主题：楼市“拐”点论极富欺骗性

楼市“拐”点论极富欺骗性
———一次小型聚会上与业内的观点交锋

文/赖瀚林


各位看官已经注意到了，最近整个中国楼市都寒意阵阵，从2006年到2007年9月份开发商们“大块吃肉，大碗喝酒”的美好时光似乎早已成过眼云烟。那时个个搞开发的都赚得盆满钵满，中国房地产一片歌舞升平，一些境外机构和海内外热钱对此垂涎三尺，纷纷杀入中国房地产，这样一来又加速了市场流通性过剩的浪潮，因此正如我们所看到的，2007年中国70多个大中城市普遍出现“房疯”、“地疯”、“股疯”的“三疯”现象。

但是现在的市场情形是，消费者普遍持币观望，房价有价无市，商品房放量增加，但销售明显缓慢，成交量大幅下滑。据成都房管局资料显示，9月份成都商品房成交总量12198套，10月成都商品房成交总量为10785套；11月成都商品房成交总量为11742套，而12月商品房成交量却大幅萎缩，截至12月30日，成交总量不超过8000套，比上月下降了40%左右。决策层的房地产新政和管理面举措频繁出台，表明宏观调控政策的温水煮青蛙效应已经显现，投资者与炒房族的购买需求大大受到抑制，楼市趋冷预期加强；消费者持币观望情绪呈蔓延态势；整个市场形势不容乐观，商品房销售难已成为目前市场主旋律。

在此背景下，房地产大佬王石高调打出楼市“拐点论”，并率先在广州深圳等地的万科项目大幅降价销售。王石的楼市“拐点”论一出，立即引起业界一片恐慌。奇怪的是，从舆论导向来看，好象王石的“拐点论”并没有获得多少业内人士的支持，倒是开发商们骂声一片。仔细分析一下，鄙人认为王石的“拐点论”有几点站不住脚，而且极富“欺骗性”。


首先搞清楚楼市究竟有没有进入“拐”点？从去年开始，业界对楼市“拐点”论就争论不休。其实炒股的人都知道，遭遇涨停板或跌停板时才叫拐了。因此以我之见，楼市拐点必定是房价大面积的下跌或涨幅下跌之时。但目前市场走势看，好象并未出现这种现象。虽然局部地区有房价大幅下跌趋势，如深圳、广州等地（据报道，广州深圳等地房价下跌幅度达20%左右）。但是这好比天气预报一样，局部阳光灿烂，局部却雨雪纷飞，都是很正常的事。深圳广州等地的房价下跌，表明了市场进入价格调整期，前期房价发疯的主要原因是由于区域投机性需求过大。因此房贷新政后这部分投机需求被暂时剔除出市场，需求减少了，自然房价上涨就慢了。从11月与12月全国房市的走势来看，虽然各大城市商品房成交总量都有所减少，但并非如大众所愿普遍的房价下跌，有些城市房价不降反升。在大幅度的折扣优惠促销现象背后，大多数城市房价依然坚挺。一方面开发商们死守价格阵营，一方面消费者继续持币观望，这种胶着状态的博弈中，房价就像乌龟赛跑似的虽走得四平八稳，但依然在稳步上涨。因此楼市拐点论根本不成立。

其次要搞清楚王石为什么要卖“拐”？万科作为全国房地产的带头大哥，其一言一行都会受到业界的高度关注,所谓树大招风嘛，因此与万科打交道的人都知道，万科一向行事低调，从不张扬。但是王石老大作为万科的灵魂人物，首先其决非等闲之辈，其二王石从不妄加评论。那么王石为何抛出“拐点论”呢？其实有慧眼的人一看就明白，万科是什么企业？万科的“野心”是什么？如果搞清楚了这个问题，一切就迎刃而解了（在此恕不展开）。王石先生其实是我最佩服的一个开发商，但是不要忘了，王石首先是个商人，而且是个具有超级智慧的商人，商人就有商人的思维，而且是超前的思维。万科一跃成为中国地产老大后，王石虽功高退隐二线，装着不问世事，一年365天只有70天在万科办公，过着满世界的“跋山、涉海、飞天”的悠闲生活。但政府每次出台政策“打压”之时，王石总是第一个站出来的“支持”者。因此在这里我先以小人之心度一下君子之腹，我的观点是，不管是有意与无意，“拐点论”首先有美化当前调控政策之嫌。一方面是在暗示决策层，宏观调控政策效应已经显现，近期出台更严厉的政策似乎不再有必要。另一方面是暗示社会舆论，不要再对调控政策指手划脚了，这次出狠招了。

