主题：香城评论(44)房地产行业—未来5年内持续看涨

（一）前言
 
这个标题写上去，就会受到很多人的诅咒与攻击。
 
一直回避着这样的推测。这次因为为一个房地产企业做5年战略规划，因此对房地产各个要素都进行了一些总结与分析。不得不得出这样一个结论。
 
也许善良的人们都会对笔者这个结论感到愤怒。这多年的挫折与磨难的生活告诉了笔者一个简单的生活原理，就是当你不能改变别人的时候，最好改变自己。尽管我们善良的意愿是希望房价回落，回落，回落到每个人都可以买的房屋，住的起房屋，不过如果你想想在2007年发生的一切。那么笔者只能对你说，与其你期望房价来适应你，还不如你去适应房价。这是笔者写出这个结论的最为善良的动机。
 
（二）房地产行业的要素市场分析
 
（1）金融要素市场
 
1.1、人民币沦为商品
 
房地产行业是一个资金密集型的行业，很是不凑巧，在房地产高速发展的时候，遇到了一个拐点，就是我们的金融市场全面向世界开放。从此我们的世界不在只有人民币是货币，还有了美圆，英镑，欧元、日圆、泰洙，甚至还有了非洲国家货币，美洲国家货币在我们的国家流通。
 
然而这并非最重要的。如果所有货币不成为商品的话，那么就算有500种货币在中国流通，依然没有什么危险。不幸的是，货币变成了商品，在货币变成商品那一刻，人民币将不在成为神圣的国家货币。他只是一种商品。以前我们可以用国家意志去阻止捍卫人民币的尊严，现在我们不得不让市场的游戏规则去决定人民币的命运。于是每次的汇率的变动，都会影响到我们的衣食住行。大者如房屋，小者如面包。在人民币变为商品后，也就必须遵守商品的游戏规则。
 
在人民币变为商品后，便无法避免市场经济的法则。笔者再一次想起了才看不久的货币战争的书籍。市场经济中，只有弱肉强食的残酷的理性，而没有人文人道的感性。
 
1.2、境外资本赢利的手段
 
金融市场放开以后，本质的核心特征就是允许国外的金融成为商品赢利。分析美国金融与欧洲金融，我们可以很轻易的发现，境外资本赢利的方法，就是做衍生金融产品。
 
为什么衍生金融产品能赢利，这本质是个传销的老鼠会规则。因为一个金融产品可以同时用很多种不同的方式销售给很多不同的人。并同时能得到高价格。常见的金融衍生产品有股权，期权，基金，各种基金衍生产品。所有的这一切都建立在一种基准商品体系之上，而这种商品本身的确定性或者生存能力并不能得到证明。
 
以房地产市场为例，首先做按揭是第一种金融产品（理解应是大金融套小金融的概念，就是小金融可以用30%的本金去赚取100%的产品，这本质上是一次货币的向下扩张过程），其次做完按揭以后，银行可以做首付款的按揭（就是把首付款再次放到银行做抵押贷款，这个在重庆已经出现过。那么如果严格按照规定，如果一个客户经过这两道手续，就可以从银行贷出91%的本金出来，也就是再这两次贷款过后，客户可以用9%的本金去做100%的产品，金融的扩张功能再次放大，这两次金融放大，是资本的向下扩张）；银行一样，用9%的本金贷出了100%的货币出去，这次资本向上逆转与向下扩张过程的双向综合，对整个社会来说，则是用4.5%的货币产生了100%的货币作用）。然而此时，货币的扩张作用并没有结束，银行为了为了积聚更多的资本，可以向申请上市，发起资本募集，如果银行按照1：2的比例来募集资本的话，那么到这个时候，社会实际只用了1.5%的方式，就完成了100%的货币增量，然而货币运动到这个时候还远没有结束，如果银行股票价格翻一翻，银行用自身的股票的价值的50%将这些股票抵押给保险公司，那么这会基准货币再次缩小到1%；而这个1在重复一次前面的货币流程，也许就只有0.1%；货币的流向刚才我们并没有探讨完，银行在拥有大堆的按揭帐款以后，可以将这种方式做成债卷，再以150%的溢价进行销售；而拥有债卷的商人，为了实现收益，则可以将这个债卷做成基金，再以150%的溢价销售，这如此的循环往复，我们大概可以看出资本的赢利模式来了。
 
