主题：福州：“地价成本”调查引发成本之争

近日，福州市物价部门发布消息，目前福州市区在售楼盘地价平均为８０１元／平方米，占商品房每平方米总成本的３０％左右。这一平均数字与去年以来福州市历次土地拍卖成交价有较大的悬殊，因而，引发了一场关于房地产开发成本的争论—


披露 地价占开发成本三成


近日，福州市物价部门发布消息，该局已经顺利完成全国首次全市商品房社会平均成本测算工作。经测算，目前福州市区正在销售的２３个楼盘中，地价平均为８０１元／平方米，占商品房每平方米总成本的３０％左右。


福州市物价局有关人士表示，此次该局开展测算工作的初衷是帮助广大购房消费者认识房价成本结构，提高房价透明度，还消费者以知情权。同时，也是为结合推行“一房一标价”制度，通过开展商品房社会平均成本测算，使物价部门真实掌握房地产企业的定价结构。


此次测算工作是分地段、分等级进行的，对包括土地取得费用、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等成本进行细化测算，最终得出普通商品房开发建设的平均成本，从中可以清楚地看出，房价是由哪些成本构成的，分别在其中占多少比重。据他们调查的计算结果显示：以福州目前在销售中的２３个楼盘３０１．８３万平方米商品房为例，其中土地使用权取得费即地价平均为８０１元／平方米，事实上只占成本的三成左右，而管理费用、销售费用和利息等占成本六成以上。


据了解，下一步福州市物价局还将以测算出来的商品房社会平均成本为参照，对楼盘价格进行价格合理性认证，测算出开发商的利润空间，并将以适当的方式通过媒体予以公布，通过消费者、媒体等社会各界的监督，引导福州房价的合理形成。


反响 开发商利润受到质疑


消息一经发布，立即在购房者和开发商中引起了巨大反响。


许多购房者认为，一度在媒体上闹得沸沸扬扬的“地价房价谁推高了谁”的争论，以及开发商“地价成本居高不下”的叫苦不迭，原来并不是如开发商所宣称的那样，“地价论”的背后其实是开发商推高房价的企图。


一位购房者拨打本报热线向记者表达了自己的观点：“如果按８０１元／平方米的平均地价，占总成本３０％来计算，商品房每平方米平均成本应该在２６７０元，而目前福州市区在售楼盘中，房价低于３０００元的楼盘几乎没有。以平均价格３３００元来计算，则开发商的平均利润每平方米可达到６３０元，这说明在目前的房价构成中，有相当大的一块成为了开发商的利润。”


记者采访中发现，尽管许多人无法像这位购房者这样去做一个比较专业的计算，但与他有着相同反应的不在少数。事实上，此次调查结果给人的一个直观印象正是如此。


分析 ８０１元／平方米地价有“时间差”


与购房者的反响恰恰相反，开发商普遍感到备受委屈。一位开发商指出，即便在乌龙江对岸的闽侯大学城，平均每平方米８０１元的地价在今天也已经是“天方夜谭”。


按照福州市物价局的测算，土地使用权取得费平均为８０１元／平方米，换算一下，也就是每亩地价仅５０万元左右，这明显与去年以来土地拍卖的平均成交价格不符。


那么，究竟是调查数据出了问题，还是开发商在唱“苦肉计”？


事实上，调查数据是准确的，开发商也确实是“有苦难言”，专家分析指出，问题出在地产开发这个过程中的“时间差”。


有关专家指出，是早期开发商取得的“廉价”地块“摊薄”了整体地价。目前福州房地产开发所使用的土地当中，不乏一些开发商在早些年地价低廉时大规模储备的土地，这些土地存量至今仍没有释放完，再加上房地产开发工期较长，很多在售项目都是前些年拿的土地，而今天的地价与当年相比，早已有了数倍的悬殊。这样一来，新旧地价一“平均摊薄”，就有了８０１元／平方米这个“廉价”的价格。


因此，专家认为，购房者不能笼统地把过去的“时点”与现在的销售简单地对接起来，就算对接，也要按照当时的市场价格来考虑地价与当时房价之间的关系以及所占比例。


现状 地价已成最大成本


一位在福州金山区域连续两年进行房地产开发的开发商对记者说，“我们前段时间在金山再次拍到了一块地，成交价比去年同区域地块的价格上涨了６０％以上，单位成本大大增加。”


成本很难转嫁到价格


这位开发商表示，土地价格上涨带来了风险的增加，至于这部分成本到销售时能否转嫁到房价上，就要看到时候市场的具体情况了。


同样以该公司在一年内先后拿到的两幅地块为例，今年拿到的地块预计最快在下半年，慢则到明年上半年才会投入开发建设，如果开发商要把地价的全部成本转嫁到房价中，每平方米的售价需增加５００元左右，而以福州每年房价３％－５％的涨幅来看，在这么短的周期内，在品质定位不变的情况下，房价却要实现如此大幅度的提升根本是不可能的。这就意味着，开发商必须让出自己的利润空间，而地价在房价中的比例又将进一步提高。


