主题：套内售房实现软着陆 房管局官员细解相关疑点

市房管局市场一处副处长姜才原细解相关疑点

在本市由按建筑面积计价售房改为按套内建筑面积计价售房后，经过市国土资源房管局和有关专家、媒体的努力，楼市并不受到影响，实现了按套内建筑面积计价方法的软着陆。但是，物管供暖费用收取、能否有效解决“分摊面积”缩水、共用部分的产权归开发企业还是业主等问题依旧困扰买卖双方。

近日，北京市国土资源和房屋管理局市场一处副处长姜才原给本刊供来专稿，细解按套内建筑面积计价的内涵。

由于共用建筑分摊面积不再单独计价，开发企业会不会为了减少建筑成本改小作为“分摊面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分？

首先，规划局对住宅公共部位的设计、竣工验收等方面有严格技术规范，会依法维护购房人对共用建筑分摊面积甚至不分摊的共用建筑面积的法定权益。

其次，按套内建筑面积计价预售商品住宅，为使购房人防范“分摊面积”缩水的风险，《办法》第三十五条规定，房地产开发企业在预售商品住宅之前，必须公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。所以，购房人不应只比较商品的套内建筑面积单价，而忽视公共部位与共用建筑分摊面积构成，导致交房后才发现许多不如意的地方，如门厅、电梯轿厢、楼梯不够宽等情况而认为居住舒适度不够。

当然，最可靠的办法是将房地产开发企业关于这些方面的承诺在商品房买卖合同补充协议中予以明确，并约定违约赔偿责任。

共用部位、共用设备的产权归房地产开发企业还是购房人？

按套内建筑面积计价预售商品房，分摊共用建筑面积没有参与计价，并不会导致共用部位、共用设备产权不明晰。《办法》中规定：房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。

根据《办法》的规定，共用部位、共用设备的产权为全体小业主所有。可单独转让的附属建筑物、构筑物，房地产开发企业不单独转让的，必须在商品房买卖合同中予以载明；否则，全体小业主有权主张附属建筑物、构筑物产权。《办法》的规定要求房地产开发企业披露附属建筑物、构筑物经营的信息，满足购房人的知情权；房地产开发企业不这么做，就面临丧失附属建筑物、构筑物物权的风险。

原来按照建筑面积收取的物业管理费、供暖费改变标准吗？

按套内建筑面积计价调整的是住宅的预售方式，并没有规定商品房合同中只约定套内建筑面积而不约定建筑面积，相反，商品房合同除要约定套内建筑面积外，仍要约定建筑面积和分摊建筑面积，而且房产证中仍注明建筑面积，所以并不影响物业管理费、供暖费按建筑面积标准收取。

契税减半的优惠标准受到影响吗？

契税、公共维修基金的收取是按商品房总价的一定百分比计算的。由于总房价款与调整计价方式没有直接关系，所以购房人缴纳的契税、公共维修基金数额不受影响。

商品住宅销售建筑面积单价超过上年度商品住房平均建筑面积单价一倍以上的，不享受减半征收契税的优惠。按套内建筑面积计价预售商品房后，如果套内建筑面积单价超过上年度商品住房平均建筑面积单价一倍以上的，只要折算的住宅建筑面积单价低于上年度商品住房平均建筑面积单价一倍的，仍享受减半征收契税的优惠。所以，按套内建筑面积计价预售商品住宅后，不会因计价方式的调整影响购房人应该享受的减半征收契税的优惠。

可以理解为能按两种计价方式结算房价款吗？

不是这样的。除已按建筑面积确定基准价格的经济适用住房，根据《办法》的规定又必须按套内建筑面积计价这种特殊情形，要求按建筑面积和套内建筑面积两种方式同时计价外，商品房销售只能选取一种方式计价，不能搞双重标准。房地产开发企业与购房人在商品房买卖合同中约定“套内建筑面积”计价以后，就应按“套内建筑面积”单价结算房价款；房地产开发企业不能因按“套内建筑面积”单价结算总房价款少，而要求购房人按建筑面积计价结算房价款；购房人也不能因按“套内建筑面积”单价结算总房价款多，而要求房地产开发企业按建筑面积计价结算房价款。

