主题：福建省:拟限制期房转让点炒房“死穴”

上周刚刚结束的省建设厅今年一季度全省房地产运行形势通报会上还传出消息，我省拟采取限制期房转让、实行实名制购房网上审批预售许可等制度，制止“炒楼花”，防范投机炒房引起的非正常房价上涨，以达到稳定住房价格的目的。

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消息：


省建设厅四“药方”护市


据省建设厅公布的数据显示，今年一季度以来，福州市区商品房交易均价为3445元／平方米，比增10.6％；其中商品住宅交易均价3111元／平方米，比增9.2％。除此之外，泉州市区的房价比增甚至达到36.1％。这些数据说明，我省房价虽然经过调控，但是仍然上涨过快。


对此，省建设厅开出了四道“药方”：1.建立健全各设区市房地产市场预警预报体系和信息披露系统。对住房价格上涨过大的地区，将联合相关部门出台措施，对土地、信贷、市场供求及结构等方面进行调控；2.拟采取限制期房转让、实行实名制购房网上审批预售许可等，制止“炒楼花”，防范投机炒房引起的非正常房价上涨；3.发挥城市规划和土地供应调控作用，限制非住宅和高档住宅供应比例，鼓励开发企业建设普通商品住房，加大供应量；4.要求各地健全城镇住房保障制度。一方面，争取经济适用房供应量占商品住房供应量10%左右；另一方面，全面启动廉租房制度，切实解决中低收入家庭和进城务工人员的住房困难。


而在这四道“药方”当中，最令房产短线炒家担心的莫过于限制期房转让。因为一旦政策得以严格执行，用于炒作的资金不能得到很快回笼，资金的“短、平、快”效应将无法实现。


背景：


“炒房”隐患引起重视


去年温州炒房团入榕，虽无功而返，却让福州人一下子醒悟过来，原来一贯自住的房子可以通过热炒赚钱。从去年下半年开始，在福州投资炒房者越来越多。据记者对福州部分楼盘所作的抽样调查，一些热销的楼盘，本地炒家占的比例都在6％～10％之间，而此前福州炒家的比例还不到1％，一支炒房大军正在崛起。


一位不愿透露姓名的业内人士认为，福州房价自去年以来一路拉出“阳线”，与炒家的投机性炒作无疑有很大关系。他的判断是：2004年下半年，福州楼市成交量中至少20％属于炒家，有些楼盘甚至超过这个数字，目前一些新区楼盘的“空关率”接近50%很大程度上应归咎于此。而大量的期房被炒家拿到二手房市场高价叫卖，很快就激发了市场的“买涨心理”。


业内专家刘福泉教授认为，在消费者普遍买涨不买跌的心理作用下，刺激了房地产需求，从短期来看，直接惠及了炒房者、开发商、房产中介机构等相关利益链条，而真正需要住房的购房者却被迫承担了更高的成本。


但从长远来看，如果炒风过盛，各方都会受害。炒房在短期内的确刺激了市场需求，使市场得出一个不真实的繁荣印象，但炒房者手中的房源在“捂”了一段时间之后，必须通过流通环节释放出来，才能最终实现获利，这样势必成炒房者与开发商争夺购买力的矛盾，一旦市场需求短期内无法容纳这些释放出来的房源，炒房者手中房源抛不出去时，就可能引起房价的下跌。这不仅对炒房者本身是一种风险，对开发商、对政府、对整个城市经济都将带来巨大负面影响。


正出于这一背景，是否要进行限制期房转让被摆在了政府的案头。据了解，目前福建省建设厅已决定在福州、厦门、泉州三地开展专项调查，了解投资者在购房者中的比例，以期根据具体情况提出对策；福州房管局也正在密切关注。今年福州市将采取一系列有效措施，促进房地产市场的持续健康发展，这些政策包括：学习借鉴上海、南京、杭州等地的经验，通过依法限制期房转让、实现实名制购房，制止“炒楼花”、“卖号子”等投机炒作行为。


分析：


“限转令”将影响供需关系


采访中，业内人士普遍认为，限制期房转让政策可谓点中了短线炒房的“死穴”，这项政策一旦推行，将对整个市场健康发展将十分有利。
短线炒房将无利可图


首先，从需求面来看，由于政策限制期房转让，迫使部分短期投资者不得不离场，因为他们想将持有的房源“出手”，务必要等到“产权证”出炉，资金周转速度明显放慢，风险由此骤增。以往付一笔期房首期，在两、三个月内转手即可获利的情况，可能不复存在。但是自住者的需求将不会受到政策的影响。