新获土地成本占四成以上    许多开发商表示，根据目前土地市场的价格来测算，新获得的土地，成本一般占总投资比例的４０％－５０％。如果地块位置好，容积率低，所占比重会更大，高的甚至可以达到６０％左右。


实际上，在房地产建设成本当中，土地成本弹性最大，一般来说，土地成本约占房地产开发经营总成本的４０％－６０％。在房地产发展初期会低于３０％。在城市建设用地非常紧缺，房地产市场比较成熟，或者投资商购买的是二手以上的土地的情况下，其土地成本有可能超过６０％。


而城市建设用地的价值将会随着城市建设的发展和人口规模的扩大而越来越高，并且在房地产开发经营成本中所占比重也将越来越大。例如福州市近两年随城市建设的发展和市场需求，城市建设用地的市场自由价格与政府出让土地的市场地价升幅都在３０％以上。城市建设用地成本的逐年增长，会导致房价的上涨，已是无可非议的事实，也是必然的趋势。因为只要市场需求还在增长，人们就无法控制地价的上涨。


地产进入微利时代


一位开发商表示，目前房地产开发已经进入相对微利状态，理论上的利润约为百分之十几，这还必须在所有的房屋都在预计销售期内全部销售完毕的前提下才能实现。除此之外再扣除车位以及店面带来的资金沉淀，开发商的利润还要进一步降低。目前的房价是由成本和需求共同决定的，而房价主要就是土地成本、建安成本、相关税费、配套费和开发商利润等部分构成，其中土地成本至少占４０％，而且还有上涨的趋势；建安成本占３０％左右；各种配套费用１０％左右；各种税费１０％左右。


调查 新获土地成本到底有多少？


据福州市土地部门提供的数据：２００３年福州土地拍卖平均楼面地价为９００元／平方米左右，到了２００４年楼面地价就涨为９９９元／平方米，涨幅为１００元／平方米左右。


在目前福州房地产市场还处于同质化竞争的情况下，房屋的建安成本基本差异不大，其他营销手段、管理费用也相差无几。这样，各个楼盘获得土地价格的高低就成为变数最大的一块开发成本。


那么，目前福州市各区域房地产开发的土地成本到底是多少？记者通过去年以来部分公开出让土地价格与容积率的测算与对比，得出一个抽样调查结果，基本可以大体上反映目前房地产开发的土地成本状况。


台江区


２００４年５月
工业路原罐头厂地块


该地块土地出让面积１１．５８亩，规划建筑容积率２．５以下，成交价４５６０万元，每亩均价３９３万元，折合楼面地价２３６２元／平方米。


２００５年５月


工业路原福州电冰箱有限公司用地


该地块出让面积约１２．０２亩，规划建筑容积率２．０以下，成交价８６００万元，每亩均价７２３．３万元，折合楼面地价３３９２元／平方米。


仓山区


２００４年１月
仓山区原福州三塑料厂用地


该地块占地面积４４亩，规划建筑容积率为２．１以下，成交价５７８０万元，每亩均价１３１．３６万元，折合楼面地价９３８元／平方米。


２００４年１１月


仓山区原福州市冷冻机厂及周边国有土地


该地块占地３０．５６亩，规划建筑容积率２．０以下，拍卖成交价４３００万元，每亩均价１４０．７０万元，折合楼面地价１０５５元／平方米。


鼓楼区


２００４年７月
原闽星鞋业公司用地


该地块占地面积２５．９９亩，规划建筑容积率３．２以下，拍卖成交价１１１００万元，每亩均价４２７．０８万元，折合楼面地价２００１元／平方米。


２００５年７月


左海公园北出入口西侧的地块


该地块面积为１８．８１亩，规划建筑容积率２．６以下，成交价１１３００万元，每亩均价６００万元，折合楼面地价每平方米３４６６元。


晋安区


２００４年３月
原宗根福州纺织印染有限公司建设用地 


该地块占地１４５亩，规划建筑容积率２．０以下，成交价１８６００万元，每亩均价１２８．３万元，折合楼面地价９６２元／平方米。


２００５年３月
长乐路以东原“９４招岳１１”号地块


该地块占地９．３１亩，规划建筑容积率２．８以下，成交价５１００万元，每亩均价５４７．７９万元，折合楼面地价２９３４元／平方米。


金山


２００４年５月
橘园洲金山四期南侧“地王”Ａ地块  


该地块占地３８亩，规划建筑容积率２．３以下，成交价４７５０万元，每亩均价１２５万元， 折合楼面地价８１５元／平方米。


２００５年７月
金山生活区七期３＃地块


该地块出让土地面积８９．１亩，规划建筑容积率１．７以下，成交价１３４００万元，平均每亩地价１５０万元，折合楼面地价１３２７元／平方米。