主题：买房宝典之独孤九剑第一式：选好开发商

    在商品房买卖过程中，购房者在对某个楼盘的情况大体了解，并产生出购买意向以后，接下来的工作便是做好交纳定金和签约前的准备，其中对开发商的资质、信誉等进行认真的考察，从而降低交易过程中的风险是买房时不可或缺的第一步。
    A南京房地产市场，大大小小的房地产开发商有好几百家，但是有较高资质的开发商却并不多，绝大多数开发商都只有三级资质。通常来说，只有具备相应资质的开发商才有资格进行相应规模的房地产开发，国家对房地产开发商实行资质证书制度，目的也在于防范房地产市场风险和抑制房产泡沫。小规模楼盘的开发商因为自身实力相对较弱，对房地产市场的风险承受力也较脆弱，因此，选择购买大型楼盘项目的风险要略小些。

    相关案例：梁某是某私企老总，想投资房地产开发，但无资质和经验，于是找到某开发商，该开发商正苦于缺钱，因此双方同意梁某以出资方式参股经营。在合同履行过程中，开发商将梁某的部分投资私自挪作他用，用于偿还银行贷款，导致开工不久的工程因资金不到位被迫停顿下来，梁某认为开发商严重违反合同，没有继续出资履行合同义务。而已交纳定金并预定房屋的购房者因楼盘停工而纷纷找开发商退房讨要房款。

    B对开发商的考察，也要注意开发商的公司背景和信誉。虽然开发商都是独立企业，但目前仍有部分房地产开发商没有完全和政府职能部门脱离关系，这部分开发企业也多半由原来的政府职能部门或国有企业改制而来，和政府保持着某种关系，这也就意味着其操作模式乃至土地使用权的获取都和民营开发商多少存在差别。在大多数人看来，民营企业更注重企业形象的树立和保持，开发经营更加注重长期性，操作也更为规范，其土地使用权的获得，完全是依靠资金实力，而不存在土地使用权方面的权利瑕疵。在九十年代后期购买的许多房产，就是由于开发商的原因，一直办理不下房屋产权证和土地证，影响了房屋的正常流转和保值增值。了解开发商的信誉，购房者从其开发过的楼盘入手，或通过媒体、公众言论等途径进行判断。信誉较好的开发商就意味着可能提供优质的服务和诚心可靠的产品。

    相关案例：何某在1998年买了一套商品房，开发商是某城镇房地产综合开发公司，当时购房的时候，开发商在售楼处提供了一些广告和承诺，但实际入住以后，何某发现当初的许多承诺都没有兑现，房屋的土地证因为开发商的原因而迟迟办不下来，因为合同条款对此都没有明确约定，因而何某也只能苦苦等待。

    C对开发商的考察，还要看其资金实力。或许人们还记得九十年代初以海南为代表的房地产热，房地产虚热过后房价急剧下跌，投入资金难以收回，剩下的只是大量的空置房和烂尾楼。虽然南京房产市场总体保持平稳，但房产泡沫的因素仍不可忽视，在众多开发商竞相提升房价和争夺地块的背后，潜伏的是巨大的资金链风险。因为开发商实际都是通过向银行抵押借贷或以合作等形式拉如其他产业资本，进行开发运作，其自有资金远无法满足开发需要。这也可以解释为什么销售许可证还没有拿到，开发商就迫不及待地私下销售回笼资金了。开发商一旦倒下去，受害最深的就是购房者，毕竟是千辛万苦积攒的房款啊。如果开发商的自有资金或融资能力较强，那么发生烂尾楼的情况较相对小些，但是需要提醒的是，许多开发商的破产，并不是由房产项目的开发失败，而是由对外提供债务担保、大量应收款项无法收回等原因造成的。

