主题：国际热钱激流汹涌 地产业变身资本时代

本报记者：毛瀚民
发自深圳


“只要国际资本愿意和万科合作，我们什么条件都可以谈，万科现在处于一个非常开放的阶段，很希望和国际资本市场接轨。”月18日中午，负责万科地产运营线的集团副总刘爱明在万科总部办公室接受第一财经日报记者采访时反复表达了这样一个意愿。
  
连万科这样的行业领头羊对国际资本都这样青睐有加，不难想象，国内的大批同样类型的房地产商对于境外房地产投资资金会是怎样一种渴望。

融资多元化时代

巧的是，境外国际资本的胃口很大。前不久，首创置业股份有限公司（2868.HK，以下简称首创置业）与新加坡GICRE旗下的RZP共同合作，在上海合资成立"新创地产投资"公司，注册资本为1.65亿美元，首创置业与RZP分别占51%和49%的股份，经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业，并从事与房地产相关的投资、收购。 
而之前在7月1日，万科（000002）发布公告称，其与新加坡RZP约定，投资1亿美元创立一家投资性公司，在中国境内进行房地产项目投资。 国内两大房企巨头逆市中先后与新加坡RZP联手，做为目前世界上最大的房地产业投资公司之一，RZP也乐意一女多嫁。

有业内人士做出猜测，RZP分别与两地产巨头牵手成立合资公司，意欲何为？万科和首创在壮大资金后，会否在逆市中再次上演大鱼吃小鱼的兼并收购？

“其实就是个一种借钱还钱的合作方式，那有那么多想象空间。”刘爱明对记者一语道破其中内容。
“我们目前主要是用来开发我们的住宅项目，暂时还没考虑既不会海外发展，也不会大规模的收购其它房地产企业，尽管房地产行业战略和结盟时代已经来临，但业内我认为大规模的同业收购至今还处于一种刚刚起步的探索阶段在房地产行业很难形成，同样，如果不认同万科的企业文化，或者说公司在专业能力上比较差，并购不是一件好事，1加1不一定等于2，还不如纯粹买地呢，我们现在主要是合作，合作方式多样化。”刘爱明否认了外界的传闻。

“过去两三年，万科几乎尝遍了现有的所有国际融资方式“。刘爱明告诉记者，万科在与国际资本合作的时间表上，在行业内是排在第一的。作为上市公司，万科充分利用了资本市场的融资功能，两年来通过发行可转债筹集资金34.9亿元。与此同时，万科也尝试利用信托资金。
“除了股票市场以外，万科目前的融资结构是主要有三类来源：国内银行贷款约占在三分之一，可转债约占股市融资站三分之一，还有三分之一是信托、境外融资等其他渠道约占三分之一基金等国际资本”。做为资本运作的高手，刘爱明表示这种三分制的融资结构是相当合理的，刘爱明表示。
在国内市场，2003年12月31日，万科与新华信托达成总额2.602亿元、期限2年、年利率为4.5%的信托贷款协议，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。2004年6月9日，万科全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司又与新华信托达成总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托—万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集，同时，投资者可以享受十七英里项目购房优惠权。04年12月，万科又与深圳国际信托投资公司签署期限2年、总额1.5亿元的信托贷款协议，用于“深圳万科云顶项目”的开发。
在海外市场上，万科也是轻车熟路，04年7月，万科与德国银行Hypo Real Estate Bank International（简称“HI公司”）签订了合作协议，为即将开发的中山项目进行融资安排， HI公司为中山项目提供总额不超过3500万美元，最长不超过42个月的贷款。去年11月万科集团子公司成都万科房地产有限公司与新加坡RZP签订协议，将其持有的成都万科置业95%股权中的40%转让给RZP，共同开发成都“万科新城”项目。
万科在较短时间内连续发行两期可转债，以及信托融资、并与海外房地产基金合作，其房地产资本多元化运作的技巧相当娴熟，“早在几年前，万科已经预料到了房地产在全球一体化趋势下的国际化问题，究竟房地产企业如何国际化，目前阶段不太可能海外开发不动产，所以我们理解的房地产国际化事实上是企业融资的国际化、合作多元化问题。”刘表示。
显然，在银行银根紧缩，宏调力度加大后，作为资金高度密集化的房地产行业，缺钱的不只是万科。