（2）一级土地要素市场
 
今天的晨报公布了国家对小产权房的最新规则，就是可以在农村居民之间流转。这些天一直在看人大出的那本关于城乡统筹的书籍。这本书对中国二元土地制度做了深刻的剖析。
 
中国的农村用地，从目前来看，几乎没有放开的可能，我想每一个现在在位置上的中国政府官员都可以想的起秦朝末年陈胜吴广的口号。的确在现在中国城乡二元经济扩大过程中，土地政策已经成为保护广大农民的福利制度，在国家没有强大到供养每个农民天年的时候，只有土地能完成社会安定团结的使命。想想毛老人家的话吧：中国最大的问题是农民问题，而农民问题的核心又是土地问题。

农用地不能流转，耕地面积必须保证，那么要提高土地的价值，唯一的办法就是提高土地的使用强度。提高现有土地强度的做法，就是土地的集中使用与高强度使用。然而土地的集中使用并不能生成土地，只有增加土地的使用强度，才能提高土地的价值。但是这在土地可供使用的总量上并没有发生变化，因此用来开发的土地会越来越少。造成土地稀缺程度进一步增加。

（三）、政治要素市场
 
为什么将政治列为一个要素，是因为政治对经济的巨大影响作用。
 
国家作为一种机器的主要目的是维持境内的人民正常的生活与工作，因此国家对经济的核心控制理念应该是稳定发展。因此国家从根本上来说，会反对经济的大起大落。从这点来说，任何发展过快或者过慢的行业都会受到国家的干预与影响。
 
国家最近一系列的政策已经很明白无误的告诉市场，国家对经济的影响力。
 
从目前国家利益角度来说，国家最不希望的就是发生通货膨胀，所以一切有可能发生通货膨胀的因素都会受到国家的打压，但是国家又不希望这种打压，造成国家经济的凋敝与萎缩，因此国家的政策应该是一拉一压的策略，即确保经济的基本面正常，而对有可能波及经济的要素进行控制。
 
而其次国家弱势群体的保护伞，会形成一种弱势群体的福利制度，以保证整个社会的稳定与和谐。而这种稳定和谐会反过来保护富人阶层的急定利益，从而推动形成整个社会的和谐前进。
 
从现实的角度来看，政府会大力推动经济实用房与廉租房政策，这是国家意志的强烈体现。但是国家意志在这个时候表现出的是高福利性，低赢利性的特征，而这个特征却和资本本性的高赢利性低福利性的本质特征冲突，因此会表现出一种搏奕状态。而这种搏奕的最终取向则是政治占上风，但是只能保证50%以上的执行率。
 
其次政府对商品房的控制，因为房价上涨的本质问题是一次通货膨胀问题，而通货膨胀的核心问题则是金融的衍生功能的问题。对付虚拟货币过多，政府通常会有三种办法，一是减少基准货币数量，就是国家增加银行准备金，在随后几年中，不排除国家将银行准备金提高到20%这种水平上去；其次是减少金融衍生产品，比如国家在近期已经严厉禁止非法债卷的流通与发行，同时国家会在适当时候控制基金的发行数量与发行方式；第三则是国家会提高投机资本的使用成本，延缓资本流通的速度，拉长资本循环的时间，从而形成资本升值幅度降低的这种效果。
 
从国家已经公开的宏观调控策略来看，所用的手段，在经济上采用的手段中，对于第二点还没有考虑到。第一三已经运用了，如果这次宏观调控效果不明显，国家可能会强化一三两个方面，同时对第二进行控制。目前工行已经对今年的货币政策进行了预测，即今年可能面临5次加息。
 