    D购房者在交纳定金前，对开发商的考察出了上述方面以外，还值得注意开发商的销售模式，即开发商是否是通过销售代理公司进行。这一点，有时候是很重要的，因为销售代理公司虽然是代表开发商，但仍有自己独立的经济利益，不少房屋买卖纠纷就是由于销售代理公司私自进行承诺或夸大宣传造成的，对此，购房者在签订合同及交纳款项时，应当注意对方的身份、授权权限和合同用章。同时，购房者进行这方面的考察，也有助于了解销售代理公司在售价上的权限，便于和销售代理公司讨价还价，以更优惠的价格购得房屋。因为房屋的销售价格虽然是由开发商决定的，但销售代理公司对房屋的定价也具有一定影响，并且根据职务大小，通常，各级销售人员都在自己的授权范围内，具有一定额度的让度。

购房者在完成第一步工作，即对开发商进行考察以后，如果认可开发商及其楼盘项目，在做出意向性购买行为之前，购房者应当对开发商所提供的广告进行认真的察看和思考。

    许多时候，购房者可能会通过报纸、电视等媒体听到关于房地产虚假广告的投诉和报道，了解到房地产虚假广告的种种伎俩，因而对房地产广告存在一种下意识的心理担忧。其实，购房者在掌握部分购房技能以后，通过自己细致的工作，也能在一定程度上降低由此产生的购房风险，毕竟，再精巧的房地产虚假广告也会有破绽之处。

    对房地产开发商来说，房地产广告的形式是多种多样的，并不仅仅限于报纸、电视、楼书等几种，只要是对开发商及其楼盘起到宣传推广效用的，都可以视为房地产广告。因此从广义上来说，像房地产公司售楼处的装潢、楼盘模型（沙盘）、样板房、销售情况表、户外灯箱广告和横幅、甚至是房地产公司的形象包装和企业文化等都是房产广告的一部分。那么怎样看清开发商的各种广告呢？通过哪些方法鉴别房地产广告的真伪呢？以笔者实务经验来看，也不外乎以下几种办法：

    一、选择把握主要广告内容。尽管开发商的房地产广告各式各样，但将这些广告分门别类，其中最重要对购房者影响最大，主要是楼书、报纸、其他宣传单等平面广告、广播和电视等多媒体广告以及沙盘和样板房等立体广告。而把握住了这些主要广告的内容，对其进行严格的审查，开发商在虚假广告中的伎俩就将难以得逞。

    二、分析广告的实质内涵。不少开发商在楼书等广告中用了诸多溢美之词来形容其楼盘的地理位置、自然风光和人文环境，而很少涉及公共配套、物业管理、住宅施工与设计、建筑材料、房屋套型等与购房者使用房屋和房屋升值密切相关的实质性话题。因为开发商明白，其实该楼盘项目与其他楼盘相比，本身就没有多少特色和亮点，所以宣传推广上，只能走如此路线。之所以这样操作，是因为那些所谓的周边自然风光、良好人文环境等内容根本无法具体写入合同，成为合同有约束力的条款，开发商却可以借着这些空洞内容提升房价而不必担心承担相应的违约责任。

    [相关案例]
    傅先生一家因房屋面临拆迁而要另购住宅，后来在某晚报上看到一个售楼广告，该售楼广告宣传其楼盘依山傍水，自然风光得天独厚，周边紧邻大学城，人文环境及发展潜力都很不错，住宅套数不多，而且是绝版发行，听了开发商的这些宣传，傅先生随即购买了该楼盘一套住宅。但在实际入住一年多以后，傅先生还在为房屋周边缺少菜场、超市、医院等配套设施而烦恼，而且开发商声称的直达公交线路也还没有开通。

