主题： “８·３１”土地大限将至 历史问题不再有缓

 2004-8-9                

 
    上海连日的高温，却不及一些开发商的心急火燎。浦东一房地产企业的郑总就是其中之一，由于拿的地好几年没有开发，在最近的上海市土地清理整顿中被列入了土地梳理的名单。而被列入这一名单中的土地，在8月31日大限到来后，大部分将被政府收回。政策中的寒意让郑总心悸，为降低损失他积极努力，希望在8月31日之前把土地(项目)转让出去。为此，他冒着酷暑，见了一波又一波的找地的企业代表。

    就在8月1日，《上海市土地储备办法》正式实施。办法中明确规定6类土地纳入储备范围：其中之一就是“土地管理部门依法收回的闲置国有土地”。这就再次给政府收回闲置土地一个合法依据。7月初，上海还出台了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》。两项政策用意明显，逼开发商吐出囤积而未开发的土地。

    从地方到中央一系列与土地相关的政策的出台，无不体现出中央政府对规范土地市场的强烈决心。这注定了今年是个“土地年”。从中央检查土地的官员全国频频巡检，也可以把今年视作“土地整风年”。

    6月2日至9日，监察部、国土资源部、建设部、审计署、国家发改委组成的国务院联合检查验收组，对上海市治理整顿土地市场秩序工作进行了检查验收。检查的主要内容之一是对开发区进行治理整顿，各区县都大力压缩了开发区的数量和规模。除此之外，另一项重要检查内容是全面清理闲置土地。其实，在检查组来之前和之后，上海自己也在对闲置土地进行了清理整顿。土地问题较为严重的松江区一直是检查的重点区域。根据上海市纪委监察综合室材料，松江区已经在开始转变观念，将“发展中规范”转变为“规范中发展”。并建立了专项领导小组，全面清理闲置土地，进行了地毯式清查。清查成绩“辉煌”，对21幅土地(90.83公顷)依法予以收回，对2幅土地(4.33公顷)按规定予以解除合同，对26幅土地(77.53公顷)实施限期开发，对4幅土地(8.02公顷)给予处罚并实施限期开发。也就是说，仅松江地区至少有2700亩闲置土地的一半已被政府收回。这也是上海各区县中政府收回土地力度最大的一个区。松江区的官员接受记者采访时说：“我们是严格按照要求自查的，绝对不会有什么隐瞒的情况。对违规土地坚决予以清理，完全依法办事。”

    检查组回京之后不久，7月初，国土资源部、监察部联合下发了“关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，通知明确说明：8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让的要从严查处。这也就是通常说的“大限”。

    郑总的土地只是这次上海浦东新区梳理出来的61块土地之一。一位土地市场资深人士分析：“浦东这次梳理出来了61块土地，并不是说浦东的问题格外严重，只是开发商在市场上转让土地，这些信息被政府捕捉到了。”

    浦东的61块土地、松江的24块地，都不过只是上海囤积在开发商手中的6000公顷土地的极小一部分。政府正是通过先行收回一部分土地，杀鸡骇猴，以示清理土地的决心。

    而浦东梳理出的61幅闲置地块，暂时只是“梳理”，政府的态度很明确，将在8月31日之前“清理”。中央政府的暂停土地审批令，目的就是要将囤积在开发商手里的70万亩不合手续的土地给挤出来。陈晟对记者说：“清理存量土地，对市场来说是一件好事，这样会有大量土地进入市场重新配置，否则市场土地不足，对市场大势来说也是不利的。”

    据悉，上海这次被梳理出来主要是三种情况的土地，一是开发资金确实不足的小开发商，实在没有能力开发；二是政府认为实力不够，不足以开发一些好的、大的地块的，政府希望换开发商，企业也对整个市场的长期信心不足；三是没有过硬的人脉关系、企业知名度又不高的。政府收回土地，将按照当时的土地协议价格，最多再给点利息补偿，将土地收回。由于当时的土地协议价本身就很便宜，这几年土地价格暴涨，靠土地升值就可以发大财，所以被收回土地的企业可谓损失惨重，眼看到手的鸭子又飞了。为免遭此厄运，进入名单的企业都希望在最后关头前把土地溢价转让出去。浦东新区定性为“梳理”而不是“清理”，本身就给企业留了条缝儿。但是转手也不是那么容易，土地受让方知道出让方现在处于一个很为难的时候，所以趁机杀价不急于下订。土地方坦陈：这种任人宰割的滋味很难受。