主题：燕二十作品】政府应用行动打消观望

燕二十作品】政府应用行动打消观望燕二十 2005-10-11 9:31:14发表于房地产门户-搜房网>业主论坛>楼市话题业主论坛 
在春秋时期的郑国，中国历史上的第一位律师诞生了（当时叫“讼师”），他的名字叫做邓析。《吕氏春秋》中记载了邓析的一个故事：郑之富人有溺者，人得其死，富人请赎之，其人求金甚多，以告邓析，邓析曰：“安之！人必莫之卖矣。”得死者患之，以告邓析，邓析又答之曰：“安之！此必无所更买矣。”
邓析告诉富人：除了富人自己，捞尸的人没有别的买主，所以建议他观望；而后又告诉捞尸者，富人除了他这里，没有别的获尸渠道，给的建议同样是观望。
对于这个故事的最终结果，《吕氏春秋》并没有给出答案，但我们不妨可以推测一下：观望了一段时间后，最终双方得以成交，成交价应低于获尸者最初的要价但高于富人最初的出价，表面上看起来，一个均衡的价格是两大欢喜的结果，但倘若考虑到双方各自的成本，就会发现这个均衡的代价其实并不小——获尸人虽然多拿了点钱，但他要找地方安放富人家属的尸体，还要忍受尸体腐烂变质的异味，甚至在精神上遭受鬼魂的骚扰也未可知；富人少付了钱，但他得到的尸体品质已大不如前，并且错过了下葬的最好时机。
很难说最终的结果对谁是有利的，因为这需要考虑捞尸人对腾出地方安放尸体和忍受异味的成本评价，也需要考虑富人对一具腐尸的收益评价。但是可以肯定的一点是：在观望的过程中，社会的总福利减少了：尸体由于腐烂而价值缩水，捞尸人不得不每天花点时间来照料尸体，用在工作上的时间可能就会减少。邓律师是事件里唯一的确定得利者，他给了一个双方都满意的解答，收了两笔顾问费走人，最后给国家经济留下了包袱。
邓析的律师身份决定了这样的结果对他来讲是完美的，难怪《汉书》里都称其“操两可之说，设无究之词”。但是对于以社会稳定和总福利增加为己任的政府而言，显然应当有着截然不同的处事方式。
现在的楼市情景同邓析的故事是何等相似，开发商（类似于获尸者）和购房者（类似于购尸者）仍处在持续的观望和僵持中，双方都在为僵持支付成本：前者支付的是继续建设的资金成本和银行贷款，后者则是因为等待而不得不继续租房乃至婚期产期延后的成本。而僵持的症结则在于对抗（对不起，我讨厌“博弈”这个词）双方对于物业价格的较大心理落差。
由现在的竞争态势看，价格的天平已经越来越倾向于买家，不同于获尸者在故事中独此一家别无分号的地位，现时的开发商面临着众多竞争对手的虎视眈眈，在开发商的交互竞争下，最终的平衡价格很难达成，之前纷至杳来的降价而成交寥寥就是明证。在获得了对抗中优势地位的条件下，购房者选择继续观望也就不足为奇。
政府不应该任由这样的局面发展下去，正如尸体放久了会腐烂，开发商的楼盘在观望中也会烂尾，这显然会给购房者、银行和社会带来相当多的痛苦，而购房者的等待虽然可期，但他们不知道的是，很多开发商已经开始着手修改建筑用材表和缩减景观绿化费用。对政府来说，在漫长的等待过程中，社会总福利的减少是不容忽视的事实。
我认为：现在的政府需要拿出一剂强有力的催化剂，用来加速楼市从高位观望到低位成交的进化过程。既然这个过程已经不可逆转，就不应该对它报有任何不切实际的幻想。当然，作为催化剂的政策，应以“促市”而非“托市”的面貌出现，以保持中学课本里对催化剂“自身不参加反应，只加速反应速度”的定义，更不应以放松银根、为开发商融资和贷款开绿灯的形式出现，如此只能适得其反。