为什么这样说。在系列宏观调控政策面前，当中国房价依然以高昂的激情我行我素时，一方面是决策层的无奈，一方面是民众的怨声载道，因此中央的调控政策被舆论揶揄为“空调”政策。决策层当然知道，民间的这种愤怒情绪一旦爆发，势必会给当前的经济建设带来毁灭性的打击。而这是决策层所不愿看到的，因此要构建和谐社会，必须让房价降降温，稳一稳，所以927新政一出，不断的加息及第二套房政策的确定便使中国楼市浓雾密罩，寒意顿生。这样一来，来自民间的怨愤与舆论对政策的指责就自然而然的消解了。因此王石“拐点论”可谓顺应时势，有利于美化当前的调控政策。而在这种美化中，王石有意与无意中充当了政府的“喉舌”。

其二，王石是在暗示市场，楼市见底了，大难将临，你们各自悠着点吧。引用王志纲的话说：他是在威吓小开发商，想加速万科的资本并购。（透视王石拐点论背后:王石的声音代表了谁的声音
http://house.sohu.com/news/2007-12-29/415546.html）在严厉的宏观调控政策面前，大多数房地产商正面临着资金链条切断的危险与压力，而万科却已从资本市场上获得了巨大的支持，因此此时此刻，王石站出来讲这样的话，其目的与用意何在？是为了购房者的利益，还是为了自己企业能够在接下来的房地产企业收购兼并中获利呢？我们不得而知。不可否认的一个事实是，银根紧缩与地根紧缩后，众多的中小开发商日子有点难过了，首先是融资难，贷不到款，资金链面临着断裂的危险。而一旦资金断裂，一大批的中小开发商要么被资本并购进行重组，要么将会死掉。所以王石“拐点论”似乎透露出一个信号，就是下一步万科将加紧资本并购的步伐，现在想向万科看齐的开发商们，赶紧排队。

其三，“拐点论”会逼迫民众的心理预期产生变化，减少民众对政府和房地产商的舆论压力。这样的好处是迫使政策调控力度和民间舆论压力双双走低，使调控政策的不可预期性会逐步减小，这样大型的房地产商的日子当然就会好过些。但是有专家指出，在房价局部性调整而不是全国性调整的情况下，房价集体唱衰的论调根本不会使民众受益。道理很简单，房地产大佬们完全可以通过城市间的价差来填补自己的利润漏洞。由于不同城市间的区域性差异，导致有的城市房价下降，有的城市房价继续走高的不同格局，这样必然会逐渐化解社会民众对房价与调控舆论的统一性，从而使舆论对宏观政策继续调整的要求出现意见分裂。 

谢国忠认为，美国次级债危机不会影响到中国的流动性，由于中国基本上是顺差国家，外汇储备较多，因此对内需影响不大，但贸易还将持续火爆，未来中国经济也还将呈现高位增加的态势。因此未来宏观调控仍然存在诸多的不确定因素，必然会对2008年的经济走势产生很大的不确定性。2007年物价上涨幅度过快，土地价格上升，建材一路看涨，因此宏观调控后，价格硬着陆的可能性加大，房地产市场仍然布满暗礁险滩。有一点是毫无疑问的，2008年后，中国经济会更上一层楼，而市场的自动洗牌可能会加速资本的并购，在这场资本的游戏中，谁先抢先一步，谁就会抢先喝得头啖汤。但在这场资本的角逐之前，必然会有一大批的中小开发商会壮士断“腕”，因此房价调整是必然。