还有一个方面，就是国家和国家之间的搏奕策略，事实上，自从金本位被废除以后，就没有谁能遏止通货膨胀；其次是如果俄罗斯或者中国不能迅速强大起来，便没有人能控制美国对石油控制权问题，而石油控制权是在黄金被废除以后，对金融最为致命的影响产品。30年时间内，石油价格上涨了30多倍，通货膨胀也涨了30多倍就可以充分说明石油对经济的绝对影响力。那么谁控制住石油，谁也就可以控制住世界经济命脉，这成了个不争论的事实。围绕石油才有中东的确持续不稳定的区域环境与不间段的战争。
 
 
回到我们讨论的话题来就是，中国政府要保证自己不被人任意愚弄的话，首先就是要保证石油话语权，或者分散美国的石油话语权，让中美欧俄四家共同来妥协与平衡，才能确保油价不发生大的波动。从而尽可能的减小通货膨胀。为经济的平稳发展起到平衡作用。
 
而在现实的非武力搏奕的环境下，中央政府还必须面临境外资本的智力搏奕工行控股南非银行以及中国外汇储备实行双货制策略，增加英镑储备。中央政府大规模的持有国外货币是一个用阻隔的策略来保护国内经济稳定的方法，但是代价确是大规模的外币迅速贬值的危机。设想如果人民币升值50%，也就意味着中国的美圆储备贬值50%，也就是中国人民辛苦奋斗好多年的血汗在一夜之间消失。如何在保证国内经济稳定的同时，确保外汇的最小损失是当前中央政府一直考虑和关注的重要大事。
 
对上面两个话题做个结论性的概括就是迅速崛起的中国武力以及经济实力，基本能抵抗住外来毁灭性的攻击，但是战争很难发生，西方上个世纪80年代发生的和平演变将形成僵持状态。
 
（三）需求市场分析
 
中国目前的房地产需求市场基本可以分为两大类市场，一是内生性刚性需求市场，二是衍生性金融产品市场。
 
内生性刚性需求市场随着城市化的继续推进，以及中国60年代生育高峰形成的80年青年的成家立业，以及由此带来的再次生育高峰形成的家庭高峰期会带来比较强大的需求市场，这两种因素形成的刚性市场将共同构成未来的住房的主流需求市场。
 
其次是衍生性需求市场，外资进来要牟利，虚拟资本要实现增值，必须要借助一个有形的物质载体。而房地产行业本身就有半资本性的特征，因此他将注定成为虚拟资本的最为重要的载体。而虚拟资本要增殖，也必须要借助房地产的资本特性以及有形的物质实体进行转换，才能掩盖资本剥削的这个实质的核心问题，从而顺利实现资本自身的增值过程。
 
因此从这两个角度来讲，房地产行业在一个阶段周期内，有强烈的上涨的动力因素存在。
 
（四）二级供应市场分析
 
土地一级市场的分析前面已经有过，本节仅仅从开发供应角度进行阐述。
 
所有的行业都存在着一个规模效应，资本行业这个特征就更为突出了。资本集中使用的好处除了规模利益以为，还有对风险的抵抗能力。从这个角度，资本更将就集中效应。
 
资本的集中，必然导致开发主体的集中，这点笔者在[商品房市场将走向寡头垄断]一文中已经有比较详细的阐述了，因此本文不在进行过多描述。
 
垄断经济的一大特征就是追求暴利，这点在中国房地产行业里面比比皆是的案例，已经不用进行什么证明，便可以很清楚的知道这个事实。

（五）结论
 
在所有要素的分析中，我们发现，只有政治的安全要素倾向于压低房地产价格，而其他的货币或者金融要素都倾向房地产价格的上涨。因此从这个角度来说，当前的房价格是中国政治与中国经济以及世界资本的一场战斗。
 
对阵的双方都有强大的资本，因此注定这个战争的时间会比较漫长，而战斗在某个范围内，也不会发生大的剧烈的冲突，不过既然是战斗，当然也就有胜有负，这种胜负的直接体现就是房价的波动程度。而如果一旦不发生剧烈的政治冲突，笔者谨慎看好资本一方。也就是在短期某个阶段内，可能房价会有调整，但是在中长期来看，房价将保持持续的上涨状态。