低，半数为国内的投资客。主要的客户群年龄大概是40岁到45岁之间，增长比较快的是35岁到40岁之间的客户；此外，别墅用作第一居所成为购买主流。据不完全统计，消费者把别墅作为第一居占购买者的60％左右，别墅作为第二居所的概念逐渐模糊化；在购买过程中，舒适性成为挑选别墅的关键因素，戴德良行认为这个可以看成是对居住本意的一种回归，客户在选择别墅的时候逐渐的从关注“血统”的表现回归到追求自我生活的舒适性和追求居住的自然和健康。


    平均价格走高 


ஸஸ据戴德良行统计，2004年别墅均价已经达到了11000元左右，涨幅达到23％；造成这种现象的主要原因是独栋别墅供应比例增长较快，由2003年的30％增长到2004年的50％左右；连排别墅供应比例与去年大体持平30％左右；多物业混合项目比例由40％下降到20％；总体上来看，2004年别墅的整体档次提升较大。


    2005年市场预测供需关系基本平衡 


ஸஸ今年出现的需求大于供给的变化，一是上半年别墅供应量偏小，二是政策变动带来的客户心理预期变化造成的。这种影响过后，市场又重新恢复了平稳。而根据一些市场信息显示，今后北京市规划的别墅还有2万套左右，预计在未来5年内陆续推向市场，在考虑到现在的一些较新的存量别墅，应该说别墅的未来供给量还是比较充分的。另一方面，需求市场受到金融政策的影响出现了一定的萎缩。但同时应该看到，随着中产阶层的壮大，以及住宅郊区化的观念被普遍接受，中低档别墅的需求持续的增长。总的来说需求变化还是平稳的，所以基本的结论仍然是供需关系基本平衡。中低档别墅需求会成为别墅需求的稳定增长点。


“一山”、“二河”、“三线”、“四高”是热点 


ஸஸ据戴德良行分析，从分布格局上看，北京市的别墅基本聚集在“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。


ஸஸ“一山”指西山；“二河”指潮白河、温榆河沿岸的别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。随着市政建设的不断发展，京城的别墅区目前已经从传统的“三线”和“四高”，逐渐向“一山”和“二河”扩展。预计今后的市场热点地区将会是西山、潮白河、温榆河地区。


ஸஸ西山之所以会成为别墅豪宅的聚集地，源于该区域独一无二的自然、人文环境优势。香山、玉泉山、颐和园、京密引水渠以及中关村优越的教育环境，给别墅市场带来了极好的发展环境。据不完全统计，西山脚下目前大约有200万平方米的豪宅项目进入市场，目前在售的别墅项目有西山美墅馆、御墅临枫、汤泉艺墅、西山美庐等，售价都在1万元／平方米以上。


ஸஸ潮白河、温榆河别墅的开发则依托于CBD和市政规划的不断发展。由于通州距国贸、东三环商圈只有十几分钟的车程，又是北京新规划“两轴两带多中心”的发展核心，因此该区域成为了不少商贾的青睐之地。目前在潮白河区域，已经分布了月亮河度假村、大运河高尔夫俱乐部等高档休闲场所， “二河”附近的高档河景别墅区正在形成。


中式别墅成新宠


ஸஸ追求更低的密度。2004年独栋别墅的供应比例大幅增加，但是总体来看，容积率在0．3以内的高品质别墅比例还是太少。随着独栋别墅数量的增加，客户挑选余地变大，为保持竞争力，必然迫使开发商降低密度创造更适合需求的产品。


ஸஸ此外，中式别墅逐渐成为新宠。2004年以前别墅市场被欧美风格长期统治，但是在2004年出现了一批中式别墅，并受到了市场的关注，客户的追捧。充分表明了客户对新生的中式别墅的热情，也反映出别墅的客户群更加成熟，市场更加细分。


ஸஸ2004年新兴的别墅大行其道，无论高品质的独栋别墅还是中低档的连排别墅，都出现了众多的创新作品。戴德良行预测这种不断创新求变的趋势会成为2005年别墅市场重要的发展方向之一。