实行“套内建筑面积”计价以后，市国土资源和房屋管理局做了大量的工作，以减少房地产开发企业、购房人的疑虑，使新旧两种计价售房方式磨合期尽量缩短。

另外，住宅预售按照套内建筑面积计价制度，是政府解决商品房面积纠纷的新举措，表明了政府解决商品房面积缩水问题的决心。当然，按照套内建筑面积计价是否能够彻底解决商品房面积缩水问题，需要实践的检验。大家应抱着理解和支持的态度，协助政府不断完善预售制度。新闻媒体大力宣传，房地产开发企业和购房人积极支持，政府部门加强跟踪管理，及时解决问题，切实保护买卖双方的合法权益，建立良好的商品房预售市场秩序，促进北京市房地产市场的持续健康发展。

如何签订住宅买卖合同中的面积条款
1.层高小于2.20米的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3.房屋之间无上盖的架空通廊；

 
4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8.活动简易房屋；

9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10.新的房产测量规范，将按精度等级不同，分别允许误差范围为±０.26、±０.6、±１.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

当您选定了房屋，准备购买时，要十分注意与开发商的谈判策略。以下建议供您参考。 
一、购房者常用的谈判技巧 
聪明的购房者在购房过程中逐渐摸索出一套谈判的技巧，这些行之有效的方法，值得其他购房者借鉴。 
1、信息博览：到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断他们的介绍马上进行洽谈；多看模型、样板房、介绍说明书，充分了解产品；洽谈时要多问(可以事先准备提问内容)，售楼人员回答不准确或比较含糊时，要紧追不舍，不要轻易放过。 
2、 "沉默是金”：有经验的售楼人员一般喜欢充分了解购房者的需求，知己知彼后加以引导，这样购房者往往比较被动。所以购房者在洽谈时要尽量“沉默是金”，让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底脾过早亮出，始终站在比较有利的位置。 
3、 敢于说“不”：优秀的销售员往往会提出选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答都不是很有利于你。购房者要学会说“不”。“不!我需要足够的时间考虑”，“不!我还需要回家和家人商量”，“不!购房是我毕生的大事，我还需从长计议”。 
4、分头出击：遇到比较满意的房屋，除了你自己参与洽谈外，也可以让家人一起参与，但须分别前往洽谈。你和家人在不同时间分别和不同的销售员洽谈，往往可以得到不同的信息，不同的优惠，就可以最理想的价格成交。 
5、怀疑精神：如果你的洽谈过分的顺利时，你要冷静地想想为什么。如销售员很爽气地答应了你的折扣要求，你要想一下是否他还有更低的底价没有透露?还是这套房有其他问题，销售员急于脱手？ 
6、不信“涨价”：房地产开发商往往声称每月涨价若干元。目前流行的销售技巧中“涨价”成了促使客户尽快成交的手段。有些发展商明着涨价，其实暗中放折扣。 
7、不要冲动：购房是人生大事，谁也不会感情用事地去抢购。当购房现场出现“抢购”现象时，购房者尤其要冷静，要以我为中心，不要轻信“抢购”，多坐一会儿，看个究竟。 
8、看淡 “人情”：有时我们会因为销售人员不倦的热情服务觉得欠了“人情”，而在谈判中不断让步。其实“顾客永远是上帝”， 要确立心理上的优势，不怕欠“人情”。 
9、注重实际：不要轻信开发商天花乱坠的承诺，着重看房子的使用功能、间距、采光等实际功能。
10、有限授权：当谈判进行顺利时，可以向售楼人员表明自己实际上并没有决定权，希望下次您的妻子或父母来决定。以此来争取更大的利益。
二、购房者如何掌握谈判技巧 
1、没有得到某个交换条件，永远不要轻易让步 
这就是说不要轻易让步，或者未经充分讨论就让步。合同本来就是相互妥协的过程，轻易让步只能损失更多的利益。 
3、以理服人。如果对方声称由于某个原则使某个问题是不能妥协时，不要轻易相信他的话。比如，许多销售人员在听到购房者要求变更其单方填好的合同条款时，往往声称，其没有权利改变合同内容，因为合同条款是其公司研究后决定的，如果条款需要更改，需要开董事会研究等等。 这实际上是没有理由的。因为合同应当是双方相互协商，而不是一方决定。
如开发商对客户王女士说，公司规定对所有采用组合贷款付款的客房，最多给予九五折的价格优惠，但王女士锲而不舍，终于取得九二折优惠，比一次性付款优惠还更多。再如，张先生认为，开发商事先订好的逾期交房的违约金日万分之二的标准太低，要求定为日万分之四，销售小姐坚持说合同内容无法更改，除非董事会研究。张先生始终坚持万分之四，并表示万分之二根本不具备惩罚作用，罚息还不及银行同期贷款利率高，而合同其他条款基本达成了一致，在张先生表示遗憾并准备离开时，开发商终止做出让步，并违约标准改为日万分之四。 
4、一次不能让步过大 
如果买方一次就做大笔金额的让步，会因此引起卖方对价格的坚持。所以，买方在让步时必须步步为营。一次只做少许让步的话，结果也较有利。
5、找到决定权人
一般开发商都给予售楼前台人员一定幅度的定价权，如果买方还不满足，可以直接找到销售经理或总经理，争取更大幅度的折让，或更优惠的条件。