    三、分析广告内容的经济性与可行性。楼盘广告，作为对开发商及其产品的包装，通常和实际交付总会存在或多或少的差距，开发商在广告中进行规划或设计的东西未必适应实际环境，某些设计的实际实施也未必是最优方案，因此，开发商根据开发的进度和开发的实际情况，对某些设计思想和布局进行调整、变更和改进，也是完全可以理解的。但对购房者来说，开发商没有履行自己的广告承诺，就是一种对购房者的欺骗和违约，购房者可能因此会蒙受损失。当然，如果购房者在看待楼书等广告内容时，对开发商提出的景观设计、配套设施及房屋建筑等部分的实际可行性进行理性的思考，看看具有经济可行性。比如，开发商开盘销售期房时，宣称小高层采用两梯三户标准，这时业主就要根据房价款、开发成本、业主实际承受力等因素来考虑实际可行性，据此预测开发商违约的可能性。在某些情形下，通过这种经济分析，购房者可以对广告内容的实际可行性得出自己的结论，从而起到事先评估和控制违约风险的作用。

    [相关案例]
    卢先生是某公司高层主管，他平日闲暇时喜欢与朋友小聚喝茶打球等。购房时，他买了一套市郊的小高层住宅，开发商在规划中宣称小区设有室内篮球馆、健身房、茶社、棋牌室等配套设施。但卢先生在实际入住后，发现因为小区住户总量不多，早已建成的茶社根本无法正常运营，一直作为小区内的一种摆设，而篮球馆因为造价高，后来被开发商改成了露天篮球场。

    四、坚持实地察看和自我判断。开发商在售楼时，往往对楼盘的销售情况进行一番渲染，以造成该楼盘销售异常火爆的情况。这时候，购房者就要保持清醒头脑，用自己的眼光来看待开发商的推荐，了解或询问楼盘的实际销售情况，弄清楚销售窗口表中是否存在虚假情况。有时候开发商为了将楼层或套型不好的房子尽早销售出去，也会故意保留部分俏销套型的商品房。而像网络、电视、报纸等媒介上一些对开发商的指责也未必完全反映真实情况，在产品具有相似性和存在直接竞争关系的开发商之间，有时也会存在一方通过各种途径诋毁对方声誉，夸大对手错误的情况。因此，作为购房者，应当坚持实事求是的态度，坚持自己的判断，尽量自己去进行考察，特别是实地察看。耳听为虚，眼见为实，这种实地察看规划、察看在建房屋，往往可以起到反映客观实际情况，发现楼书广告与实际交付间的差距和房屋质量问题等方面的作用。

    五、分析广告内容的表现形式与法律效果。在楼盘销售中，开发商往往可能会采取不止楼书和报纸广告等单一的表现形式，也会通过各种媒体和多种途径进行宣传推广。这部分广告具有很强的隐蔽性，如开发商在媒体上以业主或售楼人员的身份，讲述购买楼盘的美妙感受和感人故事，这类软性广告可以是一组温馨的图片、一篇散文，也可以是一篇新闻报道或一篇工作日记。而开发商热衷的举办各类购房优惠、体育比赛、文艺表演、竞技游戏等活动，其实也是开发商自我包装宣传的一种手段。如果这类广告并不能很直观地宣传说明楼盘的设施、功能等属性，那么，在法律上很难将其认定为广告，而开发商当然就不用担心虚假广告引发的相应责任了。2003年6月1日，最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释，对开发商具有明确承诺性质广告的效力作了专门规定，即使买卖双方未将其纳入合同，开发商也要履行相应承诺。因此，购房者在察看广告时，就要注意有关广告是否具有明确承诺的性质，开发商是否进行了模糊说明或其他规避，对开发商未明确承诺的事项，购房者应当尽量将其纳入合同条款，以获得法律的有效保护。

    购房者在对开发商进行初步考察，并了解了楼盘的相关广告，对楼盘的大体价位有所了解以后，如果对楼盘具有意向，准备进一步协商价格，并可能最终购买该商品房的话，那么，购房者在签订认购书和商品房买卖合同之前，需要完成与开发商的价格谈判和房价款确认工作。