其次，对于一手房市场而言，以前只要见了房子就“眼红”的购房者也可能从“涨价”恐慌的心态下脱离出来，可以理智地为安排自己的购房。


这将使楼市目前过热的需求得到平抑，回归理性轨道。


二手房短期量增价跌


所谓“春江水暖鸭先知”，对于一个比较成熟的房地产市场，二手房市场历来是房产市场的“晴雨表”。因此，福州的二手房市场对于可能执行的限制期房转让政策颇为关注。


福州双安房产代理有限公司总经理郑爱新表示，虽然目前期房转让约占二手房交易量的20％左右，但是如果政府一旦限制期房转让，这对二手房市场的影响将十分巨大。他认为包括房地产市场在内的任何一个市场，都需要一定的投资客才能活跃起来。以温州人入闽炒房为例，自从年初温州人开始抛售房产之后，有些中介公司的二手房交易量便明显下滑。


郑爱新认为，虽然现房始终是中介公司交易的主流产品，但是“限制期房转让”的政策一旦推行，二手房市场的期房抛售可能会在短期内出现量增价跌。


但经历了短期的量增价跌之后，二手房的供应量又将进入一个大幅减少的阶段。这主要因为2003年底至2004年全年，是新商品房预售较为密集的时间，由于政策的限制，这部分期房在今后的1-1.5年内不能上市，实际上是减少了二手房的供应量。


观点：


“慢慢涨”才能“年年旺”


采访中，业内人士普遍认为，政府遏制炒房是对房地产市场的一种“护市”行为，因为只有“慢慢涨”才能确保“年年旺”，过度的炒作只能是“一锤子买卖”。


一位房地产开发企业负责人对我省可能限制期房转让的息则不以为然，他认为，政府放出“酝酿期房禁转”的消息是对当时过热房地产市场的一枝“冷却剂”，同时也是借此观察一下市场的反应。而从目前各方面反映出的情况看，防止市场过热的初衷已初现成效，去年那种盲目买房、恶意炒作的风气得到适度遏止。而且福州与上海、杭州等城市相比，炒作成分并不大，因此，在这种情况下，要达到的目的基本都已实现，政策无论出台与否，意义已经不是很大。


事实上，福州也已经有不少开发商设定一些措施来打击炒房，比如三盛·巴厘岛规定商品房更名只能在自己的直系亲属之间进行调整，而且这个时间要求很短，以确保他是真正的购房者。对此，该公司总工林海默表示，虽然对开发商来说，卖给炒房者和居住者都能赚钱，但是对真正的购房者是一个伤害，因为中间有个差价被炒房者赚走了，而且对以后小区空置率、小区的活动都是不利的。


揭底：


需要防止三种“对策”


采访中，一位资深的房产专家对记者道出了他的担忧：从过去的政策执行来看，很多时候敌不过人们的“智慧”，常常是“上有政策，下有对策”。以限制期房转让为例，投资者完全可以通过三种方式规避政策。虽然这些操作方法均存在一定风险，但是市场将无可避免，政府应正视这一点，并做好相应的政策衔接规定，否则还将处于政策执行难的尴尬境地。


操作方法一：上家（原预购人）与下家签订定金协议，双方约定待期房转为现房时，再另行签订商品房买卖合同。


从法理上讲，双方签订的定金协议是为了保证将来签订房屋买卖合同，在性质上属于缔约定金。该定金协议不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。尽管这种操作方法能对将来的期房转为现房后的交易起到一定的保障作用，但并不能完全保证交易的安全。对下家而言，存在两个风险，一是若期房未能办出小产证，下家很难要求上家双倍返还定金；二是若产权证办出后，上家拒绝签订房屋买卖合同，下家虽可要求上家双倍返还定金，但很难要求继续履行定金协议以实现买房的初衷。同样，下家违反定金协议的约定拒绝购房时，上家也不能强制下家购房，最多只能没收下家的定金。


操作方法二：上家与下家签订期房转让协议，约定待期房转变为现房后，再办理过户交房手续。


按照省外限制期房转让的操作模式来看，“期房限转”政策实际上并未直接禁止期房的转让，而是通过不予办理期房转让登记的方式间接实现调控期房市场。这种以“限制登记”来实现“期房限转”的调整方式表明，“期房限转”政策并不影响期房转让合同在上下家之间的法律效力。期房转让协议由于不能办理预告登记，从而缺乏对抗第三人的法律效力，因此很可能会出现一房多卖、房落他家的情况。在此情况下，下家与上家直接签署期房转让协议有较大风险，因此必须注意自己房款的安全性。


操作方法三：上下家同开发商协商，将上家与开发商原来签署的预售合同解除后，再由下家同开发商另行签订商品房预售合同。


采用这种操作方式，也存在风险：就是房屋的交易差价能否安全取得。上家在与开发商注销原预售合同后，上家欲转让的期房权益至少在形式上已经失去了“合同依据”。在“期房限转”的政策下，一旦上下家就该交易发生纠纷，上家的差价收益能否获得法院支持尚有疑问。