一、权属登记的有关概念 
1、总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。 
2、初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。 
3、转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三个月内申请转移登记。 
4、变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起三个月内申请变更登记：（1）房屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；（2）房屋面积增加或者减少的；（3）房屋翻建的；（4）法律、法规规定的其他情形。 
5、他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起三个月内申请他项权利登记。 
6、注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。 
7、登记效力：房地产是不动产，不动产的变动情况应当进行明示才能对抗第三人。
二、办理房地产权利登记的主体应具备的条件 
1、权利人自行办理房地产登记的，必须具有完全民事行为能力。即十八周岁以上公民，或十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，可自办房地产登记。 
2、委托办理房地产登记。权利人可以出具授权委托书，委托律师或专业人士办理房产登记。
3、单位房地产登记必须是具有民事权利能力和民事行为能力依法独立享有民事权利和承担民事义务的法人组织，任何机关、企业、事业单位、社会团体申请登记若委托他人代理登记，应出具委托书。 
三 、房地产权证登记 
根据《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，商品房在交付使用之日起90日内，购房者需要持有关凭证到房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续,即购房人办理房产证，这需要在相关房地产管理部门转移登记。 
根据修改后的《城市房屋权属登记管理办法》新增加的第二十九条规定，权利人（申请人）逾期办理房地产过户登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。因此，广大购房者务必请在上述规定时限内及时办理房地产登记，否则不仅可能会产生不必要的房地产权利风险（主要是不能对抗登记的第三人），而且会导致不必要的经济损失。 
（一）提交材料 
买卖双方当事人（或其代理人）共同到房屋所在区、县房地产交易中心，提交相关材料，填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。所需材料： 
1、 房地产登记申请书。 
2、 当事人身份证件或单位营业执照。 
3、 交易合同。 
4、 付款凭证。 
5、 委托办理应提交委托书原件和法人、代理人身份证明。 
6、 契税申报表。 
7、 商品房用地面积分摊明细表。 
8、 房产总平面图、分层两面图及地籍图各2份。 
四、有关税费 
1、契税：个人购买普通商品住房按成交价格的2％征收契税。由买受方缴纳。 
2、交易手续费住房交易手续费交易手续费为每建筑平方米3元。具体操作是，如果购房者去办理产权证，首先由购房者代缴交易手续费，然后向开发商报销。购买的是非居住类商品房，由买卖双方按照房屋成交价格的0.08%缴纳。 
3.产权登记费：个人购买商品住房登记费为每件100元；单位产权按每件200元缴纳。 
4.合同印花税：双方按照房屋总成交金额的0.05%缴纳。 
5、权证印花税：买受方按5元/件缴纳。 
6、权证工本费：买受方按25元/件缴纳。 
7、土地图纸费：买受方按25元/件缴纳。 
8、个人买房抵押登记费：申请公积金贷款，购房者按每件100元交费；申请组合贷款，由购房者按每件200元支付房地产其他权利登记的费用。 
五、如何识别房产证的真伪 
建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？ 
1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。 
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。 
3：没有任何防伪措施。 
4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。 
新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和用印。 
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。 
首先，应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。 
由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。 
1：建房注册号 
由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。 
2： 发证机关（盖章） 
这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。 
3： 团花 
在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。 
4： 花边 
首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。 
5： 暗印，水印 
所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋。 
6：编号 
在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。 
7：发证编号 
即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。 
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。

