主题：包柏德:破译“中国别墅豪宅市场”的变数（2）

包柏德:破译“中国别墅豪宅市场”的变数（2）
——从东、西方的视角看中国
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中国别墅网记者 庞宇

主题：“当今中国别墅豪宅市场”的变数
时间：2005年06月21日下午
地点：中国别墅网对话直播室
嘉宾：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司副总经理  包柏德

主持人：今天很有幸，中国别墅网《对话别墅》栏目，首次邀请到了第一个外国嘉宾——包柏德先生。包柏德作为一个外国人士，您在中国生活了十多年，并且一直从事着与中国高端别墅市场密切相关的工作。谈到高端别墅产品，包柏德先生应该是比较了解的了，在此，我们要和包柏德先生一起来进行今天的话题： “中国别墅豪宅市场”的变数。






主持人：说到中国高端别墅市场的变化，由于国度不同，请您谈谈东、西方对别墅豪宅认识的不同？

1.居住观念的差异
包柏德：在国外，一个人的第一次居住，肯定是他毕业之后，毕业之后，肯定是资金收入很少，他喜欢跟很多的年轻朋友住在一起，可以聊天，所以他肯定是租个一居的房子，并且在一个市中心区的位置。
包柏德：第二次居住是结婚了，他们还是很年轻，这时是否有能力买房子不一定，有的会那个时候买，有的还是会租，但还是喜欢生活在市中心的位置。
包柏德：第三次居住是生了第一个孩子时，他整个的思想就会有很大变化，为自己孩子的生活方便、出入安全、还有就是上学等等。那个时候会考虑一定要买房子，买一个三居，甚至是四居。那个时候他们会从市中心搬到郊区，因为他要提防，孩子过马路是不是安全。在国外很多的学校、医院不是都在市中心，也会跟市场的需求一起发展。
包柏德：第四次居住，是生有两个孩子的时候，他肯定会有别墅。因为那个时候，他是需要私居的，如果在市中心，这么大的地方会非常贵，但是在郊区，可以有便利的条件和适合自己的生活方式，而且价格也不会太贵，所以他就会买这样一个产品。
包柏德：第五次居住，是等到孩子长大了之后，他们可能又会搬到一个小一点的地方，不一定是市中心，是老年人能够在一起的空间。所以在国外，一般情况下换房子会有四、五次，甚至是五、六次。

主持人：这是一个观念差异。现在中国的别墅市场走过了十年。像包柏德先生讲的，原来的都是争对外国人的需求建的，现在中国人也富裕了，中国住宅的发展变化，也随经济的发展需求在发生变化。国外经济已经平稳了、成熟了，是按照个人成长的过程和家庭结构的变化，随之带来的居住需求的改变。

2.户型结构的差异
包柏德：非常对，是这样。我记得刚来中国的时候，可能最早很多的公寓，那个时候就是卖，都是比较大户型，为什么那个时候是比较大的呢？因为中国一般家庭都有五口人，所以中国的情况跟国外是非常不一样，而且最早比较有钱的人，他要带动很多的人，所以都是比较大的户型，后来就慢慢的变成小户型出来了，比如已经买了大的户型，但是又从他的父母分居，或者再给他的父母另外的房子，家庭的结构就变成可以有两个房子，就不是说在一个房子里面有三代人，因为最早的中国的情况，是三代人在一个房子里，现在三代慢慢的都各有自己的生活了。

主持人：儿子、女儿都相对的独立了。还有一个就是随着经济的发展，第一批富人、第二批富人，第三批新贵，所以中国买房子的需求，是根据经济发展衍生出的很多的需求。国外本身很多人工作都很平稳，只要是独立的，都有自己的房子，随着年龄的增加，生活方式和家庭结构的变化，衍生出更多的需求，中国跟国外是有很大的区别的。