房地产买卖过程中，对购房者权益影响最大的，还是购房者与开发商签订的《商品房买卖契约》，因此在这个意义上说，签好《商品房买卖契约》，也就意味着解决了买房过程中的主要问题，并为以后可能发生的问题提供了较好的解决依据。

 
 
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    南京市的商品房买卖，使用的是由南京市房产管理局监制的格式合同文本。应该说这一合同文本，对房屋买卖过程中的主要事项都作了约定，已能基本上满足房地产交易的需要，但不可否认的是，在某些细节方面，南京市目前使用的《商品房买卖契约》格式文本对某些条款存在遗漏及某些条款缺乏实际可操作性。

    《商品房买卖契约》尽管不甚完善，但商品房还是要购买，普通购房者面对纷繁复杂的条款，该怎样理解和审查合同条款，在合同中维护自己的合法权益呢？对于这一问题，首先要对购房者的谈判地位和主要权利作一个简要的说明。基于众所周知的原因，不仅南京而且全国多数城市的房地产市场，都处于空前的繁荣之中，开发商不愁商品房卖不掉，而“顾客是上帝”这一原则也被严重扭曲了。许多开发商在销售过程中，通过认购书、房屋买卖契约、物业管理公约等合同，向购房者转嫁经营风险，规避自己的责任，甚至强加不平等条款，而购房者则处于弱势地位。因此，从实际的谈判地位来说，购房者所要追求的，只能最大限度地维护自己的合法权益，很难让合同的所有条款都能实现完全的公平或平等。《商品房买卖合同204条》之所以只能停留在舆论炒作和专业研究的层面，就在于合同条款完全偏向于购房者一方，这是开发商难以实际接受的。明白了这一点，购房者在和开发商进行谈判时，就能减少许多阻力，更容易和开发商达成一致，从而能把握合同主要条款、保障自己主要权益的前提下，顺利签订《商品房买卖契约》。

    购房者审查《商品房买卖契约》合同条款，需要注意的第一个方面是土地的使用权年限。土地使用权因取得方式和地块用途的不同，而存在使用年限上的差别。商品房的土地使用权，大多通过出让或拍卖的方式取得，使用年限居住类是70年，商业用途是40年，其他科教文卫使用年限是50年。虽然到目前为止，我国还没有出现因土地使用年限届满需要重新交纳费用或被收回地块的情形，但土地用途和使用年限的问题还是无法避免，并且土地使用年限也会影响房屋以后的转让、拆迁补偿以及保值增值。

    [相关案例]
    钟某因投资商业用房，和某开发商签订《商品房买卖契约》，由钟某购买某楼盘1幢底层某商业用房，合同签订后，钟某支付了全部房价款，但实际交付入住后不久，钟某听说该房屋不是真正的商业用房，在仔细查看合同以后，钟某才注意到合同第一条中赫然写明的是：“该房屋使用功能为居住”。

    购房者需要注意的第二个方面是，房屋的建筑结构和层高。多层建筑通常采用的砖混结构，小高层及高层建筑需要采用框架结构，两相比较，砖混结构造价便宜，但是抗震等性能稍差一些。开发商如果宣称其多层住宅采用框架结构，这种违背常规的做法，购房者就应当予以密切注意了。层高的具体高度对购房者以后的房屋装修乃至实际使用具有重要影响。如果房屋层高相对较低，那么购房者再进行吊顶等装修，就可能视觉和居住感受。

    购房者需要注意的第三个方面是房屋的销售许可证。依照《城市房地产管理法》有关规定，商品房销售应当取得预售或销售许可，建设行政主管部门是其行业主管部门。目前，南京市商品房销售，除江宁等新市区以外，统一使用商品房销售许可证。购房者可以在审查合同时，查验开发商的销售许可证编号与实际出示的销售许可证编码是否一致，出示的销售许可证是否为原件，是否存在伪造痕迹，购房者所购房屋是否属于销售许可证规定销售范围。

