主题：为什么现在发帖子需要管理员审核阿？？？

国典华园各位业主：
小区地下室出租已引起广大业主的严重忧虑与强烈激愤，然而，只是情感的东西还远远不能扼止住这一侵害业主利益的违法行径。我们还需要理性的分析与妥善的对策。

一， 地下室出租的危害

（一）地下室布满各种建筑与生活管道，如天然气管道，水路、电路管道，下水道等，这些管道，一旦被地下室的租用者有意或无意破坏，就会伤及整个楼房，其后果不堪设想。我们绝不能让三环新城的事情在本小区发生。
（二）地下室与地上各楼层间可以通过步行楼梯联通，地下室的租用者因此可以随意地进入各个楼层，门禁如同虚设。而且，他们长期生活在小区，熟悉小区的环境，就是不通过步行楼梯，而从每一座楼的门厅进入，也极其容易。这对小区的人身及财产安全构成巨大威胁。他们长期生活在小区，也可以有针对性地观察、了解他们感兴趣的住户（保安还要经常换岗呢，就是为了避免他们久在一个地方而摸清那里的住户情况），这也同样是一个安全隐患。
（三）地下室租用者人员身份复杂、流动性大，也是小区的不安全因素。至少，我们的汽车放在小区和放在外边的公路上已没有什么区别。
（四）地下室租用者用电炉子、电加热器或煤气罐做饭，就存在爆炸的危险和火灾的危险。
（五）地下室租用者洗晒衣物，如果搭晒在地面，就会影响小区美观。也会有些租用者衣着不整、面貌粗俗，或聚众喧哗，这都将对小区的生存环境、生活品质等构成不良影响，也会因软环境不好而造成整个楼盘价值贬值。

二， 地下室出租是违法行为

（一）如果地下室已经列入开发成本（事实上，北京地区的很多楼盘都是这样做的），也就是说，业主买房的房款中已经包括了地下室的成本，或者说已计入公摊面积，那么，地下室就是全体业主的共有财产。在这种情况下，无论开发商还是物业对地下室的任何处置都是侵权。这一点法理至明，无需讨论。
（二）如果地下室不是公摊，那么情况就较为复杂，但结论仍是：开发商出租地下室也是侵权行为。对此，解释如下：
地下室在小区建筑上称为“人防工程”，系“人民防空工程”之简称。有关的法律规定有四个文件，即，1993年12月1日施行的由国务院机关事务管理局与中央国家机关人民防空委员会颁布的《关于平时使用人防工程的暂行规定》（简称“暂行规定”）第二条，1997年7月1日开始施行的《中华人民共和国人民防空法》(简称“人民防空法”)第五条、第三十七条，1998年5月1日起施行的《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》(简称“北京市人防规定”)第六条及1998年国家人防办、国有资产管理局“国人防办字第21号文件”第二、三、六条等。从“暂行规定”的规定来看，人防工程属于国有资产，由人防部门代表国家使用、收益，而“人民防空法”及“北京市人防规定”则规定人防工程由投资者使用、收益。以上三个规范性文件存在一定冲突，但“人民防空法”属于法律的范畴，在效力上优于属于行政规章的暂行规定。因此，地下室如果是公摊了，那么为业主共有；如果没有公摊，那么其产权并没有发生变更，仍然属于原始产权人——开发商所有。
但是，－一定要注意这个“但是”。开发商肆无忌惮出租地下室就是无视了这个“但是”，我们很多业主在维权过程中担心胜算不大（如小区网民NERV所言），也是不了解这个“但是”。
事实上，即使地下室的所有权属于开发商，出租地下室仍是对业主的侵权行为。理由如下：
10月1日即将施行的《物权法》第70条规定：“产业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权”。从这一点看，开发商出租地下室似乎是合情合理的。
但是，这部公正的《物权法》同时还规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”(第6条)，“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”(第71条)。这就是说，业主行使专有物权时不能对其他业主造成损害。因此，地下室即使确实归开发商所有，但将其出租也还要受到约束，否则将影响出租的合法性。
这个法律约束的前提就是“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。而事实上，我们在本文“一，地下室出租的危害”部分已经充分阐明，出租地下室既危及建筑物的安全（爆炸、火灾等），也损害其他业主的合法权益。因此，我们有理由要求开发商和物业中止侵权行为，并赔偿相应损失。
还有，“北京市人防规定”第二十六条规定：“平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。使用人防工程从事经营的，经营者应当持《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》，向有关主管部门申请办理相关证照”。因此，业主有权要求开发商或物业出示这些证照。它们如果无证出租也是违规的。
《物权法》还规定，业主行使专有物权时，不能随意更改专有物权的用途。第七十七条说：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”而据朝阳区民防局有关人士透露，我们小区的开发商曾与民防局就地下室的使用签过协议，其用途是“自用与办公，不能出租”。（事实上，哪一个部门也不可能批准它们出租，因为人防工程在土地使用上国家是有政策倾斜的，如果批准它们出租就等于是国家用便宜的土地出让，来让开发商从事商业活动）。在这里，开发商偷梁换柱，将行政审批文件的“自用与办公”改为“出租”，这本身就是违法的。同时，它们的出租，既没有与相关部门通报，也没有征得三分之二以上相关利益业主的同意，也同样是不合法的。
（三）我国新修订的《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《物权法》第六十六条规定“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”。《民法》也规定了公民的一系列合法权益。那么，我们就要看看开发商和物业的出租行为是否侵犯了业主的财产权及其他权益。
《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，……建筑区划内的绿地，属于业主共有。”这就是意味着，进入小区大门以内的所有地面，都属于全体业主所有。这种所有是排他性的，即非本小区业主的其他人员，无权享有小区地面及其附属空间。而地下室的租用者绝不是小区业主，而他们却可以像业主一样大摇大摆地出入小区大门，并且每天行走于小区道路；小区其他公共空间，如活动场所、水池、凉棚等等，他们也不可避免地要享用（因为他们住进来以后，有时从外观上并不能分清他们到底是不是业主）。而这所有的空间，都是我们全体业主才有资格享用的，因为它们作为公摊面积已经打入房款之中。正是开发商的出租，才召来了租用者，才召来了租用者对于我们业主独享权益的侵占。
还有，全国人大法工委负责人在对《物权法》属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”解释时说：“这里的其他公共场所和公用设施，包括电梯、过道、水箱、自行车存车处等。”而开发商与物业不知是出于什么考虑，已将地下的电梯、过道封堵，这无疑是对业主共有财产的侵权。
而且，从小区物业管理来看，在业主已经基本住满的情况下，如有装修的，其建筑材料（水泥、砂子等）要通过地下电梯而弄到所在的层位。现在，地下电梯被封，也就意味着今后再有装修，其建筑材料要从门厅进入，这也侵害了广大业主对于环境卫生的享有权益。
业主购买住宅小区房产并入住该小区后，即在该小区范围内享有一系列包括人身安全、合理的环境卫生、住宅私密及舒适生活等在内的合法权益。而租用者日常生活噪音、油烟、废物等都将构成对于业主生活的妨碍和侵害。不管噪音是否超过许可标准，因影响正常生活，也就侵害了业主正常的生活起居及休息权。
还有，本小区在北京虽不算高档小区，但也可算上是一个中档小区，这从物业费标准可以体现出来。我们业主支付较高的楼盘价和物业费，就是要享受相应的小区生活品质，这包括小区景观的美丽及小区人员的精神风貌。而租用者晾晒衣物将影响小区美观，这侵害了业主的“景观权”；租用者中有的衣装不整、面貌粗俗（现在在2号楼地下室的出口，就经常可以看到一些踏拉着拖鞋，露着黑黑的脚趾甲，半卷着裤腿，面庞污浊，说着方言的男男女女），也将影响小区形象，别人还以为我们小区是一个经济适用房小区或大杂院呢。这也对我们的“荣誉权”构成了一定程度的侵害。