    3.房价的差异
包柏德：现在经常有人说中国的房价贵，别墅、公寓都是贵，但是我觉得要客观的分析，比如我们看上海五、六年来，它可能真的是翻了两三倍。这样的情况是不健康的，但是北京五、六年来，可能只升了20％到30％，就不是非常大的价格上扬。
包柏德：另外，我觉得，现在富起来的人很多，他们都希望有一个长期的好的投资回报，中国现在五、六年了经济发展很好，可是它的股市仍然是跌的，这个是非常不正常的现象。而且我们国外人就觉得特别的纳闷，一般所有的地方都是经济发展好了，股市也会跟着上去。但目前的情况，让人不知道钱可以向哪儿投资。一般在国外有债券、证券、房地产直接投资、基金等多个选择，但是在中国，却不同。
包柏德：所以，我觉得如果中国想解决房地产的房价问题，最好的办法就是解决股市的问题。刚才我说北京、上海，还有别的城市，我觉得每个城市的情况都不太一样，但是我特别认为北京的房价是不高的。

主持人：刚才包柏德先生的观点就是房地产没有泡沫，只是个别的地区有泡沫。真正的泡沫是股市，这么多年来，股市很多不正规的操作，让投资者失去的信心。

4.建造方式的差异

主持人：包柏德先生，因为您是一个外籍人士，我想问一下，别墅豪宅产品，在东、西方有本质的不同？

包柏德：有很大的区别，主要是因为土地的原因。因为国外爱尔兰、英国、或者是美国很多的地方，如果是真正很有钱的人，他们也有几个选择。第一、他们会选择买一个存在的房子，像庄园、或者城堡，它们要有很多年的历史，历史是价值的支撑。第二个就是地，我觉得地比房子更加值钱，尤其是像郊区，如果房子有一公顷的地，你的房子比如是五千平米的，或者说另外一个情况，你有20多公顷的地，但是房子只有几千平米，但是这个20公顷的地会更值钱，这是外国的情行。
包柏德：但在中国，人们喜欢自已所买的别墅，对外是很明显的建筑，很大的。并且很多的成品，都是开发商团体开发的。
包柏德：而国外，他们希望从外边看不见，地很大，有很多的森林和空间。国外要从路到房子，可能要走五百米，甚至一公里的距离到他的房子，之间都是森林什么的，谁也看不见房子，有很大的私人空间。另外，比如我非常有钱，我喜欢这个地方之后，如果没有房子，我就买这块地，在这块地里建我自己的房子，我请设计师，请测量师，完全按照我的要求建我的房子，这个在国外，有两个思路，一个就是老的庄园，老的历史。另一个就是买一块地自己建。非常少的可能是去买开发商开发的别墅，除非像东山墅是完全在城市之中，很有钱的人才去会买。但是大部分的人在国外都是自己买地，自己开发自己的房子。这方面我觉得是中国跟国外最大的区别。

5.身份的差异
主持人：您认为以后中国很有钱的人会像国外有买地需求吗？我们先撇开政府的政策不谈。 
 
     包柏德：我觉得中国在政策方面，一定要把它说得非常明确。现在也有人把地建成自己的房子，但是小的规模，比如说一两公顷之内，建一个四五百平米的房子，我觉得完全可以出现。因为实际上在中国现在最多的房子就是别墅，但是别墅是什么？是农民的房子。这些农民他们也会富起来，其实在爱尔兰，农民很有钱，爱尔兰的农民，他们每年冬天的时候，收割之后，他们会去世界各个地方旅游，甚至他会买中国的房子，我也认识爱尔兰西南部的一个农民，他买了上海两套房子，就是投资用。
包柏德：农民是一个行业，在中国农民是穷，但是国外比如市中心一个人，他可能没车，他可能没地，他有一个小房子，但是爱尔兰的农民，他会有自己20多公顷的地，有一个好的房子，可能是两辆车。爱尔兰的农民，他们的数学都很强，他们使用很少的人，大多通过电脑、农业机械化来实现生产。
包柏德：但在中国的山东、江苏等有的地方，农民现在越来越富起来，他把他们周边的地收购了，将房子再建大，我觉得这样的情况是完全有可能实现的。

主持人：谢谢！包柏德先生！感谢他与我们一同分享东、西方人在居住层面的差异性。