    购房者需要注意的第四个方面是房屋的交付时间。可以说，在房地产纠纷中，相当一部分纠纷是由开发商的逾期交房引起的，因此，购房者需要注意交付的具体时间和违约责任形式。购房者如果购买的期房，购房者可以通过实地察看施工进度和剩余施工量来估算一下。当然，估算应当结合气候、节气、温度、开发商的声誉、施工队伍的声誉来综合考虑。一个楼盘从地层勘探打桩基到最终交付，一般存在一两年左右的周期，时间过短，开发商就可能面临延期交付的窘境。

    第五个方面是合同附件约定的公共配套设施。在该附件中，购房者除了要注意水、电、煤气的接通时间以外，也应注意与实际居住有关的其他配套设施的安装和缴付情况。主要有电话网络、宽带网络、有线电视、房屋的智能化安保系统等。一般而言，房屋的上述配套设施都应当与房屋同期交付，但是实际过程中，开发商也会以各种理由将上述配套设施拖延交付。

    [相关案例]
    陆女士一家购买了城东某楼盘，在房屋交付后，陆女士发现该房屋煤气管线、有线电视迟迟没有开通，为此陆女士找开发商交涉，开发商称双方已经在房屋买卖合同中约定以有关部门实际铺设交付日期为准。无奈之下，陆女士一家至今还在使用瓶装液化气，只能收看到几个频道的电视节目。

购房者在对开发商提交的商品房买卖契约格式条款初步审查后，就进入了购房过程中最具有实质意义的环节，即就合同条款谈判并最终签订正式房屋买卖合同（商品房买卖契约）。

商品房买卖契约签订以后，购房者的身份也就转变为准业主了。对购房者而言，面临的下一步工作，主要就是房屋的验收和办理入住手续。

装修的关键在于挑选到规范的装饰公司和合适的家装设计师。因此业主在考虑装修时，为避免以后出现装修纠纷或装修质量问题，不妨多花些精力好好挑选装饰公司，正所谓“磨刀不误砍柴工”。

    出于节约装修成本的考虑，一些业主在进行家装时，往往不对装修单位的资质、信誉和质量进行鉴别和考察，甚至是故意聘请“家装游击队”来进行装潢。这样省钱的后果，往往是省了小钱亏了大钱。因为这些装修施工人员，既没有对房屋进行科学装修的整体设计，也没有施工的资质证书，非常容易给房屋装修埋下质量隐患。并且，装修过程中的野蛮作业、违规作业，也会对房屋及附属设施造成损害。

    [相关案例]
    韩某购买一套二手房，需要对房屋进行装修。于是韩某在报纸上找了几家标有“装潢协会会员”的公司，并随手拨通市装潢协会问，结果回答竟是“没有这个单位”。这时邻居介绍，其亲戚是从事家庭装潢的包工头。于是出于对邻居的信任，韩某将该业务交这包工头做。韩某只监督主要原材料的采购，谁知待工程结束，费用并未便宜什么，工程质量问题倒出现不少。比如隐蔽施工马虎，凡是视线暂不见到的地方均未装潢，木材、水泥、装饰板均宽打窄用，其四房顶未满二月就起皮开裂，自来水接头漏水，浴室吊灯脱落，壁橱门难关等等问题。在发现诸多质量问题后，曾打电话通知装潢工来过一次，承诺待有工程队在附近施工时就来解决。但一晃快两年，施工队早已没有影踪，可房屋内装修不合格的地方，还是无奈重新请人维修。

    依据建设部2002年3月5日发布的《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定，从事住宅室内装饰装修施工，应当具有相应的资质，否则建设主管部门可对其进行行政处罚。对业主来说，挑选正规的装饰公司，也有利于一系列装饰手续的办理。通常，物业管理单位要求住宅在进行装饰装修之前，业主应当向物业管理公司进行申报，提交装饰装修的整体设计方案、装修公司的资质材料、装修方案中经过报批的拆改设计方案等等，并且装修公司或业主应当和物业管理公司签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，否则，物业管理单位将拒绝装修公司进场施工。如果业主聘请的装修单位资质不全，那么将影响到该项手续的办理，并且后续的监理工作也无法实施。

