主题：你会选择买房计价方式吗？如有误差就有风险

 

现在购房者在签订购房合同的时候会发现，合同条款在“计价方式”上提供了“按套内建筑面积、按套计价”的不同选择，但一般开发商都会事先为购房者选择好计价方式，签合同的时候购房人则“不需费心”，只要签字就行。 

由于大多数人在意的是需要支付的总房款是多少，而不同的计价方式计算的总房款是相同的，以一套建筑面积为100平方米、实用率为80％的房屋为例，其套内面积为80平方米，公摊面积为20平方米，如果开发商宣传的单价是6000元/m2,那么按照以前的按建筑面积计价的方式，房屋总价为100×6000＝60万元；按照套内建筑面积计价，房屋总价为80×7500＝60万元；也可以采用一口价60万元的形式出售，因此对此在意的人就不多了。而事实上，如果将来发生面积误差时，采用不同计价方式就会有不同的结果，所面临的风险也不相同。 

 

在本专题，我们将为读者详细解读三种房屋计价方式的特点，以及需要注意的地方。本栏撰文记者刘丽琴、陈白帆 

以前的计价方式：按建筑面积计价 

实用率“缩水” 买家吃哑巴亏 

计算公式：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 

案例： 

几年前，张先生按建筑面积计价方式购得一套房屋，成交建筑面积为115平方米，其中套内面积98平方米，公摊面积17平方米。没想到房子建好后，套内面积缩水为90平方米，公摊面积却增加到25平方米，套内面积的大幅缩减严重影响到了房屋的使用功能，原本被张先生设计为客房的小房间，由于不能放置床铺，只能作为书房使用，因为极不满意，张先生提出退房，但由于产权登记面积与合同约定面积误差绝对值在3％以内，而无法如愿。 

点评： 

按建筑面积计价的方式在2003年以前比较常用，好处在于能较为全面地反映出住宅的成本构成。但对于一般消费者而言，公用建筑面积分摊系数、公用建筑面积等一系列相关面积的计算非常困难，也容易引起纠纷。如果套内建筑面积缩小，公摊面积大于合同约定面积，而房屋的建筑面积并没有变，这种情况对于大多数消费者来说，就意味着真正属于自己的空间减少了，这样购房者的利益实际上受到了损失。 

因此在新版合同中，供买卖双方选择的计价方式有“按照套内面积”计算和“按照套”计算两种，取消了按建筑面积计价的方式。 

现行的计价方式之一：按套内建筑面积计价 

折算套内面积单价猫腻多 

计算公式： 

套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积 

案例： 

王先生购买了一套建筑面积118平方米（套内面积99平方米）的房子，按照4000元/m2计算，该套房子总价为472000元。签合同时，销售人员告诉他，目前广州购房要按照套内建筑面积计算，因此要将单价折算后签合同，这样合同上的套内面积单价就变为4767.7元/m2,同时合同的差异面积纠纷处理条款中，也有“若存在差异按套内建筑面积补差价”的条款。 

但在即将办理房产证的时候，该房的实测面积为建筑面积112平方米（套内建筑面积97平方米）。面临退还多收款项时，王先生与开发商发生了争执。开发商坚持按照合同办事，同意退回多收的2平方米套内建筑面积的款项，即4767.7×2＝9535.4元；而王先生则要求按照建筑面积退款，即4000×6＝24000元。因为当时总价是按照建筑面积算的为472000元，现在房子总价仅为112×4000＝448000元，开发商应退472000－448000＝24000元，现在开发商只退9535.4元，其中的14464.6元的差价就不翼而飞，目前双方还未对此达成协议。 

点评： 

按套内建筑面积计价的最大好处是直观性更强，对消费者来说，套内建筑面积不包含公摊面积，消费者可以轻易估测出实际使用面积。但采用这种计价方式，房屋的单价肯定比按建筑面积计算的单价高，容易令人产生该楼盘比同档次楼盘贵的印象，因此开发商一般对外宣传使用的都是按建筑面积计算的单价。另外，按套内建筑面积计价的约定无法制约公摊面积的增长，而物业管理费、相关税费、公共维修基金等很多费用仍是按房屋的建筑面积计算的。 

