主题：金融调控风声紧，房企资金压力大

（注：原文系上海《楼市生活》杂志约稿，发表于上海《楼市生活》2007年第12期。本文系将原文进行适当调整、修改、完善而成）

2007年，尤其下半年以来，消费品价格出现了全面上涨势头。

当前，房地产投资过热和房价过高位运行是现实的，CPI对资产价格趋势的影响是长期的。商品价格和资产价格同时上涨，说明市场对通胀的预期正在强化。本文作者陈真诚认为，在时下，房屋资产计价表现的房价高位运行，在通货膨胀预期中，实际上扮演着一个不被计入但很微妙的角色。

2007年，为抑制流动性过剩，防止经济从过快向偏热转化，降温房地产投资，平抑房价，防止通货膨胀进一步恶化，防止经济危机的爆发，央行等部门已相继连续密集使用了加息和提高准备金率等金融调控手段，并关联使用了严控乃至直接压缩信贷规模、发行央票和公积金以及更直接的房贷新政等手段。

2007年11月21日，银监会一位官员证实，监管层已要求各银行控制贷款，确保年底前暂停贷款，不得新增贷款，年底时的贷款余额不超过2007年10月31日时的水平。年关临近，监管层指令商业银行压缩贷款，使得房地产信贷领域全面收紧。无款可贷，不但让中小企业受到较大影响，也让购房者办理房贷更为严格。有一些银行，甚至已经停放个人按揭贷款。

提高与商业银行贷款规模有关的调整存款准备金率，也是传统三大货币政策工具之一。 

2007年12月8日, 为加强流动性管理，抑制货币信贷过快增长，防止全面通货膨胀的进一步恶化，防止经济危机的爆发，中国人民银行宣布，决定从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14．5％的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。此次上调是央行自2006年来第13次、5年来第15次、2007年以来连续第10次上调人民币存款准备金率。而且，与2007年以来历次均上调0.5个百分点不同，这次上调１个百分点，也是2004年以来首次一次性上调1个百分点，力度明显加大，表明央行已经开始启动采用大幅度使用金融调控手段，无疑意味着每次超过0.27的大幅度加息也将迎来。

2007年以来，除了3月份和7月份没有使用此货币政策外，其他时间，央行保持平均每月一次的存款准备金率调整频率。8月份以来，调整频率进一步加快。

再者是加息政策。加息，被世界公认为最能直接抑制通货膨胀的经济调控手段之一。在中国，由于采用的一直是低利率，还征收了利息税。因此，如果说提高存款准备金率的意义主要在于紧缩银根，影响的主要是房地产企业，那么，加息政策，还直接影响到房地产企业所要面对的消费者，直接影响到市场需求。因此，加息，更是被中国房地产市场最为关注也是对房地产市场最有影响力的金融手段之一

2007年以来，央行已连续6次加息，目前的基准利率水平已提高至3.87%。2007年是央行加息最为密集的一年。最近的一次是12月21日起的再次非对称式加息：金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.87％提高到4.14 ％；一年期贷款基准利率上调0.18 个百分点，由7.29％提高到7.47％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。公积金贷款利率保持不变。其前一次非对称式加息是第4次加息：8月21日晚间，央行突然宣布了从8月22日立即执行的非对称式加息：金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

值得注意的是，2007年7月21日起的第3次加息中，活期存款利率上调了9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来5年来首次上调活期存款利率。在这5年里,央行曾多次加息,但是上调对象均为定期存款或贷款利率。而且。中央政府还决定将利息税由20%降为5%，所减利息税相当于同时加息了0.5个百分点。

此外，中央政府还使出了2007年度迄今为止最具“杀伤力”的房地产调控手段——房贷新政：9月27日，央行、银监会紧急出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文件，也就是习惯上所称的“房贷新政”)。通知做出了“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。而且，贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高”等规定。

在存款准备金率上调、加息和房贷新政之外，央行还多次使用了发行央票来进行货币调控。重新祭出特种存款这一措施来缓解流动性过剩，显示央行回收流动性的工具正变得更加多元化、机构锁定范围有所扩大。

除央行连续使用货币政策等金融调控手段之外，建设部管辖领域的公积金这一“泛金融”手段也不断伴随央行的加息而使出。2007，建设部根据中国人民银行的6次调整基准利率，分别同步调整了住房公积金存、贷款利率。

根据目前的抑制通货膨胀压力需要，各种信号显示，今后还将继续使出加息等货币政策手段。

值得引起注意的是，2007年11月下旬以来，加强房市宏观调控的信号频频出现。另一方面，房市场面临“有价无市”的窘境，同时通胀预期又逼使房地产信贷领域全面收紧。明年经济发展的中央经济工作会议，将在12月初召开。已引起了中央领导高度关注和担忧的过高房价，在CPI高位运行、房地产投资依然过热的共同作用下，更加上银行体系流动性过剩局面并未舒缓的原因，使得新的金融调控政策有可能在2007年底以及2008年相继出台。而且，此前，央行行长曾表达过对通货膨胀的关注，要让实际存款利率“转正”。央行发言人也多次表示，将根据经济运行情况，适时运用货币政策（更多房地产分析，请参看《国房分析咨询报告——2207年中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》。由于共有近20万字等原因，即将于1月11日出炉并开始外供的印刷报告文本内容，将不会上传网络上）。因此，本文作者陈真诚认为，基于目前的实际利率为负和通货膨胀的严峻事实，再参照美国在上世纪70年代以预期理论指导成功应对通货膨胀的经验来看，尤其是一直强调货币政策关注通货膨胀、重视加息政策对助理投资过热的原中国人民银行行长助理易纲履新副行长，说明在2008年元月份或其后，不排除央行出台包括继续加息、上调存款准备金率、发行央票等进一步的金融调控措施，甚至成为最主要的调控手段之一。

目前，关于进一步金融调控风声越来越紧，房地产企业资金供应压力将进一步加大。各大机构2007年以及全年CPI数据的各种预测和分析显示，不排除在2008年月19日之前再次加息的可能，在2008年元月份进一步加息的气氛越来越浓。其中，最值得关注的是，不排除使出一次超过0.27的大幅加息的可能。【作者：陈真诚 转自：陈真诚的搜房博客】

要疯！