主题：2017年，北京顶豪就拼这2点

好多年前，楼先生的师傅阚军就曾要做豪宅标准，后来豪宅标准无疾而终。
北京豪宅市场进入单价10万+后，业内也有朋友担心“伪豪宅泛滥成灾”，试图做豪宅标准，指标列了一长串，最后不了了之。
楼先生知道，豪宅怎么可能没有标准，根子是人情，抹不开面子。

最近楼先生和朋友交流，有个共识——最大的面子，是客户给面子。
如果满足在微信朋友圈刷脸，业内私下评价并不高，这个项目基本上好卖不到哪儿去。
如果业内私下评价高，项目火只是时间的早晚和快慢。

所以，去看一个项目，如果满分100分，楼先生基本上能给这个项目打个分数出来。一点都不难，好就是好，坏就是坏，从来都没有不好不坏的项目。
正确的废话，楼先生从来不愿说。

所以，今天楼先生狠下心，来谈谈什么是顶豪，就那么几条硬杠杠。
无意谈谁家项目是非。为方便介绍，以北京恒大华府为例。如果你认为是软文，请马上走开。

1.要总价还是要单价

这是北京豪宅市场问题的根源。
过去两年，市场主流做法是控总价、保单价。
这就带来一个致命的问题，控总价背后，就是控面积，就会想方设法偷工减料。

“控总价”不是不对，但产品一定不是顶豪。这类产品很容易走量出货，毕竟客群基数大。
本质上，这类产品属于改善。

楼先生一位朋友原来住180平米的三居，想换房，看了很多项目都不满意。
他吐槽说，住惯180平，再看现在很多新项目，哪儿哪儿都不舒服，不知道卧室床怎么摆，衣服没地方放，储藏间不够用。
最让他不能接受的是，花了将近2倍的价钱，去住比原来还小的房子，这让他几乎崩溃。

他的太太说话更直接：我在欧洲住的房子，哪儿哪儿都舒服，怎么回到国内看房子，总是多少有点别扭。
楼先生前段时间在欧洲小住，回国后，这种感觉的确很明显。

身边的顶豪朋友说，有钱买不到满意的房子。
这句话很有普遍性。

楼先生认为，2017的豪宅市场，真可能要变天。
这话怎么讲?
目前市场上主流产品，有一个潜规则——总价控制在“1500万”，一定会好卖。所以，超过200平的房子很少，超过300平的房子更少。
也就是说，大家都认为总价1500万的房子好卖，但项目多，竞争也就很激烈。
反过来，总价3000万以上的房源，虽然客户少，但项目也少，反而有竞争 。

2.不仅要值，还要配

所谓城市，是城和市要搭。房子也一样，本身有价值，要看是谁住。
什么意思?
举例来说。我身价10亿，邻居身价1000万，肯定聊不到一块儿。
中国人喜欢聚，物以类聚，人以群分。身价不一样，肯定聚不到一块儿，更聊不到一块儿。如果身价不一样的人住在一起，长期肯定会崩溃。
这就是传说中的圈层，10个亿的人跟10个亿的玩，1个亿的人跟1个亿的人聚。

为什么要强调圈层?
原因倒不复杂，也不是简单的面子、兴趣，就是安全感。
10个亿在一起，会资源置换；10个亿和1000万的人在一起，资源置换不对等，后者只能抢。

圈层理论反过来就会要求，房子的面积段要趋同，不能是100平米的和280平米的混搭。

市场上很多项目，为了能尽可能增加客户群，面积段化分很细，甚至荒唐到从50平米的零居跨到400平米的大三居。千奇百怪，无奇不有。
反过来，小户型去化快，看中大户型的客户，心理反而没底。这倒不是有意说什么阶层差异，事实本来就是如此。比如说，你高考800分，愿意和高考300分的人上同一所大学同一个专业吗?
即便你愿意，国家心疼人材，也不会让你这么干。

所以说，顶豪要纯粹，面积段不能拉得太开， 是要防火防盗防小户型。

有意思