主题：物业费相关.(大家关注)

一、      概念澄清：物业管理费不是物业公司的劳酬！
    物业管理费，又叫物业维护资金，它是单个业主为全体业主的共有财产、利益的管理、运转和维护共同归集的资金，是每个业主向全体业主承担的义务，其金额是以每个业主占全体业主财产比例份额分摊。
    长期以来，许多业主都认为，“物业费”是单个业主对物业公司提供服务而付出的报酬。而这其实是一种误解。需要说明的是，物业维护资金，这笔共同归集的资金，属于全体业主共有。在由物业管理企业实施物业管理活动的情况下，业主大会可以通过合同的方式委托其代为管理、使用该资金，并应对资金的安全、合理使用的过程及其相应的后果承担义务。当然，其也有收到报酬的权利。还需要强调的是，这些资金，只能用于业主大会授权内的小区物业管理服务活动中。一切其他用途或者不能及时履行归集义务，均被视为对全体业主利益的侵权行为，将被追讨和要求赔偿。
   二、现行的物业管理“包干制”存在无数弊端：小区潜伏着大家看不到的危机
   1、物业管理收费有两种模式：
  （1）包干制。包干制是指业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，其盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。这种方式有一定弊端：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。由此可见，包干制不是一个奖勤罚懒的收费模式，而是一个奖懒罚勤的收费模式。  
  （2）酬金制。在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。同时，酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。 
   2、 包干制的后果：物业企业喜新厌旧，眼前的满意掩盖了未来的风险。
   （1）小区越新，包干制下的物业企业利润越高。
    物业管理有一定的规律，在前期由于设备和道路等公共设施设施都是新的，物业公司的维修及维护成本低，前期物业管理利润会相对丰厚。但是，随着公共设施使用年限的增加，小区管理成本也将逐年增加；特别是在10－15年后，小区设施设备进入中修和大修期时，物业管理成本甚至有可能会高出小区物业总收入！
    在新建住宅小区的初期，由于业主缴纳的物业管理费中，有些费用在实际的物业管理过程中并没有发生，如公共设施维修（在房屋保修期和产品保修期内，由开发商和厂家负责维修）、道路维修（新的小区，道路基本10年都不用怎么花钱修。）等等。所以，新建小区早期的物业管理由于成本相对较低、支出项目少，利润十分丰厚、有些小区的物业管理甚至堪称暴利！ 鉴于此，物业经费管理支出应该遵循物业管理规律：在前期维修及维护成本相对低廉的时候，能有一定的经费节余，才能做到在今后5－10年不涨物业管理费，依然能保持原有的物业管理品质。
   （2）物业公司必然要赚钱，喜新厌旧和少干事是最佳选择。
   简单的像现在这样业主交钱、把小区“包干”给物业公司去管理，实际有好多费用都以“利润”的方式被物业公司拿走了。另外，物业公司为了追求利润，会尽量的少干事，因为干的事越少，成本越低、其利润越高！这导致了一种奇怪的现象：第一，新建小区业委会在进行招标聘用新物业公司之后，老物业赖着不走（因为有钱赚，他们不愿意走）；而一些老小区，物业管理公司根本不愿意再管理，甚至在合同还没到期就以亏损为由，撒腿就跑，任业主如何挽留都不愿继续管理；第二，物业公司会拼命地节约，干的越少、赚的越多，业主利益和物业服务质量得不到保障。