人一生有2／3的时间是在房子里度过，所以挑选一处舒适、实用、安全、美观的商品房非常重要。在此，有关专家提醒您，在买房的时候应该考虑周全，注意以下几个问题：
            一、验五证：主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程
            规划许可证》、《开工许可证》、《北京市商品房预售(销售)许可证》。还包括北京市计划委员会签发的立项、可行性研究报告批复及按揭银行和合作协议等以保证房屋的合法性，以避免售房纠纷。
            二、最好了解一下开发单位、设计单位、建筑单位、质量监理单位的等级和信誉。再看一下是否有《建筑工程质量许可证》、《住宅期质量保证书》和《住宅使用说明书》，以保证房屋的质量和可靠性。
            三、综合考察住房的地理位置、小区环境(是否远离污染源，市政配套、小区配套设施是否齐全)和周边环境(人文、信息、通讯等)，交通便捷，道路利于疏散，有停车场地；物业管理、安全保卫、售后服务是否到位等。
            四、保证住房的实用性、舒适性要考虑：(1)住房的使用面积与建筑面积之比，以塔楼不小于72%，多层楼不小于78%为佳。(2)住房布局紧凑、功能明确，满足睡觉、相聚、吃饭、卫生、洗涮、储藏的需要。(3)房间布置力求方正、平整，面积分配合理，相互穿插、干扰少。厨房要紧邻户门、餐厅，并远离主卧室，以免油烟窜入，并避免西向为宜。主卧室要避免视线干扰，门不要直开向客厅。浴厕要通风、采光，门也不要开向客厅。储藏间力求隐蔽，门不要开在厅、房内。(4)满足采光、照明、日照、隔声、保温、隔热的室内环境要求，选择有三面朝向(其中有1～2间房朝南向)。《住宅质量保证书》写明隔热、防水耐久性能达到15年以上的住房。(5)设计要有超前性，室内隔墙承重墙少，以利室内改变格局。买老少间要看与邻室是否能打通。(6)市政管线是否集中布置，卫生间是否都有2～3个电源插座，有无漏电保护装置。煤气表、水表、电表是否出户。(7)门窗安装牢固，横平竖直，高低一致。框与墙体缝隙要填满，表面平整光滑，无裂缝。门窗开启、推拉灵活，无倒翘。五金配件应齐全，关闭后密封条处于压缩状态。
            五、对于中高层、高层楼房应注意电梯的生产厂家和质量合格证，应注意位于地下室的水泵的振动与噪音的处理情况。还应注意每层是否有垃圾存放的空间。

2003年10月，我与开发商签了一份商品房预售合同，购买商品房一套，合同中的格式条款约定，开发商于2003年12月1日前交房，交房条件为取得房地产权证。同时，开发商又在补充条款中写明以取得新建住宅交付使用许可证为交房标准。2003年11月15日，开发商通知我办理交房手续，但开发商直至2003年12月25日才取得大产证。我认为，合同已明确约定开发商取得大产证是交房条件，开发商应当属于延迟交房，需承担责任。不知我的看法是否准确？

