主题：房价居高难下源于对房地产市场的错误认知

副标题：房地产市场的妥协与繁荣

作者 王杰律师 甘肃太平洋律师事务所律师

房地产市场作为国内市场经济的有机组成部分，尽管对于国民经济的发展做出了巨大贡献，但是，由于对于国内房地产市场属于非竞争性市场缺乏充足认识，房地产市场的发展已出现了畸形发展，畸高的房价不仅导致国民怨声载道，而且房地产市场的泡沫现象已影响到国内经济的正常发展。
1998年以来，由于对于经济增长的刺激过分注重于经济政策，使得经济体制改革落后于市场经济的发展，在经济发展过程中产生了有悖于市场经济建设的新生产关系——独占的官商经济体系。在改革过程中，由于对土地、能源、医疗、教育等方面市场化改革改革的滞后或缺乏充分认知，改革产生了特殊的利益团体，国内市场机制受到了严重的扭曲：在土地、能源、医疗、教育等方面因体制改革力度不够充分，土地由政府独占经营，能源、通讯、铁路、医疗、教育、为国有企业所独占经营，并在独占经营的基础上形成了非竞争性垄断经营，造成国内市场竞争难以实现自由化。在不完全竞争的市场环境下，市场资源配置缺乏公平环境，导致市场价格扭曲，造成国内市场价格调整机制失灵。
在房地产市场领域，国家对于土地一级市场的独占垄断经营决定了房地产市场具有非竞争市场属性：
一、土地价格完全取决于国家代理人——地方政府——的财政诉求，而非取决于市场价格；
二、国家对于土地供应市场的主观控制地打破了市场自身的供需关系，土地供应与市场真实需求无关；
三、国内城市土地资源的有限性与日益增加的城市人口决定了房地产市场供不应求的相对永久性。  
在不具有完全竞争的市场领域，价格的垄断就会成为经济的必然。在国内经济高速发展的过程中，伴随着城市化开发建设步伐的加快，房地产市场必然高速走向极端：市场供不应求，相应地，自然发生合谋垄断的虚高房价。
    在房地产市场的是是非非批判中，与其批判房地产开发商合谋垄断市场，毋宁批判国家土地供应制度与房地产市场管理机制存在缺陷。
在非市场化土地制度条件下，运用经济政策调整房地产市场价格显然并非易事：房地产市场要么造极登峰，要么伴随着经济的衰退而跌入冰谷。
因此，本轮房地产市场的政策调控必然需要付出巨大的经济成本与社会成本，如果不能让房地产市场的衰退成为国内经济增长过热的转折点，那么，房地产市场的泡沫性繁荣必将成为国内金融危机产生的根源。
在当前经济形势下，对于房地产市场属性若缺乏理性反省：
对于政府而言，假如不能够在土地供应制度与房地产市场管理机制方面及时进行有效的改革，而仅仅依靠宏观调控措施调整房地产市场，其调整绩效难以满足经济发展需要。
对于开发商而言，如果不能根据国家政策需要理性实现虚高房价的现实回归，那么，为了满足经济稳定发展需求，国家政策将成为房地产市场风险产生的最直接根源。
现在，应是开发商与政府相互妥协，追求共荣的关键时刻，因为错过妥协机会，国内经济运行过程中所蕴含的产能过剩危机将迫使房地产市场呈现衰败态势。
本文节录自王杰律师《国内热点经济问题奥卡姆剃刀解析》

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