    那么，选择装修公司，应当注意哪些要点，结合哪些考虑呢？以众多家装业主实际经验来看，主要是这些：首先是看资质。要看看装修公司的营业执照和纳税登记证，注意其登记成立时间和到期时间，装修公司是否具有装修的有关资质证书，该资质证书载明的业务范围是否允许其承接业主的待装修工程。装潢设计和施工人员是否经过正规培训和上岗证书。其次是看信誉。家庭装饰的实际使用年限一般都在十年以上，因此装饰工程的质量将长期影响业主的生活。正规的家装公司，意味着规划的质量管理体系和售后服务体系，具有良好的装饰质量和服务态度。业主在装修前，可以有鉴别地收集一些关于装饰公司的资料，看看其有无质量投诉，或是向亲戚朋友了解一些装饰公司的信誉，在主流媒体上选择正规的广告，不要随意轻信在街头散发的小广告单。第三是看价格。装修的价格，可能是不少业主在选择装修公司时最看重的因素。但是装修的过程，也是建筑材料实际组合使用的过程，再优秀的装潢师傅也不可能“化腐朽为神奇”，倒是有些装潢公司以次充好，金玉其外，败絮其中，因而还是应了那句老话“一分价钱一分货”。装修公司在了解房型、装修标准和装修要求后，通常都会提出设计方案和报价单，业主自己可以依据设计方案和报价单，在几家装修公司的方案中择优选择。当然，这种方式类似于招投标，并非价格最低的就是最好的。

    在选择装修公司完毕以后，业主应当向装潢设计师介绍家庭成员、个人的居住爱好、家装的颜色选择、建筑材质的选配、家具的布置等情况，和家装设计师沟通装饰的想法，这有助于设计师在设计具体方案时，可以更好地贴近业主的居住理念和个性。等到装修详细方案出来以后，业主就可以和装修公司就具体的装修合同进行谈判，并签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》。在此需要提醒业主的是，不少装修公司为规避自己的责任，便于从中牟利，往往自行拟订装修合同。这类装修合同由于合同条款比较简单，并且某些重要条款被缺省，因此在发生纠纷的场合，业主很难得到合同条款的保护。据此，建设部推出装修合同示范文本，鼓励业主在签订装修合同时选用。而这合同精华的部分，在于承包人的义务、装修的质量标准、工程的验收和保修、工程款支付方式、违约责任和详细的一系列合同附件。由于装修是一项综合性工程，装修涉及的环节相当纷繁，因此为避免以后装修公司出现推诿、扯皮，业主也要不厌其烦地将各方面的要求在合同附件中明确说明。

    可以说，整个装修过程中，业主的主要义务是提供装修资料和支付装修工程款，但是在业主装修工程款全部支付完毕以后，业主往往很难对装修公司进行有效的约束，毕竟装修完毕，并不意味着合同关系的结束，装修公司还要为装修的相关部分承担维修义务。因此，建议业主在签订装修合同时，可以约定部分工程款作为合同尾款，待全部装修工程完成并使用一段时间以后，再向装修公司支付。这样业主有效地督促装修公司履行维修义务，甚至有助于在施工过程中提高装修工程的质量。

    房屋装修过程也是一项专业的工作，普通业主限于专业知识和时间精力，也往往只能在原材料选购和某些工程施工时予以监督，但是对装修的整个全过程进行全面的、有效的监督，还是需要依靠家装监理公司的服务。认真负责的家装监理，既可以为业主节省施工成本，也可以为业主详细把关工程质量。因而，有条件的业主也不妨通过聘请家装监理来协助自己把好家装关。