主题：3问直击文化商业地产

3问直击文化商业地产
《市场观察》环球房产周刊  2004年11月10日星期三

一问：商业地产为何也谈“文化”？
在北京，关于“文化地产”的话题大多时候用在住宅楼盘上，像苹果社区、格调等。调查发现，用“文化”武装的楼盘似乎更能受到消费者的青睐。有业内人士表示，一些以“文化”为主题的住宅楼盘，只不过是一种“伪文化”。住宅项目尚且如此，商业地产业态更加复杂，做文化谈何容易。
中关村文化发展股份有限公司副总经理李久军对此有不同的看法。他说，北京作为国家的首都和一个国际化的大都市，承载着政治、文化中心的重任。北京的文化氛围和历史沉淀也吸引着无数的追梦人。他们都在寻找北京的文化中心，其最后结果是没有谁能给出令人信服的答案。李久军认为，这是因为在北京，文化特色非常鲜明的区域还很稀缺。这种文化中心不可能建在住宅小区里，商业地产由此承担了重要的使命。这也成为开发商的责任。
然而，有部分业内人士质疑，商业地产与文化产业的联姻，难道又是在玩请几个文化名人捧场、摆几幅画展览几天的把戏吗？
2问文化是否是商业地产的好噱头？
业内人士表示，目前北京大多数商业地产不敢做文化。因为想要用文化集聚客户、消费群体，这个地方本身就要典藏文化和历史。在发掘土地价值的同时，也应该发掘区域的历史和文化特色。一个区域的定位取决于其发展过程中的主流事物，主导整个发展过程的关键力量将决定这个区域的发展方向。像中关村，78所高校，273个科研机构，以及20万平方米甲级写字楼的供应量，都为在中关村建立文化商业中心提供很好的客源基础。另外，位于东四十条的南新仓国际大厦，“皇城文脉”偌大的字眼出现在街道围档上。在它西面不过百米的地方就是距今近600年，北京现存规模最大、现状保持最为完好的贮藏粮米的官仓南新仓。
其次，就是做项目定位。文化自然是主题，但它毕竟是个抽象事物，需要与文化相关的业态来支持。中关村“第三极”依托的是海淀图书城这个有形的文化市场，因此图书城是这个商业中心的重头戏。303项目位于三里屯酒吧街，因此娱乐休闲与酒吧文化成为最合适的主题。这样一来，商业地产得到细分，文化商业的特殊性也得到体现。
3问：文化商业地产如何经营管理？
商业地产的运营一直是开发商较为头疼的问题，特别是早期开发的项目在宣传上注重概念的炒作，使一些经营者盲目租赁，在经营中经常出现不尽如人意的状况，导致投诉的问题不断增多。因此越来越多的业内人士表示，商业地产应实行两权分离，即所有权与经营权分离，经营权交给专业机构打理。
李久军认为，如果单一追求产权分离，轻松的可能是仅为回收资金的开发商。如果负责经营的团体不专业，一方面可能改变当初商业地产项目定位的主题，另一方面对于小业主或投资人而言，经营状况、回报率将得不到保证。因此建立专业的商业管理队伍，来保证商业地产权人的利益和今后运营的品质，上商业地产长久发展的关键。业内人士指出，目前市场上能提供专业商业服务和商业管理的公司实在太少。通常，一个大型的商业地产项目由多种业态组合而成，行业之间相互牵挂，名牌服务商并不多见。因此，许多商业地产项目苦于无法找到合适的专业管理机构，这也客观上加大了经营权转移的难度。