            解答：按照有关法律规定，格式条款和补充条款的约定不一致时，应以当事人另行约定的补充条款为准。与开发商虽然在预售合同中约定交付条件为取得产权证，但补充条款又约定房屋的交付以开发商取得新建住宅交付使用许可证为准。这样，交付条件已经作了变更，应以补充条款为准。现开发商已在合同约定的交房日期之前取得了新建住宅交付使用许可证，并办理了房屋交接手续，就不存在违约情况了。

舒可心先生：
            您好！请问按公摊面积收取供暖费，是否合理？是不是应该按照套内建筑面积收费？公摊面积里存在取暖问题吗？谢谢！
            刘明————

            置业专家舒可心
            刘明：
            您好?感谢您对我的信任。
            物业管理费按建筑面积缴纳，采暖费也是按建筑面积缴纳，房屋销售也大多是按建筑面积计算价款，因此，而契税、基金等费用的计算实际上也都是按建筑面积为基础来计算的。
            为什么“建筑面积”这么重要呢？这是因为，在咱们的产权证上，业主的权益是以建筑面积登记的。这一是保障了业主自用的使用面积或者套内建筑面积的权益，同时也从法律上保障了属于业主的公摊面积的权益。所以，用建筑面积来确定房屋产权状况是对业主有利的，也是合法的。
            因此，政府在制定和房产管理、服务的有关费用时，就自然使用建筑面积作为计算基础(例外的也有，比如电视收视费是按“户”或者“端口”收取，生活垃圾清运费是按“户”收取……)。最最简单的例子就是物业管理费，这个费用是用于全体业主公摊面积和公共设施的维护和维修，和室内无关。是不是应该按每户业主实际分摊的公摊面积收取才合理呢？似乎是。可我们可以看到，由于一个社区中相同物业的公摊比例是一致的，所以按公摊率计算出的公共面积(需要物业管理的面积)再除以政府物价部门认为必须的花费，对应一户的总金额不变，而费率的变化，则是来源于分母的变化。原来的是建筑面积，现在改成建筑面积中的公摊面积。而当向业主收费的时候，又产生了按业主所持有的公摊面积所谓计算根据的麻烦。所以，用建筑面积计算出的物业管理费，并不意味着这个费用将用于建筑面积中，它的用途，按有关规定或者合同来确定，只不过按建筑面积分摊到各户而已。因为，建筑面积是所有业主产权证上注明的，无需折算或者重新计算的。
            相同的道理，采暖费按建筑面积缴纳，并不是说公摊面积的采暖费由业主承担了，或者说因为公摊面积上没有采暖设备而不应该按建筑面积缴纳。其实，这个分母，就是个统一的收费参考单位，有关文件中也有规定，也可以按使用面积缴纳采暖费，但是由于分母变小，费率则应该乘以1.33(房屋一律按75%的使用率计算)。这对使用率超过75%的小区，采暖费实际上将多收；而对使用率低于75%的小区，采暖费将少收。
            但是，为什么会出现这样的问题呢？道理很简单。有的小区在公共区域有采暖设备，有的则没有。公共区域的采暖费用应该由谁来支付呢？其实，还是全体业主，按各自的建筑面积，在缴纳物业管理综合费用的时候，缴纳了公共区域采暖、制冷、照明等一切费用的。
            这是不是重复收费呢？不是。采暖费的收取，仅仅是以建筑面积作为收费计算基础，并不代表公共区域的采暖费用已经缴纳，而公共区域的花费，均应该由全体业主从物业管理综合收费中摊销。
            因此，我们不难看出。对物业管理公司的监督，直接影响着业主们缴纳费用的浪费和节约。如果公共区域的采暖、制冷设备有跑冒滴漏的现象，说到底，花的还是咱们业主自己的钱。监督物业管理企业及时维修、定时维护、节约使用能源，是业主们自己义不容辞的责任。也是业主委员会的职责之一。