三，我们的对策

（一）首先，要联合起来。还是要约个时间开个会，制定行动计划。特别重要的是，要将出租的危害及开发商的违法行为，告诉每一个关心此事的业主。如通过楼内张贴的形式，通过印小传单放到每个业主信箱（在小区门厅）的形式等。
（二）在整个行动组织中，要有一些必要的分工。现在的一个事实是，业主们都极为关心此事（这从有关这件事情的帖子有的高达一、两千次的点击率可以看出），但很多人平时又很忙。因此，将那些比较有空闲时间的业主（如退休教师、退休老干部等）动员起来，是最为重要的。不然的话，很多事情还是流于空谈。而由于年龄等关系，这些人又基本不上网，我们在这里讨论得这么热闹，他们可能还不知道呢。而这件事又必须依靠他们的热情、经验、智慧与能力。因此，可以通过将小传单送到各户的形式将他们动员起来。
（三）在前边第“二”部分谈开发商的违法行为时，提出了两个假设，一是地下室列入了公摊面积，一是没有列入。因此，现在就要搞清楚到底列入没列入。这个既可以从我们每一户的《商品房买卖合同》中查到，也可以在各建设主管部门备案的工程造价中很容易找到。还有，“北京市人防规定”第二十六条规定：“平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。使用人防工程从事经营的，经营者应当持《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》，向有关主管部门申请办理相关证照”。因此，还要向开发商索要这些证件。业主既有这个知情权，更有这个监督权，开发商如果不给出示，也构成侵权，这一点在《物权法》第八十二条已经写明。而且，还要警告开发商与物业：它们没戏。它们越早收场，损失越小。
（四）前面所谈的有关法律问题，都是我在北京的一家著名的律师事务所咨询得来。我当时还说了一句：“这些开发商和物业就是要钻法律的空子。”而律师却说：“这件事没有法律空子，开发商明显是侵权的。只是他们不懂法律。你们也不懂。现在的事情明摆着对你们有利，如果你们不能赢，就说明你们小区的人‘忪’”。因此，这件事不怕闹大，越闹大越对我们有利。
（五）如果各位认为有必要，建议将此帖置顶，以动员起更多的力量。

国典华园的各位业主：
比起以前网上讨论的任何事情，这次出租地下室一事，都显得更为紧要，因为它直接关系到每一位业主的财产与人身安全。开发商与物业公司沆瀣一气，为了它们自己的利益，置国家法律于不顾，置业主利益于不顾，一意将地下室出租，让大量社会闲杂人员成为小区的“合法”主人，他们不仅可以随意进出小区，而且可以24小时生活在小区，他们的存在不但影响小区形象，而且更将成为小区安全的巨大隐患。
须知，小区的每一寸土地都已被我们业主买下，我们是小区的真正主人，我们的权利岂容他们践踏？我们生活的空间岂容他人染指？我们安宁的生活岂容他们埋下罪恶的祸根？业主们，让我们行动起来，掀起一场捍卫家园的正义之争！小区是全体业主的，也是每一位业主的，保卫家园的战斗，需要每个人都成为战士！有智慧的多出主意，有关系的多提供关系，有精力的多跑跑，有时间的多做点具体事，有财力的在必要的时候也多做贡献，……只要我们同仇敌忾，并且不懈努力，就一定会取得这场家园保卫战的胜利！法律站在我们一边，公正站在我们一边，胜利就站在我们一边！国典华园的明天，一定是安全的、和谐的、美好的！

大家都来关心