现行的计价方式之二：按套计价 

“一口价”单位难保不用补差价 

案例： 

刘小姐日前收到开发商的通知，告知要提交资料办理房产证，但是首先必须补交房屋面积差价1.5万元，刘小姐顿感疑惑，当初购买房子的时候，发展商明明说是“一口价”单位，这就意味着交清房款以后不用再支付什么费用了呀，如今却要补交不小的一笔数目，让她有被欺骗的感觉，翻出购房合同等文件一看，原来在《认购书》中约定的是“一口价”，在《商品房买卖合同》中却是以套内面积计价，并不是实际意义上的按套出售，最后只能补足差价去办房产证了。 

点评： 

按套计价方式出售的房屋不多，主要是现楼和别墅。按套计价出售有两种形式：一种是为了计价方便，一般是打折后取消零头的整价，称为“一口价”，但实际上在合同中还是会列明计价面积、单价和总金额，如果出现了0.6％~3％的面积误差，就需要补差价。如果实际面积大了，购房人要补交差价。同样，如果实际面积小了，购房者也可以从发展商那里获得退款。 

另一种情形是严格意义上按套出售，只标注总金额，不区分计价面积和单价，如果出现0.6％~3％面积误差则不需要补差价，当然如果面积不够也无法要求发展商退款的。 

选择何种计价方式 

关键要看是现楼还是期楼 

对于消费者来说，房屋计价方式是否有权利更改，在哪些情况下，采用哪种计价方式比较合理方便呢？就此，记者采访了广东华之杰律师事务所的郭水华律师。 

消费者有权选择计价方式 

对于选择按照哪种方式计价，郭律师认为消费者当然有选择的权利。而且不仅可以从这两种方式选择，甚至可以协商选择其他的方式，因为政府制定的合同文本只是参照文本，并没有强制性，消费者可以任意增、删、添、改其中的条款。 

现楼期楼选择计价方式不同 

按“套内建筑面积”计价一般适用于预售商品房。因为销售时房屋没有完全建好，消费者无法现场感受房屋面积的实际大小，采用这种方式，可防止实际面积过大或过小给消费者造成损害的情况。“按套计算”方法则比较适用于现房销售的情况。因为在现楼状态下，买家可以实地勘察、感受实际面积，在完全了解房屋现状的情况下，可以基于自己的价值判断决定是否购买，法律上也叫“按现状买卖”。按套买卖就没有面积误差处理的救济手段和约定，其好处是合同条款可以简单些，不需要太复杂化。 

“一口价”也可按套内面积计价 

有的开发商借口某些单位是“一口价”，在签订合同时，就单方面划掉“按套内面积计价”的条款，逼迫消费者选择按套计价。对此，郭律师表示，如果“一口价”单位是期房，就绝对不能采用按套计价的方式，否则无法保证消费者未来的权益。如果开发商不允许选择的，那消费者就应该放弃购买，这才是理性消费。消费者最好在支付第一笔定金前，就先向开发商了解清楚签订合同时可能遇到的情况，如果认为签约会极大地损害自己的权益，则最好选择另外的项目购买。 

按套内面积计价猫腻少 

在新版商品房买卖合同的计价方式条款中，与旧合同最大的不同就是取消了可按建筑面积计价这一条款。郭律师认为，取消这一条款应该说是进步的。因为按照建筑面积计价方式有很大的漏洞。建筑面积=套内面积+公摊面积。以往，有开发商利用这条，将公摊面积摊大，套内面积缩小，但如果实际交付房屋总的建筑面积与和约定的面积没有太大的误差，消费者就无法通过诉讼争取自己的权益。 

如果按套内建筑面积计价，就可以较好地避免这一点。公摊面积多大以及如何计算出来的，消费者不用关心，消费者只需关心套内面积的误差是否在合同约定的范围内即可。 

也有消费者认为，看广告的单价不算太贵，等到计算套内面积时，就发现价格高得惊人，这是因为在广告和宣传中采用建筑面积计价，而在签订正式合同时折算成以套内面积计算单价。因此，消费者在初期咨询时，就应该向开发商了解计算成套内面积后的单价约是多少，如果认为单价过高，消费者可以选择不买，这并不存在开发商欺诈的问题。