主题：楼市暴利黑幕计算有误 我来给开发商说几句

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   特约评论员：黑楠   
 
今日有媒体以醒目版面报道：福州某房地产项目成本清单大曝光 利润高达90%，并援引福州××花园的数据证明房地产行业确是暴利中的暴利。然而，我们通过对上市房地产企业万科的2004年财务报告分析得出其净利润占销售金额的比例不到10%，到底是万科隐瞒巨额收入，还是媒体误导公众呢？

我们首先来看看该文章使用的福州××花园的数据：

成本一、地价：683元/平方米

2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这块面积320余亩的土地。在将地价摊入小区住宅建筑面积后，得出了该商品房的地价成本。

这里显然没有计算为了获取土地而支付的前期调研成本以及其他各类费用，而且可能调研10个项目都不会开发一个项目，这些成本应该算给谁？同时，从2003年9月之后的资金成本占用又应该算到谁哪里？

成本二、建安成本：875元/平方米

这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。

成本三、配套建设费用：486元/平方米

这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。其大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

成本四、开发商的运营成本：390元/平方米左右

这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10％。

开发企业的运营是个连续的过程，这里的成本只计算与该楼盘相关的费用成本显然相当牵强。

上述四大成本相加，保守计算该项目每平方米总成本为2434元。

8月上旬，该楼盘在福州的销售均价为3900元。

结论：开发商每平方米的利润约为3900元－2434元＝1466元。利润率达60％。

从整个分析过程，我们不难发现，整个计算仅仅只罗列项目的相关成本，完全不考虑开发企业的整体运营（包括开发间隙期、整体品牌的推广、员工的培训等等），就和多年以前有人简单计算燃气热水器就是几个铁皮成本多低是大爆其暴利黑幕一样，不考虑运营过程，什么行业都可以是暴利。

我们再看看万科的年报：

2004年，万科38个楼盘共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，分别比2003增长24.0%和49.2%。全年结算面积则是143.4万平方米，结算收入76.67亿元，分别比2003年增长5.1%和20.2%。同期净利润为8.78亿元。净利润占销售金额的比例为9.59%，占结算收入的11.45%。

为什么我们去买品牌的产品，不仅仅是因为它的硬件质量，同时其软性的影响力也在发挥作用，而这是需要企业去大力打造的，这些因素如果不计算到成本中去，万科的产品与乡村的房子没有区别，麦当劳与街边的所谓洋快餐也没有差异。

房地产利润确实高，上述项目如果不是自有资金，有银行开发贷款，其利润率将更为惊人。经济社会中的利润分配永远不可能吃大锅饭，用仇富心态看世界并没有意义，关键在于如何通过合乎规律的手段（比如税收等）让老百姓能够充分地享受消费，而不是怕房价下跌而恐惧消费，始终住在不满意的居住环境中！