资本合作的背后

在人民币忽然宣布升值两个点后，国际资本投资房地产似乎集体陷入了一种疯狂，本月26日，继新加坡嘉德置地集团之后，深国投商用置业有限公司又与美国西蒙房地产集团有限公司、摩根士丹利房地产基金(MSREF)签订了开发商业地产的合作协议，类似这样的例子今年来频频发生，是不是意味着国内房地产商国际化融资的黄金时代到了。“事实上，在和国际资本的合作上，真正能合作到底的成功案例并不多，中国的房地产企业在和国际资本接轨上，还处在一个学习、包容、接近的一个初级阶段，资本合作的背后，是有一套要求的，并不是所有的企业都看得透。”

  “比如国际资本和房地产企业合作，他更看准的就是在你商业模式的背后，是不是有一个好的团队，你的企业价值观、运作理念、操作上是否比较规范、透明，他可能会要求你出18个月以后你的项目开发后的资金流向计划，这样的要求其实是很高的”。刘爱明说。

 事实上，中国的房地产市场内基金热闹的局面已引起国内外有关专家的关注。房地产基金的大举介入房贷市场是否有炒作之嫌？记者为此采访了香港东晋基金管理公司董事总经理庞宝林先生，他对海外基金的运作模式比较熟悉，他告诉记者，“香港有几家海外基金公司与国内地产企业公司谈了近100多个项目，但是目前合作成功的不到两例。”他表示，海外基金与国内发展商合作成功的案例，其实为数不多。
“基本上是三种运作模式，一种是看好国内房地产发展前景也认同开发商，那么他会拿基金给你投资，约定一个期限你连本带历一起换，当然，利息也不低。一种是双方各出一部分资本，共同开发项目，分享利润分红；还有一种就是收购不良资产，包装精良后打包海外上市。”
庞宝林先生告诉记者。
“本土企业常常认为基金是送钱的，实际上并非如此。搞清楚她们是以盈利为第一指标，基金决策速度很慢，程序复杂，而且对市场的判断可能会过于乐观”。

他进一步表示，基金注重资金运用是否达到回报率，不达到就要把钱投向别处。从这个角度说，基金不是战略投资者，“基金分长期、短期，短期基金受期限的限制，必须在有限时间内抓住机会投资，投了赚钱就可以了，所以，不排除你说的海外基金国内炒地炒楼的这种投机行为，基金公司不是福利公司，是投机机构，自然不会放了赚暴利的机会。” 庞宝林分析道。

国际资本热中隐忧

2004年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看，根据云南信托的有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。
据超然不动产营销机构的调查数据显示，房地产投资基金在中国的收益远远高于其他市场成熟国家。美国的房地产投资基金的平均年收益为6%-7%，新加坡则为4%左右，日本也是4%左右，而在中国上海的年收益可以达到20%-50%，北京的投资年收益相对要低于上海，也一般在8%-15%之间。
“一切都在转变当中，有土地到资金，由银行到国际资本，房地产已经进入了资本时代”。深圳大学经济学教授魏达志在和记者聊到房企国际融资问题时这样下结论。

而在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。

地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一环节提升到了前所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。
 
“可能有一些海外资本到了中国后，也很容易水土不服，沟通问题、文化融合、风险意识，还有企业的财务和运做的透明度等等因素，相信也不会太乐观”有业内人士这样说。

首先，国内的房地产金融市场不发达，长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款。直到“121号文件”颁布，房地产商才受到房贷紧缩的困扰，积极寻求新的融资渠道。因此，无论就房地产金融市场主体———资金供给方（投资者）和资金需求方（房地产开发商），还是就房地产金融市场本身来说，中国的房地产金融市场也并未发展到适合海外基金迅速发展的成熟阶段。其次，是 财务透明障碍。海外基金要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资人的利益。但中国房地产行业多年存在的不规范操作，造成会计制度严重不透明和信息披露严重不对称，还有就是缺乏专业管理队伍。

专家表示，在中国房地产市场与国际接轨的过程中，国际资本的进入不可避免。在此背景下，如何健全中国的房地产基金法律、确定中国房地产企业的融资战略、接轨国际房地产基金运作标准等，依旧是中国房地产融资市场所必须重点考虑的问题，走出一条属于中国房地产市场的光辉“钱途”

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